Cómo analizar yields efectivos vs iniciales en inversión logística
La compresión y posterior expansión de yields logísticos en España entre 2021 y 2024 ha puesto bajo el foco la diferencia entre yield inicial (o de salida) y yield efectivo (neto) que realmente captura el inversor. Entender esa brecha es esencial para valorar naves logísticas, operaciones sale & leaseback y portfolios multiinquilino con incentivos y capex diferidos.
En este artículo explicamos, con metodología práctica y un ejemplo numérico, cómo pasar del yield “de folleto” al retorno neto efectivo, incorporando incentivos, OPEX no recuperable, indexación, vacancia y capex; así como aspectos regulatorios de suelo y licencias que afectan al riesgo y a la tasa de salida.
Definiciones clave: del yield inicial al retorno efectivo
Yield inicial (bruto o NIY)
De forma simplificada, el yield inicial es la renta anual contractual vigente (passing rent) dividida por el precio de compra. Algunas metodologías incluyen costes de adquisición en el denominador (NIY), pero comercialmente suele mostrarse sin ellos.
- Yield inicial bruto ≈ Renta anual / Precio de compra.
- NIY técnico ≈ (Renta anual neta de no recuperables) / (Precio + costes de adquisición).
Ventaja: fácil de comparar. Riesgo: ignora carencias, step-rents, aportaciones, OPEX del propietario, vacancias y capex.
Yield efectivo (neto)
El yield efectivo mide el retorno neto sobre la inversión total tras ajustes de caja reales:
- NOI efectivo año 1 = Renta contractual – incentivos prorrateados – OPEX no recuperable.
- Base de inversión = Precio + costes de adquisición obligatorios (impuestos, notaría, asesoría, registros) + eventuales gastos de estructuración.
Yield efectivo año 1 = NOI efectivo / Base de inversión. Para periodos plurianuales, la métrica más completa es la TIR no apalancada sobre 5–10 años, incorporando indexación, capex y valor de salida (exit yield).
Elementos que abren la brecha entre yield inicial y efectivo
Incentivos comerciales
Carencias, escalados y contribuciones a inquilinos reducen el flujo de caja del primer año. Debe linealizarse su efecto durante la vida del contrato o, como mínimo, prorratearlos en los 12 primeros meses para el cálculo del yield efectivo.
OPEX del propietario (no recuperable)
En activos logísticos el inquilino suele repercutir gastos operativos, pero quedan partidas a cargo del propietario:
- IBI y tasas no recuperables (según contrato y municipio).
- Seguro patrimonial y responsabilidad civil.
- Mantenimiento estructural (cubierta, estructura, muelles, BMS común).
- Gestión y auditoría técnica.
- Vacancia y costes de comercialización entre contratos.
Indexación y cláusulas de caps/floors
La protección inflacionaria depende de la indexación (IPC u otros índices) y de topes y suelos. Con caps, la renta real puede quedar rezagada en picos inflacionarios, afectando a la TIR a medio plazo.
CAPEX recurrente y extraordinario
La inversión en cubierta, sistemas contra incendios (RSCIEI/RIPCI), renovación de iluminación LED, niveladores y pavimentos debe presupuestarse. La obsolescencia ESG (BREEAM/LEED) exige capex para mantener la liquidez del activo a la salida.
Vacancia friccional y coste de reletting
Aun en mercados tensos (Madrid/Barcelona), la rotación genera meses de vacío, honorarios, adecuaciones y rent-free que erosionan la caja.
Costes de adquisición
Incluyen impuestos indirectos (IVA/AJD o ITP, según tipología y antigüedad del activo y la CCAA), notaría, registro y asesorías. Para comparar activos con rigor, estos costes deben integrarse en la base de inversión.
Metodología práctica de cálculo
- Proyecta las rentas por inquilino 5–10 años aplicando indexación contractual (con caps/floors).
- Prorratea carencias, step-rents y contribuciones para obtener renta efectiva.
- Resta OPEX no recuperables y provisiones de vacancia para obtener NOI.
- Incluye capex recurrente (mantenimiento) y extraordinario (obsolescencia/ESG).
- Define la base de inversión: precio + costes de adquisición.
- Calcula yield efectivo del año 1 = NOI efectivo / base de inversión.
- Calcula la TIR no apalancada a 5 años con un valor de salida coherente (NOI estabilizado / exit yield).
Ejemplo numérico comparativo
Escenario didáctico (valores aproximados y coherentes con mercado 2024–2025):
| Parámetro | Activo A – Madrid prime (big box) | Activo B – Valencia 2ª corona |
|---|---|---|
| Superficie (GLA) | 25.000 m² | 20.000 m² |
| Precio de adquisición | 28.800.000 € | 17.000.000 € |
| Passing rent | 5,25 €/m²/mes (1.575.000 €/año) | 4,70 €/m²/mes (1.128.000 €/año) |
| Incentivos | 2% de renta anual equivalente | 8% de renta anual equivalente |
| OPEX no recuperable | 0,40 €/m²/mes (120.000 €/año) | 0,80 €/m²/mes (192.000 €/año) |
| Costes de adquisición | ≈ 5% (1.440.000 €) | ≈ 6% (1.020.000 €) |
| CAPEX (5 años) | 300.000 € en año 2 (cubierta) | 800.000 € en año 3 (ESG/adecuación) |
| Indexación supuesta | +2,5% anual | +2,5% anual |
| Exit yield estimado | 5,75% (venta año 5) | 6,50% (venta año 5) |
| Yield inicial bruto | 5,47% | 6,64% |
| Yield efectivo neto año 1 | 4,71% (NOI 1.423.500 € / base 30.240.000 €) | 4,69% (NOI 845.000 € / base 18.020.000 €) |
| TIR 5 años (aprox.) | ≈ 3,3% no apalancada | ≈ 0,5% no apalancada |
Conclusiones del ejemplo:
- Ambos activos muestran una brecha relevante entre yield inicial y yield efectivo por incentivos, OPEX y costes de entrada.
- El exit yield condiciona fuertemente la TIR: la revalorización por compresión no puede asumirse; en escenarios 2024–2025, la salida debe modelarse prudente (5,5%–6,0% prime; 6,25%–7,0% secundario, según riesgo y plazo remanente).
- El capex ESG y técnico puede erosionar la TIR si no se descuenta en la oferta.
Contexto de mercado logístico en España (2024–2025)
Las rentas prime de naves big-box se sitúan habitualmente entre 5,0 y 6,5 €/m²/mes en Madrid y Barcelona, con last-mile significativamente superiores. La disponibilidad se ha movido en rangos medios de un dígito, con incrementos en algunos submercados por nueva oferta. La demanda sigue soportada por e-commerce, 3PL y distribución alimentaria, con sensibilidad elevada al coste financiero.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Fuente: Savills Research – Logística España (https://www.savills.es)
Riesgo urbanístico y técnico: impacto en yield y salida
En operaciones value-add y sale & leaseback con obras, revisa exhaustivamente el PGOU y normativa sectorial:
- Compatibilidad de uso industrial-logístico, edificabilidad y ocupación.
- Alturas, retranqueos, servidumbres, afecciones y cargas reales.
- Disponibilidad de licencias (ambiental, actividad) y plazos de tramitación.
- Cumplimiento RSCIEI/RIPCI para riesgo de incendio, y normativa CTE aplicable.
- Requisitos ESG y huella de carbono que condicionan liquidez y exit yield.
Checklist rápido para due diligence de yields
- Rent roll con expiraciones, opciones, caps/floors y detalle de incentivos.
- Histórico de OPEX no recuperable por partidas y contratos.
- Plan de capex técnico/ESG a 10 años con prioridades y costes.
- Hipótesis prudentes de indexación y vacancia friccional.
- Benchmark de salida por submercado y calidad (transacciones comparables).
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