¿Qué yield aplicar a una nave antigua ocupada?

Depende de ubicación, WALT, calidad constructiva y covenant. En 2024-2025, una nave secundaria ocupada en ubicación consolidada suele transaccionar en el 6,25%-7,25%, frente a yields prime en el 5,0%-5,75% según mercado.

¿Cómo estimar el CAPEX de adecuación?

Parta de una inspección técnica (ITE/diagnóstico) y un presupuesto por partidas: estructura/cubierta, firmes, instalaciones eléctricas y PCI, patios y oficinas, y actualización ESG. En activos de 20-30 años, es habitual un CAPEX de 80-200 €/m² según alcance.

¿Qué hacer si la parcela está fuera de ordenación?

Verifique el PGOU y la ficha urbanística. Si es fuera de ordenación, suele permitir solo obras de conservación, no ampliaciones. Ajuste el plan de CAPEX, el valor residual y la yield de riesgo, y contemple una estrategia de caja hasta reposicionar o re-desarrollar.

¿Cómo afecta el ESG a la valoración de una nave secundaria?

Los requisitos ESG (eficiencia energética, fotovoltaica, iluminación LED, BMS, agua) impactan en la liquidez, la renta conseguible y la financiación. Un plan de mejoras que lleve a certificaciones (BREEAM/LEED) tiende a comprimir yield y elevar ERV.

¿Es viable un sale & leaseback con nave obsoleta?

Sí, si el contrato equilibra renta de mercado, CAPEX pactado, garantías y WALT. El precio suele fijarse con una yield sobre la renta neta, descontando el CAPEX comprometido y la prima de riesgo por obsolescencia.

Parque industrial con nave antigua en valoración para inversión logística en España

Cómo valorar activos industriales con naves antiguas: guía para inversores en España

Los activos industriales con naves antiguas representan una parte sustancial del tejido logístico español. Aunque pueden exhibir obsolescencia funcional o técnica, siguen ofreciendo oportunidades atractivas para inversores con capacidad de gestión activa: reposicionamiento vía CAPEX, lease re-gearing, consolidación de rentas o, llegado el caso, desmantelamiento y re-desarrollo. Esta guía recoge un marco práctico, cifras orientativas 2024–2025 y los riesgos clave a tener en cuenta en la valoración.

Por qué las naves antiguas siguen teniendo valor

La escasez de suelo finalista en coronas 1 y 2 de Madrid y Barcelona, y la consolidación de hubs regionales (Valencia, Zaragoza, Málaga, Bilbao), sostienen demanda para espacios funcionales aunque no sean de última generación. Además:

Diferencial de precio frente a producto prime que permite crear alfa mediante CAPEX dirigido.
Ubicaciones urbanas o periurbanas con ventaja en capilaridad de última milla.
Potencial para contratos de sale & leaseback con inquilinos industriales con fuerte arraigo.

Metodologías de valoración aplicadas a activos secundarios

Enfoque de ingresos: capitalización y DCF

La referencia principal para inversores es el flujo de rentas netas (NOI) actual y estabilizado (ERV). Para naves antiguas, conviene modelizar dos escenarios: “as is” y “stabilized” tras CAPEX, incluyendo periodo de vacancia para obras.

Capitalización del NOI estabilizado con una yield acorde al riesgo del activo y mercado.
Descuento de flujos (DCF) a 5–10 años cuando haya escalados de renta, capex programado o lease-up gradual.
Costes no recuperables: seguros, IBI, mantenimiento estructural y gestión; en contratos netos parciales, incluya una provisión prudente (2%–5% de rentas).

Enfoque de coste: reposición y “cost-to-cure”

El valor debe reflejar la inversión necesaria para subsanar deficiencias: cubierta, firmes, sistemas PCI, cuadros eléctricos, iluminación LED, paneles fotovoltaicos, BMS, muelles, patios y oficinas. El “cost-to-cure” reduce el valor del activo y puede negociarse como price chip o retención en un sale & leaseback.

Enfoque de comparables: ajustes por obsolescencia

Las comparables requieren normalizar por año de construcción, altura libre, ratio de patios y muelles, profundidad, resistencia de solera, accesos a arterias y disponibilidad de transporte público. Las comparables “prime” no son sustitutos perfectos: aplique descuentos por funcionalidad y por CAPEX pendiente.

Variables críticas para la valoración

Ubicación y micro-mercado

La micro-localización prima sobre el estado constructivo en muchos casos. Distancias a nudos logísticos, presencia de operadores 3PL, y tiempos de entrega urbana condicionan la ERV y la liquidez.

Renta de mercado y ERV

Calibre la renta reversional con evidencias de arrendamientos recientes para producto comparable. En naves antiguas, la ERV puede estar 10%–30% por debajo de prime, salvo ubicaciones muy consolidadas de última milla.

CAPEX técnico y ESG

Los requisitos de sostenibilidad e impacto energético son crecientes en RFPs de inquilinos. Un plan de CAPEX que combine eficiencia energética, seguridad y funcionalidad (muelles, altura libre utilizable, pavimentos) mejora absorción, reduce vacancia friccional y puede comprimir la yield.

Riesgo de obsolescencia normativa

Revise el PGOU y la ficha urbanística: uso, edificabilidad, ocupación, retranqueos, altura, afecciones (carreteras, costas, cauces), servidumbres y situación “fuera de ordenación”. La legalidad y la regularidad de licencias/fin de obra son determinantes para la transaccionabilidad y para la financiación.

Consejo profesional: incorpore un informe urbanístico y una due diligence técnica (estructura, suelos, medio ambiente RD 9/2005) antes de fijar precio. Un hallazgo de contaminación o una cubierta con amianto no inventariado puede cambiar la yield objetivo en +50–100 pb o más.

Yields y rentas orientativas 2024–2025

Los rangos siguientes son indicativos y dependen de especificaciones, WALT y covenant. El mercado ha visto expansión de yields desde mínimos históricos y un sostenimiento de rentas por escasez de producto bien ubicado.

Mercado	Renta prime (€/m²/mes)	Yield prime (%)	Yield secundaria (%)	Vacancia (%)
Madrid	7,0–8,0	5,25–5,50	6,5–7,25	6–9
Barcelona	9,0–10,5	5,00–5,25	6,25–7,00	2–4
Valencia	5,0–6,0	5,50–6,00	7,0–7,75	5–8
Zaragoza	4,5–5,5	5,75–6,25	7,5–8,25	6–9
Málaga	6,0–7,0	5,50–6,00	7,0–7,75	4–7
Bilbao	5,5–6,5	5,50–6,00	7,0–7,75	3–6

Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)

Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)

Riesgos y mitigaciones en naves antiguas

Funcionalidad: altura libre insuficiente, patios escasos, muelles limitados. Mitigación: rediseño de patios, muelles retráctiles, racking optimizado.
Envolvente y estructura: cubiertas con filtraciones o amianto. Mitigación: sustitución planificada con beneficios energéticos y solares.
Instalaciones: PCI desactualizado, baja potencia. Mitigación: proyecto integral con certificaciones y preacuerdos con inquilinos.
Urbanismo: cargas o afecciones. Mitigación: verificación registral y consultas municipales previas a cierre.
Liquidez de salida: pools de compradores más reducidos. Mitigación: contratos estables, ESG y mejoras documentadas.

Consejo profesional: al modelizar la salida, utilice una yield de salida 25–75 pb por encima de la yield de entrada si la nave mantiene rasgos de obsolescencia; reduzca ese diferencial si el plan ESG está ejecutado y certificado.

Caso práctico simplificado

Supuesto: nave de 12.000 m² (año 1998) en 2ª corona de Valencia, ocupada al 100% con renta media de 3,2 €/m²/mes, vencimiento a 2 años.

ERV tras CAPEX: 5,5 €/m²/mes.
CAPEX: 120 €/m² (PCI, cubierta, LED, pavimento, muelles) = 1.440.000 €.
Vacancia por obras: 6 meses entre contratos.
Costes no recuperables: 3% de rentas.
Yield de estabilización (salida): 6,5%.

NOI estabilizado: 12.000 × 5,5 × 12 = 792.000 €; menos 3% = 768.240 €.

Valor por capitalización estabilizada: 768.240 € / 0,065 ≈ 11.819.846 €.

Si el precio de adquisición “as is” es 7,0 M€, con costes de transacción del 6% (420.000 €) y CAPEX 1,44 M€, la inversión total sería ≈ 8,86 M€. Con valor estabilizado 11,82 M€, el MOIC no apalancado rondaría 1,33x antes de impuestos, sujeto a ejecución y tiempos.

Sale & Leaseback con naves antiguas

El sale & leaseback es idóneo para compañías industriales que buscan liquidez manteniendo el uso. La valoración se apoya en:

Renta de mercado: coherent con ERV y escalados razonables (IPC con suelo/techo).
WALT: 10–15 años con opciones; más WALT, más compresión de yield.
Covenant: fortaleza financiera del vendedor-inquilino.
Reparto de CAPEX: si el vendedor asume parte del CAPEX, el precio neto aumenta.
Netidad del contrato: triple-net o neto parcial afecta al NOI y a la yield.

Calcule el precio aplicando una yield a la renta neta, y descuente el CAPEX comprometido. Puede simular escenarios en la Calculadora Sale & Leaseback.

Due diligence urbanística y técnica

Urbanismo (PGOU y licencias)

Compatibilidad de uso industrial/logístico y edificabilidad/ocupación.
Retranqueos, altura, alineaciones, servidumbres y afecciones sectoriales.
Licencia de actividad, final de obra, posibles expedientes sancionadores.

Técnica y medioambiental

Estructura, solera, patologías y peritajes.
Instalaciones: potencia disponible, cuadros, PCI, rociadores.
Iluminación LED, fotovoltaica, aislamiento, certificación energética.
Suelo potencialmente contaminado (RD 9/2005) y gestión de residuos.

Consejo profesional: documente el “antes y después” del CAPEX. Los data rooms con proyectos, licencias, certificaciones y O&M favorecen un proceso competitivo de desinversión y una mejor financiación.

Conclusiones para el inversor

Valorar naves antiguas exige integrar enfoque de ingresos, coste y comparables, además de una lectura rigurosa de urbanismo y ESG. La creación de valor proviene del reposicionamiento selectivo y de contratos estables. Con una correcta planificación de CAPEX y una gestión proactiva del arrendamiento, estos activos pueden ofrecer retornos ajustados al riesgo superiores al producto prime.

Si necesita apoyo estratégico o acceso a operaciones off-market, contacte con Logiestate Consulting. Y para modelizar un sale & leaseback con diferentes yields, WALT y CAPEX, utilice la Calculadora Sale & Leaseback.