Qué diferencia un activo institucional de uno no institucional en logística
En inversión inmobiliaria logística en España, “institucional” no es un adjetivo de marketing: describe un activo con atributos estandarizados que maximizan liquidez, financiabilidad y resiliencia del flujo de caja. La diferencia entre institucional y no institucional determina el universo comprador, el coste de capital, el precio de salida y, en última instancia, el rendimiento riesgo-ajustado.
1) Ubicación y mercado: la primera criba institucional
La localización condiciona la liquidez. Un activo institucional se ubica en nodos consolidados (1ª/2ª corona de Madrid A-2, A-4, A-42; Barcelona AP-7, A-2; Valencia A-7; Zaragoza A-2), con accesos directos, radio de entrega eficiente y profundidad de demanda.
- Mercados prime y consolidado: vacancia inferior al 5–7% y absorción sostenida.
- Micro-localización: visibilidad, accesos 24/7, gálibo de viales, distancia a hubs de paquetería y puertos.
- Rentas alineadas con prime: Madrid 6,0–6,5 €/m²/mes; Barcelona 7,0–8,0 €/m²/mes en 2024–2025.
En plazas secundarias con demanda más delgada, el activo puede ser excelente técnicamente pero su base de compradores es más reducida, afectando la yield exigida.
2) Especificaciones técnicas y estándar “prime”
Los fondos institucionales priorizan inmuebles “future-proof”, con diseño flexible y eficiencia operativa:
- Altura libre ≥ 11–12 m, luces óptimas y pavimento con sobrecarga ≥ 5 t/m².
- Muelles a razón de 1:800–1.000 m², rampas a cota cero y playas ≥ 35 m.
- Sistemas contra incendios ESFR o equivalentes, cumplimiento RSCIEI y CTE SI.
- Energía: potencia suficiente, preinstalación fotovoltaica, iluminación LED, BMS.
- Porcentaje de oficinas 5–10% sobre GLA y posibilidad de multitenancy.
- Certificación ESG: BREEAM Very Good/Excellent o LEED Gold; EPC en rangos altos.
Tabla comparativa: institucional vs no institucional
| Criterio | Institucional | No institucional |
|---|---|---|
| Ubicación | Ejes prime 1ª–2ª corona, hubs consolidados | Periférico/terciario con demanda limitada |
| Tamaño de lote | > 20.000–25.000 m² GLA (ticket 20–80 M€) | < 10.000–15.000 m² (ticket reducido) |
| Altura y muelles | ≥ 11 m; 1 muelle/800–1.000 m² | < 9 m; ratio de muelles insuficiente |
| Fire safety | ESFR, cumplimiento RSCIEI y CTE | Sistemas obsoletos o no conformes |
| ESG | BREEAM VG/EX o LEED Gold; PV ready | Sin certificación ni plan de mejora |
| Contrato | WAULT 7–10 años, triple net, IPC | Duraciones cortas, gastos no claros |
| Covenant | 3PL/retail top-tier, cobertura > 2,0x | PYME local, menor transparencia |
| Liquidez | Amplia base institucional | Comprador más oportunista |
3) Contratos de arrendamiento: WAULT, indexación y bancabilidad
El contrato es la “línea de vida” del activo. Para ser institucional:
- WAULT efectivo ≥ 7–10 años, con carencia acotada y opciones de ruptura limitadas o penalizadas.
- Indexación anual completa al IPC/HICP, sin topes acumulativos excesivos.
- Triple net claro: IBI, seguros y mantenimiento estructural a cargo del inquilino o con mecanismos de repercusión.
- Garantías: avales, depósitos o corporate guarantees proporcionados al riesgo.
- Cláusulas de sostenibilidad: acceso a cubierta para fotovoltaica, reporting energético.
La calidad del arrendatario (covenant) impacta yield y financiación. Operadores 3PL globales, e-commerce y distribución alimentaria suelen concentrar la demanda institucional.
4) Métricas de mercado 2024–2025: yields, rentas y disponibilidad
El prime yield logístico en España se ha estabilizado en el entorno del 5,0–5,5% en grandes plazas, con ligera compresión en ubicaciones de máxima escasez. Las rentas prime se sitúan aproximadamente en 6,0–6,5 €/m²/mes en Madrid y 7,0–8,0 €/m²/mes en Barcelona, con vacancias reducidas en la primera corona barcelonesa y mayores disponibilidades en algunos submercados de Madrid y Valencia. La absorción anual se mantiene sólida, apoyada por la descarbonización de cadenas de suministro y el crecimiento del e-commerce.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
5) Urbanismo, licencias y riesgos legales
Un activo institucional debe presentar trazabilidad urbanística y de licencias sin incertidumbres:
- Planeamiento: compatibilidad de uso logístico/industrial en el PGOU/PGM; parámetros de edificabilidad, ocupación y retranqueos conformes.
- Licencias: obras, actividad/ambiental y legalización de instalaciones. Revisar hitos y condicionantes.
- Cargas: servidumbres de paso, líneas de alta tensión, afecciones hidrológicas, dominio público.
- Medioambiente: suelos potencialmente contaminados (Ley 7/2022), gestión de residuos y depósitos antiguos.
- Seguro decenal si procede, as built y libro del edificio.
Las dudas urbanísticas o la ausencia de licencias operativas empujan el activo hacia el espectro no institucional al elevar el riesgo y el coste de capital.
6) Financiación y liquidez del ticket
El carácter institucional se refleja en mejores condiciones de deuda: LTV 50–60%, spreads de 175–250 pb sobre base, covenants de DSCR ≥ 1,5–1,7x y plazos alineados al WAULT. La liquidez del ticket (20–80 M€ para big box single-tenant o multi-tenant de tamaño medio-grande) amplía el abanico de compradores core/core+ y favorece la salida.
7) Sale & Leaseback: llave para institucionalizar un owner-occupier
El sale & leaseback permite transformar un inmueble de uso propio en producto institucional si el contrato resultante y las especificaciones técnicas son bancables. Aspectos críticos:
- Renta inicial a mercado con escalado indexado; evitar sobre-rentas que erosionen liquidez.
- Duración contractual y garantías coherentes con el perfil crediticio del vendedor-inquilino.
- Cláusulas de mantenimiento y capex normativo claramente asignadas.
Para modelizar un S&LB con precisión y sensibilidad de yields, utilice la herramienta en Calculadora Sale & Leaseback. Si requiere acompañamiento estratégico, contacte con Logiestate Consulting.
8) Cómo convertir un activo no institucional en institucional
- Auditoría técnica: altura, muelles, sprinklers ESFR, potencia, eficiencia y layout.
- Capex de estandarización: playas ≥ 35 m, LED, BMS, fotovoltaica, aislamiento y mejora de envolvente.
- Regularización: licencias, compatibilidad urbanística, servidumbres y situaciones registrales.
- Comercial: consolidar contratos con WAULT ≥ 7 años, indexación y garantías proporcionadas.
- Certificación: BREEAM o LEED; plan de transición climática y medición de huella.
- Data room institucional: técnica, legal, ambiental y financiera lista para DD en 45–60 días.
9) Diagnóstico rápido: checklist institucional
- Ubicación: eje prime, acceso inmediato a vías principales, vacancia baja en el submercado.
- Edificio: ≥ 11 m altura, muelles adecuados, yard profundo, ESFR, potencia suficiente.
- ESG: certificación vigente, EPC competitivo, PV o preinstalación, medición de consumos.
- Contrato: WAULT largo, triple net, indexación plena, garantías.
- Covenant: operador solvente, cobertura de renta > 2,0x y reporting financiero.
- Liquidez: ticket atractivo para institucionales (20–80 M€) o plataforma multi-asset.
- Urbanismo: pleno cumplimiento PGOU/PGM, licencias y ausencia de contingencias materiales.
10) Impacto en pricing: por qué “institucional” vale más
El diferencial de yield entre institucional y no institucional refleja riesgo de re-leasing, capex futuro, incertidumbre legal y liquidez del ticket. En el mercado actual, un activo institucional puede transaccionar 75–150 pb por debajo de su homólogo no institucional en la misma región, dependiendo de la profundidad de demanda y de la calidad del arrendatario.
En contrapartida, proyectos forward con riesgo de desarrollo y lease-up pueden justificar yields superiores, salvo que estén totalmente prealquilados a covenant prime con estándares técnicos y ESG alineados.
11) Due diligence recomendada
- Técnica: as built, carga de solera, patologías, cumplimiento RSCIEI/CTE, mantenimiento.
- Legal: título, cargas, arrendamientos, licencias, afecciones y cumplimiento urbanístico.
- Ambiental: suelos, aguas subterráneas, amianto, residuos históricos.
- Financiera: auditoría de gastos, OPEX, repercusiones triple net y capex cíclico.
- Comercial: comparables de renta, pipeline de demanda, riesgo de sustitución.
Para estimar pricing, yield y cánones en función de WAULT, rentas y capex, pruebe la Calculadora Sale & Leaseback y complemente con asesoramiento especializado de Logiestate Consulting.