Cómo valorar una nave de frío industrial: método, yields y riesgos en España
La valorización de una nave de frío industrial (congelación, refrigerado o temperature-controlled logistics) requiere un enfoque más granular que el logístico seco. El componente técnico, el perfil energético, la reposición de equipos y la especificidad del inquilino impactan la renta, el yield y, en definitiva, el valor. Esta guía recoge criterios de mercado 2024–2025 y un método práctico para inversores, promotores y patrimonialistas.
¿Qué diferencia al frío industrial del logístico convencional?
- Capacidad cúbica y altura libre: el almacenamiento se optimiza por posiciones de palet y m³. Alturas útiles de 11–14 m son valoradas.
- Rendimiento energético: consumo kWh/m³/año, tipo de refrigerante (NH3, CO2, HFO) y recuperación de calor influyen en OPEX y en obsolescencia regulatoria.
- Infraestructura crítica: potencia eléctrica instalada, subestación, redundancias N+1, sistemas de monitorización y alarmas.
- Componentes constructivos: panel sándwich PIR/PUR, suelos con calefacción anti-escarcha, puertas rápidas, carga de muelles con sellos isotérmicos.
- Mantenimiento y CAPEX: mayor intensidad de mantenimiento preventivo y reposiciones con impacto en el NOI.
Métodos de valoración aplicables
1) Enfoque por rentas: capitalización directa y DCF
Es el método preferente para activos arrendados o en operaciones de sale & leaseback. Parta de la renta neta (NNN si procede), ajuste vacancia estructural y gastos no recuperables, e incluya un CAPEX recurrente y mayor años objetivo. Capitalice el NOI estabilizado con un yield coherente con calidad, ubicación y riesgo de inquilino.
- Rentas orientativas 2024–2025: logística seca Madrid/Barcelona: 6–8,5 €/m²/mes. Frío industrial: prima del 20–40% (8–12 €/m²/mes en ubicaciones prime), sujeto a especificaciones.
- Yields orientativos: logística seca estabilizada 5,25–6,25% según plaza. Frío industrial generalmente +25–100 pb, salvo SLB prime con WAULT largo y garantías, que pueden igualar el seco prime bajo.
- Indexación: muchos contratos actualizan según IPC; verifique topes/suelos y pausas de indexación.
2) Enfoque de comparables (m², m³ y posición de palet)
La evidencia transaccional de frío es más escasa que en seco. Use comparables de:
- €/m² construidos ajustado por altura y grado de cámara (0–4 °C, -20 °C, cross-dock).
- €/m³ utilizable cuando haya grandes diferencias de altura libre.
- €/posición de palet en plataformas de alta rotación.
Aplique premiums/discounts por antigüedad de equipos, potencia, certificaciones y ubicación.
3) Enfoque de coste (reposición)
Estime el coste de construir la envolvente + instalaciones frigoríficas equivalentes y reste depreciación física/funcional. Útil para build-to-suit y para cuantificar la parte de instalaciones en el valor total.
Parámetros que más mueven el valor
- Ubicación y accesos: anillos logísticos de Madrid/Barcelona, ZAL/puerto, o hubs A-2/A-3/A-4/AP-7. Demanda de operadores de gran consumo y foodservice.
- Potencia eléctrica y energía: contratación disponible, subestación propia, fotovoltaica in situ, PPA. KPI: kWh/m³/año.
- Altura útil y cubicaje: 11–14 m preferente. Densidad de paletizaciones y automatización (shuttle/ASRS).
- Refrigerante y tecnología: NH3, CO2 transcrítico o HFO de bajo PCA son mejor valorados por riesgo regulatorio y eficiencia.
- Redundancia y continuidad: N+1 en compresión, doble acometida, grupos electrógenos, SCADA con alarmas y registro.
- Contrato de arrendamiento: WAULT, garantías, NNN/doble neto, reparto de mantenimiento y reposición de equipos.
- Obsolescencia regulatoria: cumplimiento del RSIF y de la regulación europea de gases fluorados, así como RSCIEI en sectorización y protección.
Mercado 2024–2025: rentas y yields orientativos
Los siguientes rangos son indicativos y deben contrastarse con evidencia local reciente y la calidad del activo/contrato.
| Mercado | Renta seco (€/m²/mes) | Prima frío | Renta frío (€/m²/mes) | Yield seco estabilizado | Yield frío estabilizado |
|---|---|---|---|---|---|
| Madrid (1.ª/2.ª corona) | 6,0 – 7,0 | +20% – +35% | 7,5 – 10,0 | 5,25% – 5,75% | 5,75% – 6,50% |
| Barcelona (1.ª corona) | 7,0 – 8,5 | +20% – +40% | 9,0 – 12,0 | 5,00% – 5,50% | 5,50% – 6,25% |
| Valencia, Zaragoza, Corredor | 4,5 – 5,5 | +25% – +35% | 6,0 – 8,0 | 5,75% – 6,25% | 6,25% – 7,00% |
Las compresiones o ampliaciones de yield responden a WAULT, covenant, especificidad de activo y liquidez del submercado.
Due diligence técnica y legal específica
Chequeos técnicos
- Auditoría frigorífica: balance térmico, temperaturas de servicio (-25 °C, 0–4 °C), registros de sondas y verificación de estanqueidad.
- Equipos y vida remanente: compresores, evaporadores, racks, paneles, suelos calefactados; plan de reposición 10–15 años.
- Consumo energético: perfiles horarios, EER/SEER, oportunidades de fotovoltaica y recuperación de calor.
- SSI y protección contra incendios: cumplimiento RSCIEI, rociadores (ESFR donde aplique), sectorizaciones y cubiertas.
Urbanismo y licencias
- Compatibilidad de uso: según PGOU, actividad de almacenamiento frigorífico y logística.
- Edificabilidad y ocupación: verifique incrementos o limitaciones a futuras ampliaciones.
- Licencia ambiental y RSIF: libro de la instalación, inspecciones periódicas, registros de gases y empresas mantenedoras habilitadas.
- Infraestructura eléctrica: contratos, peajes, potencia disponible, servidumbres.
Modelo práctico de cálculo
Ejemplo simplificado para una nave de 10.000 m² de congelación en 1.ª corona, SLB NNN:
- Renta contractual: 10,0 €/m²/mes x 10.000 m² x 12 = 1.200.000 €/año.
- Vacancia estructural: 2% = 24.000 €.
- Gastos no recuperables: 0,50 €/m²/año = 5.000 € (NNN tiende a 0).
- CAPEX recurrente: 8,0 €/m²/año = 80.000 € (provisión para equipos/obras menores).
- NOI estabilizado: 1.200.000 - 24.000 - 5.000 - 80.000 = 1.091.000 €.
- Valor por capitalización: NOI / yield 6,00% = ~18,18 M€.
- DCF a 10 años: incorpore indexación IPC, reposiciones mayores (p.ej., 1,2 M€ en año 12) y exit yield 6,25%.
Para estresar supuestos y verificar sensibilidad por yield, indexación o CAPEX, puede utilizar la Calculadora Sale & Leaseback.
Marco normativo esencial
- RSIF (Reglamento de Seguridad para Instalaciones Frigoríficas): diseño, instalación, mantenimiento y registros.
- RSCIEI (seguridad contra incendios en establecimientos industriales): clasificación del riesgo, sectorización y protecciones.
- Gases fluorados y eficiencia: cumplimiento de la regulación europea de F-Gas y de eficiencia energética aplicable.
Estrategias de creación de valor
- Contrato SLB NNN con WAULT 12–20 años e indexación clara.
- Optimizar cubicaje y densidad de paletización con sistemas automáticos.
- Refrigeración eficiente (CO2 transcrítico, variadores, control avanzado) y fotovoltaica.
- Flexibilidad técnica: cámaras modulables, docks adicionales y preinstalación para doble temperatura.
Conclusión
Valorar frío industrial implica combinar mercado (rentas/yields), ingeniería (energía y equipos) y contrato (riesgo de inquilino). La clave está en proyectar un NOI sostenible, con CAPEX realista, y aplicar un yield acorde al binomio ubicación–calidad/WAULT. Para originación, estructuración y sell-side técnico-financiero, puede apoyarse en Logiestate y en las herramientas de Calculadora Sale & Leaseback.
Fuentes y referencias
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Fuente: Ministerio de Industria – RSCIEI (https://industria.gob.es)
Fuente: MITECO – Seguridad y eficiencia energética (https://www.miteco.gob.es)