Cómo presentar valoraciones comparativas en un dossier de inversión logística
Un dossier de inversión logística eficaz no solo muestra números: defiende hipótesis con evidencia de mercado, aclara riesgos regulatorios y anticipa preguntas de comité. A continuación se detalla cómo estructurar y presentar valoraciones comparativas —alquileres y transacciones— para activos logísticos y naves industriales en España, con métricas verificables y un relato inversor coherente.
Estructura recomendada del dossier
- Resumen ejecutivo: tesis, retorno esperado, principales riesgos y mitigantes.
- Descripción del activo: ubicación, accesos, especificaciones (clase A, altura, muelles, sprinklers, fotovoltaica).
- Mercado: demanda-absorción, disponibilidad, rentas prime y secundarias, pipeline de oferta.
- Valoración: comparables de alquiler (lease comps) y de inversión (sales comps), DCF y sensibilidades.
- Aspectos urbanísticos y legales: encaje en PGOU, edificabilidad, licencias, servidumbres, cargas y plazos.
- Estrategia de negocio: estabilización, capex, ESG, reversiones y plan de salida.
Metodología de comparables: reglas de homogeneización
Lease comps (rentas)
Para comparar rentas, normaliza todo a €/m²/mes neto y elimina incentivos. En 2024–2025, las rentas prime típicas se sitúan en rangos aproximados: Barcelona 7,5–8,0 €/m²/mes, Madrid 6,0–6,5 €/m²/mes, Valencia 4,8–5,2 €/m²/mes, Málaga 5,0–5,5 €/m²/mes, Zaragoza 4,2–4,6 €/m²/mes. Ajusta por especificaciones (clase A vs B), número de muelles por cada 1.000 m², altura libre y certificación energética.
- Renta cara vs efectiva: prorratea carencias y fit-outs landlord en la vida del contrato.
- Indexación: homogeneiza al índice utilizado (IPC o HICP) y fecha de base.
- Net vs gross: elimina IBI, seguros y gastos comunes si los soporta el inquilino en otros casos.
- Superficie: usa GLA alquilable, distingue cross-dock y módulos XXL.
Sales comps (transacciones de inversión)
Las yields prime logísticas en España se sitúan generalmente entre 5,0% y 5,5% a cierre 2024–2025 para producto core estabilizado con WAULT ≥ 8 años en Madrid y Barcelona, con descuentos de 25–75 pb en plazas secundarias o activos con riesgo de reletting. La disponibilidad ronda 3–4% en Barcelona, 8–10% en Madrid y 4–6% en Valencia, condicionando presión sobre rentas y pricing.
- Normaliza a Net Initial Yield (NIY) del año 1, excluyendo costes no recuperables y carteras.
- Ajusta por calidad (A vs B), covenant del inquilino, WAULT a primera ruptura, single-tenant vs multi-tenant.
- Fecha de cierre: prioriza comps de los últimos 6–9 meses; aplica time-lag si procede.
- Deal structure: distingue forward funding/forward purchase y sale & leaseback corporativo.
Cómo construir la página de comparables
Incluye tablas limpias y un comentario cualitativo. Presenta entre 5 y 10 rentas comparables y entre 5 y 8 transacciones. Ejemplo de tabla resumen de sales comps (valores indicativos):
| Ubicación | Tipo | Superficie (m²) | WAULT | Renta neta (€/m²/mes) | NIY | Fecha |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Barcelona 1ª corona | Core estabilizado | 45.000 | 10 años | 7,8 | 5,1% | Q4 2024 |
| Madrid Corredor Henares | Core+ | 60.000 | 7 años | 6,2 | 5,4% | Q1 2025 |
| Valencia V-31 | Sale & Leaseback | 35.000 | 12 años | 5,0 | 5,6% | Q4 2024 |
| Zaragoza PLAZA | Forward purchase | 52.000 | 9 años | 4,4 | 5,7% | Q2 2025 |
Para lease comps, muestra rango de cierre, carencias, contribuciones de landlord y especificaciones técnicas para fundamentar ajustes de calidad.
Del comparable al valor: integración con DCF y coste de reposición
El dossier debe cruzar tres enfoques: comparables de mercado (yields/rentas), DCF a 10 años y coste de reposición ajustado por depreciación funcional.
- DCF: utiliza tasa de descuento realista 6,5–7,5% para core/core+, asume indexación conservadora y tasa de salida ≥ yield de entrada + 25–50 pb.
- Comparables: valida que el NIY implícito del precio objetivo cae dentro del rango observado para la zona y la calidad.
- Reposición: verifica que el valor por m² no excede de forma material el coste llave en mano (terreno + urbanización + construcción + honorarios), salvo justificación por escasez de suelo o ubicación prime.
Aspectos críticos en Sale & Leaseback
En operaciones sale & leaseback, el alquiler inicial nace del negocio del ocupante y puede estar por encima o por debajo de ERV. Para que la valoración sea defendible:
- Compara renta pactada vs ERV; si la prima >10–15%, exige garantías (depósito/aval) y revisa cobertura de renta sobre EBITDA.
- Define WAULT a primera ruptura y break options; penaliza yields si la opción es temprana.
- Modela CAPEX de adecuación y capex recurrente por m²/año; separa landlord works de tenant improvements.
- Refleja el riesgo single-tenant: sobreprima de yield si no hay liquidez alternativa.
Puedes testar supuestos y yields con la herramienta gratuita en https://calculadora-saleleaseback.es para alinear hipótesis de renta, capex y NIY con la práctica de mercado.
Riesgos de mercado a cubrir en la narrativa
En 2024–2025 la absorción de logística en España se mantiene sólida en ejes Madrid–Barcelona–Valencia, con normalización frente a picos de 2021–2022. La oferta nueva se concentra en proyectos de gran formato, mientras que la escasez de suelo finalista en 1ª corona sostiene las rentas prime. La tasa de disponibilidad ofrece heterogeneidad: submercados tensionados en Barcelona, mayor vacío friccional en Madrid por entregas recientes, y compresión en Valencia por limitación de suelo.
Urbanismo y due diligence: impacto en valor
El encaje urbanístico condiciona liquidez y precio. Debe incorporarse una ficha con:
- Clasificación y calificación del suelo según PGOU/NNSS (industrial/logístico) y uso compatible (almacenaje, cross-dock, última milla).
- Edificabilidad (m²t/m²s), ocupación máxima, retranqueos, altura y dotaciones de aparcamiento.
- Estado de urbanización, recepciones de obra y cargas de urbanización pendientes.
- Licencias: actividad, ambiental y primera ocupación; plazos y condicionantes (ruido, tráfico, emisiones).
- Servidumbres (líneas eléctricas, hidrográficas), accesos y afecciones logísticas (ITV de viales, gálibos).
- Cargas registrales, arrendamientos previos, derechos de tanteo y retracto, y cumplimiento de ESG (fotovoltaica, BREEAM/LEED).
Refleja en el cash flow contingencias por retrasos de licencias o costes adicionales de urbanización, y aplica descuentos al precio objetivo si el riesgo no es asumible por el vendedor.
Cómo documentar los ajustes de calidad
Propón factores de corrección, dejándolos por escrito con trazabilidad:
- Ubicación: ±25–75 pb en yield entre 1ª y 2ª corona, en función de accesibilidad (A-2, AP-7) y tiempos a hubs.
- Especificaciones: +0,2–0,4 €/m²/mes por muelle adicional/1.000 m² en cross-dock de alta rotación.
- Riesgo de reocupación: prima de yield si vacancia estructural local supera 8–10%.
- ESG: descuento de yield 10–20 pb si activo es net-zero ready, con ahorros de opex auditables.
Presentación visual: claridad y trazabilidad
Incluye mapas con tiempos de tránsito a puertos/aeropuertos y heatmaps de disponibilidad. Adjunta fichas de cada comparable con fuente (broker/vendor) y fecha. Los gráficos de cajas para rentas y yields facilitan ver mediana y outliers.
Checklist mínimo de la página de valoraciones
- Definiciones: NIY, ERV, WAULT, indexación, incentivos.
- Metodología de normalización y criterios de exclusión de outliers.
- Tablas de lease y sales comps con fotos y coordenadas.
- Comentarios cualitativos por submercado.
- Triangulación con DCF y reposición.
- Sensibilidades y downside case.
Ejemplo de narrativa para comité
“Proponemos adquirir una nave A de 45.000 m² en 1ª corona de Barcelona, con WAULT 10 años y renta neta 7,8 €/m²/mes. Los comparables cerrados en Q4 2024–Q1 2025 muestran yields 5,0–5,3% para producto equivalente. Aplicamos 5,1% por menor riesgo de re-letting (vacancia 3–4%) y especificaciones superiores (28 muelles, 12 m de altura, sprinklers ESFR). El DCF a 10 años, con descuento 6,8% y salida 5,4%, converge a un valor ±1,5% del precio propuesto. El downside (yield de entrada +50 pb y ERV -0,3 €/m²/mes) preserva un IRR del 8,1%.”
Recursos y apoyo
Para ampliar criterios y automatizar cálculos de NIY, ERV y sensibilidades, consulta https://calculadora-saleleaseback.es. Si necesitas apoyo en originación, underwriting o estructuración de sale & leaseback, puedes contactar con nuestro equipo en https://logiestate.com.
Fuentes de mercado
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)