Cómo estructurar un préstamo con garantía real para activos logísticos en España
La financiación con garantía real es el pilar de la inversión logística institucional en España. En un entorno 2024–2025 de tipos elevados y yields prime logísticas estabilizándose en el entorno del 5,5%–6,0%, estructurar correctamente el préstamo (hipoteca, cesión de rentas, cuentas pignoradas) es clave para proteger el flujo de caja y mantener la bancabilidad del activo. Esta guía sintetiza los elementos técnicos que los bancos, aseguradoras y fondos de deuda exigen hoy para naves logísticas core, value-add y operaciones de sale & leaseback.
El objetivo es doble: maximizar el Loan to Value (LTV) sin comprometer el Debt Service Coverage Ratio (DSCR) y reducir los riesgos de ejecución (urbanísticos, de inquilino y de mercado) mediante garantías, covenants y un calendario de hitos claro.
Objetivo financiero y encaje con la estrategia del activo
Antes de negociar términos, alinee la deuda con la tesis de inversión:
- Estrategia core/core+: activo estabilizado con arrendamientos a largo plazo y rentas de mercado. Objetivo: deuda senior bancaria con LTV 50%–60% y DSCR ≥ 1,30x.
- Value-add: vacancia parcial o capex (reforma, ESG, cross-docking). Objetivo: tramo senior conservador (40%–55%) más tramo mezzanine o PIK si el plan crea valor en 12–24 meses.
- Promoción logística: financiación LTC sobre coste (60%–70%) con liberación por hitos y prealquileres firmes.
- Sale & leaseback: contratos triple-net, duración ≥ 10–15 años, garantías de renta. Objetivo: palanca estable y DSCR robusto.
Tipos de garantías reales habituales
La columna vertebral es la hipoteca inmobiliaria sobre el pleno dominio del solar y la nave. Se complementa con garantías sobre flujos y cuentas para blindar el repago:
- Hipoteca inmobiliaria de primer rango sobre la finca registral (nave y terreno), con cobertura de principal, intereses ordinarios y de demora, comisiones y costas.
- Cesión en garantía de rentas de arrendamiento (o prenda de créditos) y notificación a los inquilinos para pago en cuenta pignorada en caso de event of default.
- Prenda sobre la cuenta de ingresos y la debt service reserve account (DSRA) equivalente a 3–6 meses de servicio de deuda.
- Prenda sobre derechos de seguros (daños, pérdida de rentas) con designación de beneficiario a favor del financiador.
- Opcional: prenda de participaciones de la PropCo, sujeta a restricciones y aprobaciones corporativas.
Parámetros clave: LTV, LTC, DSCR, ICR y amortización
Los financiadores calibran la estructura con métricas prudentes. A continuación, rangos de mercado observados para inmologística en España:
| Parámetro | Referencia 2024–2025 | Comentario |
|---|---|---|
| LTV inicial | 50%–60% (core); 40%–55% (value-add) | Puede subir con deuda privada; coste mayor y covenants estrictos. |
| DSCR mínimo | ≥ 1,30x (banca); 1,20x–1,30x (deuda privada) | Stress con Euríbor +200–300 pb y vacancia técnica. |
| ICR | ≥ 2,0x | Relevante en estructuras bullet o con periodos de carencia. |
| Amortización | 5–7 años, soft bullet con cash sweep | En core+, calendarios 20–25 años con balloon final. |
| Margen | Euríbor + 200–300 pb (banca); +450–700 pb (privada) | Dependiente de activo, sponsor y duración de contratos. |
| Comisiones | Apertura 0,5%–1,0%; cancelación 0%–2% | Más waivers/consentimientos 0,1%–0,5% según entidad. |
Rentas, yields y calibración del importe
En 2024 las rents prime se han mantenido firmes: Madrid 6,5–7,25 €/m²/mes, Barcelona 7,5–8,5 €/m²/mes y Valencia 5,0–5,5 €/m²/mes, con disponibilidad contenida en Barcelona y algo mayor en los anillos de Madrid. Las yields prime se sitúan alrededor del 5,5%–6,0%, condicionando la valoración y, por tanto, el LTV admisible.
Para fijar el préstamo: calcular NOI estabilizado neto de no repercutibles, aplicar yield de mercado y descuentos por riesgo (ubicación, obsolescencia, ESG), y proyectar DSCR bajo diferentes trayectorias del Euríbor.
Tasación y due diligence: lo que el banco va a exigir
- Tasación homologada ECO 805/2003 o RICS Red Book con enfoque DCF y valor hipotecario. Revisar supuestos de vacancia, CapEx y exit yield.
- Due diligence urbanística: situación registral, clasificación del suelo, uso logístico permitido por PGOU, edificabilidad, licencias, servidumbres, afecciones (carreteras, costas, aeronáuticas), y cargas reales.
- Due diligence técnica: estado de la envolvente y estructuras, certificaciones BREEAM/LEED, potencia eléctrica, muelles, alturas libres y cumplimiento de normativa contra incendios.
- Due diligence legal y de arrendamientos: titularidad, contratos (duración, break options, CPI/índice, step-ups), garantías de inquilino y régimen de gastos (triple-net).
- Revisión de seguros: póliza de daños, pérdida de rentas y responsabilidad civil; endoso a favor del financiador.
Estructura contractual y covenants
El term sheet y la escritura de hipoteca deben reflejar obligaciones claras y medibles:
- Covenant de LTV: hard a 60% (ejemplo), con obligación de amortizar o aportar fondos si se excede.
- Covenant de DSCR: test semestral; si cae por debajo de 1,30x, cash sweep del exceso de caja y bloqueo de dividendos.
- Reserva de servicio de deuda (DSRA): 3–6 meses en cuenta pignorada.
- Cobertura de tipos: IRS o cap con strike coherente con el plan de negocio y la vida media del préstamo.
- Negative pledge y limitación de deuda adicional; prohibición de garantías a terceros sin consentimiento.
- Eventos de incumplimiento: impago, invalidez de garantías, cambios de control, pérdida de licencias, expiración temprana de arrendamientos clave.
- Seguros: mínimos de capital asegurado y designación irrevocable del banco como beneficiario.
Calendario, costes y fiscalidad de la formalización
Un calendario realista para una hipoteca logística se sitúa entre 4 y 8 semanas desde term sheet hasta disposición: tasación (1–2 semanas), due diligence (2–3), negociación de garantías (1–2) y firma/inscripción (1–2). Los costes habituales incluyen tasación, comisiones, notaría y Registro. En hipotecas, el AJD recae legalmente sobre la entidad prestamista conforme al RDL 17/2018; el resto de gastos se negocian en contrato.
Sale & Leaseback con garantía real
El sale & leaseback optimiza el apalancamiento al transformar CAPEX inmovilizado en renta estable. Elementos críticos:
- Duración del contrato (ideal ≥ 12–15 años) y cláusulas de terminación.
- Triple-net genuino: impuestos, seguros y mantenimiento a cargo del inquilino.
- Indexación (IPC/índice pactado) con límites razonables (caps/floors).
- Garantías del arrendatario: avales, cartas de patrocinio, o garantías bancarias.
Utilice la herramienta de la Calculadora Sale & Leaseback para simular DSCR, LTV y coberturas bajo diferentes escenarios de renta y yield. Si necesita asesoramiento especializado, contacte con Logiestate Consulting para estructurar el paquete de financiación y coordinar la documentación con financiadores.
Riesgos de mercado y mitigantes
- Riesgo de tipo de interés: mitigar con IRS/caps escalonados y matching de duración.
- Riesgo de vacancia: diversificar inquilinos o asegurar back-up demand en localizaciones prime con baja disponibilidad.
- Riesgo ESG/obsolescencia: plan de mejora energética y certificaciones que preserven valor y acceso a financiación verde.
- Riesgo urbanístico: confirmar compatibilidad de uso, cumplimiento de PGOU y ausencia de expedientes sancionadores.
- Riesgo de refinanciación: establecer amortization curtains y pre-hedge del tramo de salida si procede.
Checklist operativo para el cierre
- Alinear plan de negocio y capex con un LTV objetivo sostenible.
- Encargar tasación ECO/RICS con supuestos acordados y sensibilidad de yields.
- Completar data room: títulos, contratos, licencias, informes técnicos, pólizas, KYC.
- Negociar term sheet: márgenes, DSCR, DSRA, coberturas, liberaciones por hitos.
- Redactar y revisar escrituras de hipoteca y prendas; coordinación notarial y registral.
- Firmar coberturas de tipos y activar cuentas pignoradas.
- Verificar inscripción y condiciones precedentes antes de la disposición.
Referencias de mercado
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Una estructuración rigurosa reduce el coste total de la deuda, acelera tiempos de cierre y preserva el valor del colateral. En un mercado con liquidez selectiva, la preparación documental y la disciplina en covenants marcan la diferencia entre cerrar a tiempo o ver diluido el retorno por retrasos y ajustes de precio.