Rentabilidad bruta vs. neta en inversión logística: qué las diferencia y cómo decidir
En la inversión industrial y logística en España, confundir rentabilidad bruta con rentabilidad neta conduce a decisiones de precio equivocadas, errores en la modelización del riesgo y, en última instancia, a TIRs por debajo de lo previsto. A continuación explicamos, con enfoque técnico y práctico, cómo calcular ambas métricas en naves logísticas, qué partidas ajustan la bruta para llegar a la neta y por qué la discrepancia entre ambas es clave para valorar operaciones core, value-add o sale & leaseback.
Definiciones operativas para activos logísticos
Rentabilidad bruta: punto de partida comercial
La rentabilidad bruta es la métrica más utilizada en fichas comerciales y procesos competitivos. Se define como la renta anual contractual (sin IVA) dividida entre el precio de adquisición (sin costes). No descuenta gastos no repercutibles ni considera CAPEX futuro.
- Fórmula: Rentabilidad bruta = Renta anual / Precio de adquisición
- Usos: referenciar precios, comparar lotes, tantear arbitraje entre ubicaciones.
- Limitaciones: no recoge vacancia, CAPEX, costes de gestión ni diferencias con la renta de mercado.
Rentabilidad neta: visión económica real del activo
La rentabilidad neta (unlevered) descuenta los gastos no repercutibles y las provisiones de CAPEX para obtener el NOI (Net Operating Income). Puede calcularse sobre el precio (“net yield”) o sobre el coste total de adquisición (“net initial yield sobre coste”).
- Fórmula base: Rentabilidad neta = NOI / Precio
- Fórmula sobre coste: Rentabilidad neta sobre coste = NOI / (Precio + costes de adquisición)
- Incluye: vacancia técnica, property management, mantenimiento estructural, seguros/IBI si no repercutibles, provisiones CAPEX, honorarios y tasas no recuperables.
Diferencias clave: componentes que ajustan de bruta a neta
| Componente | Tratamiento en bruta | Tratamiento en neta | Observaciones logísticas |
|---|---|---|---|
| Vacancia y carencias | No se descuenta | Provisión (p.ej., 1%–3% anual) | Mayor en ubicaciones secundarias o activos con obsolescencia. |
| Property management | No se descuenta | 1%–2% de rentas | Depende de tamaño, multi-inquilino y reporting ESG. |
| Gastos no repercutibles | No se descuenta | Se resta del NOI | Seguro casco, IBI o comunidad si el contrato no es triple-net. |
| CAPEX recurrente | No se descuenta | Provisión €/m²/año | Cubiertas, muelles, firmes, ESG: LED, fotovoltaica, sprinklers. |
| Costes de adquisición | Ignorados | 1,5%–2,5% típicamente | Notaría, registro, asesores; el IVA suele recuperarse. |
| Renta vs. mercado (reversión) | Ignorada | Se analiza en TIR | SLB con renta sobre mercado eleva bruta pero aumenta riesgo. |
Ejemplo numérico aplicado a una nave big-box
Supongamos una nave de 25.000 m² en el corredor de Madrid, contrato 10 años, renta 6,25 €/m²/mes. Renta anual: 25.000 × 6,25 × 12 = 1.875.000 €.
- Precio pedido a 5,75% de yield bruta: 1.875.000 / 0,0575 = 32.608.696 €.
- Property management (1% rentas): 18.750 €.
- Gastos no repercutibles: 0,25 €/m²/mes → 75.000 € anuales.
- CAPEX recurrente: 0,20 €/m²/mes → 60.000 € anuales.
- Vacancia técnica/provisión incentivos: 2% rentas → 37.500 €.
NOI estimado: 1.875.000 − (18.750 + 75.000 + 60.000 + 37.500) = 1.683.750 €.
Costes de adquisición estimados: 2,0% → 652.174 €. Coste total: 33.260.870 €.
| Métrica | Resultado |
|---|---|
| Yield bruta | 1.875.000 / 32.608.696 = 5,75% |
| Yield neta (sobre precio) | 1.683.750 / 32.608.696 = 5,16% |
| Yield neta sobre coste | 1.683.750 / 33.260.870 = 5,06% |
Conclusión: con parámetros prudentes, la diferencia entre bruta y neta sobre coste puede situarse en 60–90 pb, suficiente para mover un activo de “precio core” a “core-plus”.
Rentas, yields y disponibilidad: referencias 2024–2025
El mercado logístico español ha mostrado resiliencia en demanda y crecimiento de rentas prime, mientras los yields se han ajustado con los tipos. A cierre 2024 e inicios 2025 los rangos observados son:
- Rentas prime €/m²/mes aproximadas: Barcelona primer anillo 7,0–8,0; Madrid 6,0–6,75; Valencia 5,0–5,5; Zaragoza 4,5–5,0; Bilbao 5,5–6,0.
- Yields prime: 5,25%–5,75% en Madrid y Barcelona según covenant, plazo, certificación y obsolescencia técnica.
- Disponibilidad: inferior en Barcelona que en Madrid por restricción de suelo, con parques XXL compitiendo por stock clase A.
El spread entre bruta y neta se amplía en activos con: contratos no triple-net, requisitos ESG pendientes (fotovoltaica, LED, BREEAM/LEED), o naves de más de 12–15 años que requieren CAPEX en cubiertas, muelles y firmes.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Sale & leaseback: por qué la neta importa aún más
En operaciones de sale & leaseback (SLB), el inquilino-vendedor puede proponer una renta por encima de mercado para maximizar el precio. La yield bruta resultante aparenta ser muy atractiva, pero la neta debe ajustarse por:
- Riesgo de reversión: gap entre renta contractual y de mercado al vencimiento.
- CAPEX diferido: reposición de cubierta, pavimento, muelles, sprinklers ESFR, adecuación de media tensión, estándares ESG.
- Índices de actualización: IPC/AI con topes y suelos que pueden limitar la protección frente a inflación.
- Triple-net real: verificar si IBI, seguros y mantenimiento estructural están efectivamente repercutidos.
Urbanismo y técnica: variables que erosionan la rentabilidad neta
Más allá del contrato, la legalidad urbanística condiciona el NOI sostenible:
- PGOU y ordenanzas: edificabilidad neta, ocupación, altura, retranqueos, dotaciones y servidumbres que limitan ampliaciones.
- Situación registral: afecciones, cargas reales, servidumbres de paso y líneas eléctricas.
- Licencias: de obras, actividad y ambiental; plazos y tasas que impactan la disponibilidad efectiva y el cash-flow.
- Compatibilidad de uso: logística vs. industrial, almacenamiento de ADR, cross-docking, frío.
- Infraestructura: capacidad eléctrica contratada, resistencia del firme (kN), número de muelles por cada 1.000 m², altura libre, ratio playas de maniobra.
Una due diligence integral reduce la volatilidad del NOI y estrecha la brecha entre bruta y neta, especialmente en activos value-add.
Cómo utilizar la Calculadora Sale & Leaseback para modelizar la neta
Para estresar hipótesis y comparar operaciones, utilice la herramienta disponible en https://calculadora-saleleaseback.es. Introduzca renta efectiva, provisiones de vacancia, gastos no repercutibles, CAPEX y costes de adquisición. Obtendrá la rentabilidad neta sobre precio y sobre coste, además de sensibilidad a variaciones de renta y yield.
Si necesita soporte en la estructuración de contratos triple-net, auditoría de rentas o negociación de reversión, el equipo de Logiestate asesora a fondos, promotores e inquilinos industriales en España.
Checklist rápido: pasar de bruta a neta sin sorpresas
- Validar renta efectiva vs. mercado y carencias vigentes.
- Confirmar reparto de gastos: IBI, seguros, comunidad, mantenimiento estructural.
- Aplicar property management 1%–2% y vacancia 1%–3% según ubicación y liquidez.
- Estimar CAPEX recurrente en €/m²/año acorde a antigüedad y especificaciones.
- Incluir costes de adquisición en la neta sobre coste.
- Analizar reversión, indexación y break options para la TIR.