Cómo evitar comprar un solar con problemas urbanísticos en proyectos logísticos

El éxito de una inversión logística en España empieza en el suelo. Un solar con calificación, cargas o afecciones mal entendidas puede generar sobrecostes, pérdida de edificabilidad, retrasos en licencias y, en última instancia, deterioro del rendimiento. Esta guía práctica, orientada a promotores, fondos y family offices, detalla los pasos para una due diligence urbanística rigurosa antes de firmar arras o elevar a público.

Checklist esencial de due diligence urbanística

Antes de comprometer precio o calendario, verifique como mínimo lo siguiente:

• Planeamiento vigente: PGOU/NNSS y, si aplica, Plan Parcial o Especial y su aprobación definitiva.
• Ordenanza aplicable: uso logístico permitido, altura, ocupación, edificabilidad y retranqueos.
• Estado de la gestión: proyecto de reparcelación, urbanización y recepciones municipales.
• Cargas de urbanización y cesiones pendientes (incluido el aprovechamiento urbanístico a la administración).
• Afecciones sectoriales: inundabilidad, carreteras, ferrocarril/ADIF, dominio público hidráulico, servidumbres eléctricas/gas, protección acústica, patrimonio arqueológico.
• Compatibilidad con normativa ambiental y suelos potencialmente contaminados (RD 9/2005).
• Situación registral y catastral: linderos, superficies, servidumbres, hipotecas, expedientes expropiatorios.
• Viabilidad de accesos pesados, radios de giro y capacidad de maniobra para tráiler.
• Disponibilidad y potencia de suministros: energía, agua, saneamiento y telecomunicaciones.
• Riesgo de plazos: licencias de obras/actividad y eventuales recursos de terceros.

Planeamiento: cómo leer la “ficha” de la parcela

La ficha urbanística resume derechos y límites edificatorios. Verifique:

• Uso global y pormenorizado: industrial/logístico, almacén, cross-docking, distribución urbana, compatibilidades e incompatibilidades.
• Edificabilidad neta (m² techo/m² suelo) y ocupación máxima; revise si el cómputo incluye muelles, oficinas y entreplantas.
• Altura y gálibos útiles para estanterías; atención a lucernarios, elementos MEP y sprinklers.
• Retranqueos a lindes y viales; condicionan muelles, maniobras y estacionamiento de flota.
• Dotaciones obligatorias: plazas de aparcamiento, zonas verdes, cesiones de sistemas generales.

Si el suelo es urbanizable sectorizado, compruebe que el Plan Parcial está aprobado definitivamente, que la reparcelación está firme y la urbanización ejecutada o garantizada. En no sectorizado, la transformación requiere una modificación del planeamiento con plazos e incertidumbre elevados.

Compatibilidad logística operativa

Aunque el uso “industrial” sea apto, algunas ordenanzas limitan actividades con tránsito intenso o horarios nocturnos. Pida confirmación municipal por escrito sobre:

• Tráfico pesado permitido y restricciones horarias.
• Niveles acústicos exteriores y de inmisión en colindantes.
• Longitud de vehículos, radios de giro y gálibos en accesos.

Gestión urbanística: planeamiento, gestión y ejecución

Distinga entre tres estadios:

1. Planeamiento: ordena usos y parámetros (PGOU, Modificación Puntual, Plan Parcial/Especial).
2. Gestión: reparcelación, equidistribución y proyecto de urbanización; define parcelas resultantes y costes.
3. Ejecución: obras de urbanización y su recepción por el ayuntamiento.

Riesgos frecuentes: costas de urbanización no provisionadas, recálculo del aprovechamiento, discrepancias de superficie y retrasos en recepciones. Solicite liquidaciones provisionales/definitivas y los acuerdos de la Junta de Compensación si existe.

Afecciones sectoriales críticas

• Inundabilidad: cruce con mapas oficiales; si hay flujo preferente, el proyecto puede quedar inviable o exigir elevación de plataformas y drenajes avanzados.
• Carreteras: accesos a red estatal/autonómica, servidumbres y visibilidad; licencias sectoriales obligatorias.
• Ferrocarril/ADIF: servidumbres, pasos a nivel y limitaciones de altura.
• Alta tensión y gas: trazas, distancias de seguridad y posibles desvíos (tiempo y CAPEX relevantes).
• Patrimonio y arqueología: prospecciones y medidas correctoras si hay indicios.
• Zonas acústicamente sensibles: puede requerir pantallas, cerramientos o limitación horaria.

Suelos potencialmente contaminados (brownfield)

En enclaves industriales previos, exija investigación ambiental de fase I y II. El RD 9/2005 y normativa autonómica pueden imponer declaración ante la administración y remediación previa a obra. La contaminación no solo añade CAPEX; también condiciona plazos, seguros y financiación.

Título, registro y catastro

Solicite Nota Simple actualizada y verifique titulares, hipotecas, afecciones administrativas y servidumbres. Cruce con Catastro y ortofoto para detectar invasiones de dominio público o discordancias de superficie. Los linderos dudosos o una segregación mal inscrita pueden bloquear la licencia o la financiación.

Impacto financiero: rentas, yield y valor del suelo

La capacidad de generar renta neta depende de edificabilidad efectiva, plazos y CAPEX. En 2024–2025, el mercado logístico español muestra de forma general:

• Rentas prime big box en Madrid/Barcelona: aprox. 5,5–7,0 €/m²/mes; last mile puede superar 8–12 €/m²/mes en ubicaciones muy consolidadas.
• Yield prime: en el entorno del 5,25%–6,0% tras el ajuste de 2023; secundario 6,25%–7,5% según ubicación y covenant.
• Disponibilidad: generalmente media-baja en los ejes principales, con nueva oferta en curso y absorción sostenida.

Estos rangos son indicativos y varían por micro-mercado, especificación técnica y riesgo de plazos. Incertidumbres urbanísticas exigen un diferencial de yield on cost y contingencias de CAPEX. La Calculadora Sale & Leaseback puede ayudar a testar sensibilidad de rentas, yields y periodo de desocupación en distintos escenarios.

Licencias y plazos: lo que afecta al cronograma

• Consulta urbanística previa: 2–4 semanas para aclarar usos y parámetros.
• Licencia de obras: 2–6 meses en municipios ágiles; puede alargarse con informes sectoriales.
• Licencia de actividad o declaración responsable: según CCAA y tipología, condicionada a cumplimiento técnico.
• Modificaciones de planeamiento: 18–36 meses en función del alcance y alegaciones.
• Urbanización: 6–12 meses y recepción municipal posterior.

Planifique holguras y cláusulas contractuales que contemplen estos horizontes.

Estrategia contractual para mitigar riesgos

• Contrato con condiciones suspensivas: eficacia sujeta a informes favorables (urbanísticos y sectoriales) y a la obtención de licencia u otros hitos.
• Opción de compra o arras con hitos: pago progresivo al superar milestones (aprobación definitiva, reparcelación, recepción de urbanización).
• Retenciones y ajustes de precio: por cargas de urbanización pendientes o por diferencias de superficie aprovechable.
• Responsabilidades ambientales: asignación clara de pasivos preexistentes y garantías.

Documentos a solicitar al vendedor y a la administración

• Escritura de propiedad, plano topográfico georreferenciado y Nota Simple actualizada.
• Ficha urbanística, ordenanza aplicable, planos de ordenación y alineaciones/rasantes.
• Estado de gestión: reparcelación, urbanización, garantías y liquidaciones de cuotas.
• Informes sectoriales (carreteras, hidráulico, ferroviario) y situación de servidumbres.
• Situación ambiental (Fase I/II) y, en su caso, comunicaciones a la administración.
• Certificados de deudas con la Junta de Compensación y con el ayuntamiento.

Operativa y diseño: parámetros que protegen la renta

Para sostener rentas prime y liquidez en salida, diseñe con estándares actuales: altura libre 11–12 m, ratio de muelles adecuado a la rotación, resistencia de solera, ESFR si procede, iluminación LED, eficiencia energética y fotovoltaica. Verifique que la ordenanza no impide estos atributos.

Mercado: por qué la disciplina urbanística paga

La compresión o expansión de yields impacta más cuando el activo sufre retrasos o pérdida de GLA por incidencias urbanísticas. En un entorno donde los inversores buscan ubicaciones core y contratos con buen covenant, los proyectos con cero sorpresas urbanísticas atraen financiación y preservan valor en la desinversión.

Si necesita contrastar una parcela concreta o estructurar un proceso competitivo de suelo, contacte con especialistas sectoriales. Logiestate Consulting asesora a promotores, fondos y family offices en operaciones industriales y logísticas en España.

Fuentes y referencias de mercado

Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)

Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)

Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)