Cómo atraer a una SCPI a tu activo logístico en España
Las SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) francesas han incrementado su apetito por logística en la península, buscando flujos estables, contratos a largo plazo y activos con credenciales ESG sólidas. Si eres propietario u operador con interés en sale & leaseback o en la venta de un activo ya arrendado, preparar tu dossier con enfoque institucional marcará la diferencia entre recibir NBOs competitivas o quedar fuera del radar.
Qué busca una SCPI en logística: perfil de inversión y criterios clave
- Estrategia: core y core+, con riesgo limitado de vacancia y baja intensidad de gestión.
- Contrato: WALT ≥ 8–12 años, indexación a IPC armonizado (HICP), topes y suelos razonables, y estructura neta/NNN.
- Inquilino: covenant corporativo sólido, preferiblemente multinacional o líder nacional, con garantías reales.
- Ubicación: nodos prime en Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza y corredores logísticos consolidados.
- Producto: big-box modernos (>30.000 m²) y last mile de calidad, con especificaciones técnicas actuales.
- ESG: certificación (BREEAM Very Good/Excellent), EPC A/B, fotovoltaica y plan de descarbonización.
Marco de pricing: rentas y yields realistas 2024–2025
El rebote de yields observado en 2023–2024 ha estabilizado la demanda. En 2024–2025, las referencias más comunes en España son:
- Yield prime big-box Madrid/Barcelona: 5,25%–5,75%.
- Yield prime last mile: 5,0%–5,5%.
- Mercados secundarios consolidados (Valencia, Zaragoza, Málaga): 6,0%–7,0% según riesgo.
Rentas medias de mercado en €/m²/mes, orientativas para contratos a largo plazo:
| Mercado | Big-box prime | Last mile prime | Vacancia estimada | Yield objetivo SCPI |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 5,5–6,5 €/m²/mes | 8,0–10,0 €/m²/mes | 5%–7% | 5,25%–5,75% |
| Barcelona | 5,8–6,8 €/m²/mes | 9,0–11,5 €/m²/mes | 3%–5% | 5,25%–5,75% |
| Valencia | 4,5–5,5 €/m²/mes | 6,5–8,0 €/m²/mes | 6%–8% | 5,75%–6,50% |
| Zaragoza | 4,0–5,0 €/m²/mes | 6,0–7,5 €/m²/mes | 7%–9% | 6,0%–6,75% |
| Málaga/Sevilla | 4,5–5,5 €/m²/mes | 6,5–8,0 €/m²/mes | 7%–10% | 6,0%–7,0% |
Estas horquillas dependerán del covenant, de la calidad constructiva (altura libre ≥ 10–12 m, ratio de muelles ≥ 1/1.000 m², resistencia 5–7 t/m²) y de los compromisos ESG.
Contrato de arrendamiento: estructura NNN que una SCPI valorará
Indexación, garantías y reparto de costes
- Indexación: HICP (Eurostat) con cap 3%–4% y floor 0%–1% anual; revisión anual.
- Garantías: aval bancario o depósito de 6–12 meses de renta; garantía corporativa de la matriz cuando aplique.
- Capex y reparaciones: preferencia por NNN (estructural, cubiertas y fachadas a cargo del inquilino) o mayor renta si el propietario asume capex.
- Break options: evitar salidas tempranas; si existen, penalizaciones equivalentes a 6–12 meses.
- Carencias: en sale & leaseback, mínimo o nulas; puede aceptarse una carencia acotada a cambio de un uplift de renta.
Urbanismo y legal: despejar riesgos antes de la due diligence
Una SCPI requerirá trazabilidad completa. Prepara un dataroom con:
- Cédula urbanística y ficha PGOU: uso compatible logístico/industrial, edificabilidad y ocupación cumplidas.
- Licencias: obras, actividad y funcionamiento; certificados OCA; cumplimiento PCI (sprinklers ESFR si procede).
- Situación registral: cargas, servidumbres, hipotecas, afecciones y arrendamientos inscritos.
- Aspectos medioambientales: informe de suelos, gestión de residuos, tanques, amianto (si existiera) y medidas de remediación.
- Situación catastral: concordancia con Registro; IBI y plusvalías al día.
- Contratos operativos: suministros, PPA fotovoltaico, mantenimiento, seguridad; cesionabilidad.
ESG que marca la diferencia
La presión regulatoria y el mandato de los partícipes de las SCPI hacen que los criterios ESG sean vinculantes:
- Certificación BREEAM Very Good o superior (o LEED equivalente).
- EPC A/B; plan para elevar a B cuando sea C.
- Fotovoltaica on-site con PPA o autoconsumo; preinstalaciones y estructura reforzada.
- LED, sensores, BMS y monitorización de consumos; estaciones de recarga EV.
- Estrategia de cero residuos a vertedero y documentación de huella de carbono.
Sale & leaseback con SCPI: cómo estructurarlo
- NBO: carta indicativa con precio/yield, calendario y condiciones (DD, approvals).
- Arrendamiento: firma simultánea al cierre con WALT ≥ 10 años, NNN e indexación.
- Ajustes de precio: mecanismos por CAPEX diferido, regularizaciones de superficies y condición de licencias.
- Condiciones suspensivas: no contaminación material, regularidad urbanística y no litigios relevantes.
Un sale & leaseback bien balanceado permite al ocupante liberar capital y a la SCPI anclar rentas estables. La clave está en fijar una renta de mercado defendible por comparables y técnicamente sostenible en el tiempo.
Proceso y calendario recomendado
| Fase | Contenido | Duración estimada |
|---|---|---|
| Preparación | Vendor DD, regularización documental, term sheet de arrendamiento | 2–3 semanas |
| Go to market | Teaser, IM, VDR y gestión de Q&A con potenciales SCPI | 2 semanas |
| NBO y shortlist | Selección por precio, condicionalidad, track record | 1 semana |
| Due diligence | Técnica, legal, medioambiental; negociación SPA y contrato de arrendamiento | 3–4 semanas |
| Cierre | Firma y fund flows; inscripción y handover | 1 semana |
Documentación imprescindible para tu VDR
- IM financiero con NOI, sensibilidad de renta y CAPEX.
- Plano “as built”, libro del edificio, cálculo de cargas y certificaciones PCI.
- Licencias, OCA, EPC, BREEAM/LEED, informes ambientales y de suelos.
- Contrato de arrendamiento propuesto, anexos técnicos y esquema de indexación.
- Estado arrendaticio, fianzas/avales, historial de impagos (si procede).
- Situación registral y catastral, recibos IBI/IBI especial y tasas.
Caso numérico simplificado: impacto del contrato en el precio
Supón una nave big-box en Madrid de 30.000 m², renta de 6,2 €/m²/mes (2,232 M€/año). Con yield 5,50% el valor indicativo sería ~40,6 M€. Si el contrato pasa de 6 a 12 años de WALT y se refuerzan garantías (12 meses), la compresión a 5,35% puede elevar el valor a ~41,7 M€ (+1,1 M€). Pequeños ajustes contractuales mueven precios de forma significativa.
Riesgos típicos que descuentan precio
- Divergencias urbanísticas o carencia de licencia de actividad.
- Capex de cubierta o pavimentos sin provisionar.
- Suelos potencialmente contaminados no evaluados.
- Break options tempranas o indexación con topes muy bajos.
- Falta de certificación ESG o EPC bajo sin plan de mejora.
Checklist para ser “SCPI-ready”
- WALT ≥ 8–12 años, preferible NNN, indexación HICP con cap/floor razonables.
- Garantías: 6–12 meses; si la filial es pequeña, garantía de la matriz.
- Especificaciones: 10–12 m CLH, muelles ratio ≥ 1/1.000 m², ESFR si corresponde.
- ESG: BREEAM ≥ Very Good, EPC A/B, FV on-site o proyecto listo.
- Vendor DD cerrada: legal, técnica y ambiental sin red flags.
- IM y VDR listos; comparables de renta y vacancia que sustenten pricing.
Recursos y herramientas
Para estimar el valor objetivo de tu nave en una operación de sale & leaseback, utiliza la Calculadora Sale & Leaseback: https://calculadora-saleleaseback.es. Si necesitas estructurar el contrato y el proceso con perfil institucional, contacta con un asesor especializado en logística como Logiestate Consulting.
Fuentes de mercado
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)