Cómo calcular correctamente el exit yield en logística
El exit yield es una de las hipótesis más sensibles en el underwriting de activos logísticos en España. Determina el valor terminal y, por extensión, la TIR des apalancada y el perfil de retornos para estrategias core, core+ y value-add. Calcularlo con rigor exige combinar lectura de mercado (yields observados, liquidez, coste de la deuda) con análisis micro del activo (ubicación, contrato, estado técnico, ESG, profundidad de la demanda).
Definición, fórmula y relación con el valor terminal
Por convención, el exit yield es la tasa de capitalización aplicable al NOI del año N+1 (o “NOI forward”) al cierre del periodo de inversión para obtener el valor de salida bruto:
Valor terminal bruto (VT) = NOI N+1 estabilizado / Exit yield
De forma prudente, el valor de salida neto descuenta costes de desinversión (honorarios, legal, due diligence, potenciales impuestos indirectos según estructura) y capex remanente:
- Precio neto de salida = VT – costes de venta – capex pendiente
- NOI N+1 debe estar ajustado por vacancia estructural, ERV vs renta contractual, incentivos y opex no recuperable.
El exit yield no es una predicción puntual sino un rango razonable, que debe validarse con operaciones comparables y snapshots de mercado de consultoras.
Benchmarks de mercado logístico en España (2024–2025)
Tras el ajuste por subida de tipos en 2022–2023, los yields prime logísticos en España se estabilizaron en torno a la franja media-alta del 4% y baja del 5%, con dispersión por ubicación y contrato. Las rentas prime han crecido con fuerza por costes de reposición y escasez de suelo.
| Mercado | Prime yield 2025e (rango) | Renta prime €/m²/mes (rango) | Disponibilidad (rango) |
|---|---|---|---|
| Madrid (1er anillo) | 4,75% – 5,25% | 6,0 – 7,0 | 5% – 8% |
| Barcelona (1er anillo) | 4,75% – 5,25% | 7,0 – 8,5 | 3% – 6% |
| Valencia | 5,25% – 5,75% | 4,5 – 5,5 | 6% – 9% |
| Zaragoza | 5,25% – 6,00% | 4,0 – 5,0 | 6% – 10% |
| Málaga/Sevilla | 5,50% – 6,25% | 4,0 – 5,0 | 7% – 12% |
Los rangos anteriores son orientativos y deben contrastarse con datos actualizados de consultoras y transacciones efectivas.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Paso a paso: cómo modelar el exit yield correctamente
- Estimar el NOI N+1 estabilizado:
- Proyecte la renta contractual a salida aplicando la indexación (p. ej., IPC acumulado y topes) y reversiones a ERV si el contrato vence antes de la salida.
- Ajuste incentivos (carencias, contribuciones a inquilino) prorrateados.
- Reste opex no recuperable y provisione una vacancia estructural (p. ej., 2%–5% según mercado).
- Seleccionar el rango de exit yield:
- Parta del prime yield del submercado y aplique spreads por riesgo: ubicación micro, accesos, profundidad de demanda, WAULT remanente, concentración de inquilinos, especificidad técnica y grado ESG.
- Considere el escenario macro (tipos de interés, coste de la deuda, curva de swaps) y la liquidez estimada al horizonte.
- Aplicar descuentos por costes de salida:
- Corretaje y honorarios: 0,5%–1,5% del precio.
- Legal/tech DD: importe fijo razonable según tamaño.
- Capex de reposición no capitalizado en NOI (cubierta, pavimento, ESG Level Up), si procede.
- Validación cruzada:
- Compare con múltiplos de alquiler (Precio/Alquiler anual) y con un DCF explícito con salida por múltiplo.
- Revise comparables recientes de transacciones en el mismo corredor logístico.
Ajustes clave que impactan el exit yield
- WAULT al vencimiento: un WAULT inferior a 3 años suele exigir yield más alto; >5 años con covenants sólidos permite compresión.
- ERV vs renta contractual: si la renta está por debajo del ERV con potencial de subida, el mercado podría aceptar un exit yield más bajo.
- Vacancia y profundidad de demanda: nodos con absorción neta sostenida y poca disponibilidad admiten yields más bajos.
- Obsolescencia y ESG: activos sin certificación o con carencias (iluminación LED, fotovoltaica, BMS, sprinklers ESFR) requerirán spread adicional o capex.
- Riesgo de suelo y normativa: limitaciones urbanísticas o situaciones concesionales pueden ampliar el yield.
Ejemplo numérico simplificado
Supuestos hipotéticos para una nave de 20.000 m² en el primer anillo de Madrid, horizonte 5 años:
- Renta actual: 6,50 €/m²/mes. Indexación anual 2,0% (topada).
- Opex no recuperable: 0,20 €/m²/mes.
- Vacancia estructural: 2,0% del alquiler potencial.
- ERV al año 5 alineado con mercado; contrato vigente más allá de la salida.
- Exit yield objetivo: 5,00% (mid del rango prime).
- Costes de salida: 1,0% del precio; capex remanente: 300.000 €.
Cálculo del NOI N+1 a salida (año 6; forward del año 5):
- Alquiler anual año 5: 6,50 × (1,02)^5 × 12 × 20.000 = 6,50 × 1,1041 × 240.000 ≈ 1.722.384 €.
- Vacancia estructural (2%): –34.448 €.
- Opex no recuperable: 0,20 × (1,02)^5 × 12 × 20.000 ≈ 58.288 €.
- NOI N+1 ≈ 1.722.384 – 34.448 – 58.288 = 1.629.648 €.
Valor terminal bruto: VT = 1.629.648 / 0,050 = 32.592.960 €.
Costes de salida (1%): –325.930 €; Capex remanente: –300.000 €.
Precio neto de salida ≈ 31.967.030 €.
Un test de sensibilidad ±25 pb en exit yield cambiará el VT ~±5%, por lo que la hipótesis es altamente palanca en TIR.
Errores comunes a evitar
- Capitalizar NOI “bruto” sin descontar vacancia estructural o opex no recuperable.
- Ignorar reversiones a ERV al vencimiento del contrato cerca de la salida.
- No contemplar capex de mantenimiento o ESG necesario para preservar liquidez a la venta.
- Usar prime yield indiscriminadamente sin aplicar spreads por riesgos específicos.
- No ejecutar sensibilidades coherentes de yield, ERV e indexación.
Normativa urbanística y viabilidad técnica
El valor de salida de un activo logístico depende también de su encaje urbanístico y de su capacidad de seguir siendo “fit for purpose”:
- PGOU y uso: compatibilidad de uso logístico/industrial, limitaciones de ocupación y edificabilidad.
- Parámetros: retranqueos, alturas máximas, plazas de aparcamiento, servidumbres.
- Cargas urbanísticas: cesiones, urbanización pendiente, afecciones (hidráulicas, carreteras).
- Licencias: plazos y riesgos de regularización de obras e instalaciones (sprinklers, PCI, fotovoltaica).
Sale & Leaseback: implicaciones sobre el exit yield
En operaciones de sale & leaseback el contrato inicial suele ser triple net y de larga duración, con rentas a mercado o ligeramente por encima. Esto puede permitir yields de salida más comprimidos si el arrendatario mantiene buen riesgo crediticio y la renta sigue alineada con ERV en el horizonte de venta. Sin embargo, contratos a renta por encima de mercado o con step-ups no sostenibles exigirán ajustes de ERV y un exit yield mayor.
Para facilitar el modelado y las sensibilidades, puede emplear la herramienta de la Calculadora Sale & Leaseback. Si necesita soporte en originación o diseño contractual, contacte con Logiestate Consulting.
Checklist para defender el exit yield ante un IC
- Comparables transaccionados en 6–12 meses en el mismo corredor (ajustados por calidad/WAULT).
- Tabla de spreads explícitos: ubicación micro, especificidad, ESG, liquidez.
- Convergencia con DCF y múltiplos de alquiler.
- Validación de ERV: broker notes, disponibilidad y pipeline de oferta.
- Escenarios macro: tipos, coste de deuda, absorción y vacancia.
Rangos orientativos de spreads sobre prime
- Ubicación secundaria dentro del mismo hub: +25–50 pb.
- WAULT a salida < 3 años: +25–75 pb (según solvencia inquilino).
- Activo no ESG ready (sin certificación/retrofit): +15–40 pb o capex dedicado.
- Activo cross-dock muy líquido: –10–20 pb.
Conclusión
Calcular el exit yield correctamente es anclar el valor terminal en hipótesis defendibles y auditables. Combine benchmarks de mercado con un NOl N+1 depurado, ajuste por riesgos específicos del activo y documente spreads de forma transparente. Ejecute sensibilidades amplias y valide con DCF y comparables. Así, su modelo será sólido frente a cambios de ciclo y permitirá decisiones de inversión más seguras.
Para profundizar y modelar casos de sale & leaseback con precisión, utilice la Calculadora Sale & Leaseback y, si precisa asesoramiento transaccional o estructuración, visite Logiestate.