Cómo presentar un activo industrial en dossier digital
Un dossier digital bien construido acelera el interés de capital, reduce incertidumbre y mejora el precio de cierre. En el segmento industrial y logístico en España, donde los inversores exigen trazabilidad de datos, cumplimiento urbanístico y claridad contractual, la diferencia entre un dossier excelente y uno promedio se traduce en puntos de yield y semanas de proceso.
Esta guía describe la estructura, los KPIs y la evidencia documental necesarios para presentar un activo industrial ante inversores institucionales, promotores, fondos, SCPI y family offices con foco logístico.
Estructura recomendada del dossier
1) Resumen ejecutivo “one page”
Debe ser autocontenido y operativo para comités. Incluya:
- Ubicación y micro-mercado (anillo, nodo logístico, accesos, distancia a poblaciones clave).
- Descripción del activo: m² construidos y de parcela, altura libre, muelles, playas, sprinklers, potencia y fotovoltaica.
- Situación arrendaticia: inquilino, WALT, renta actual, ERV, escalados y garantías.
- Inversión: capex, certificaciones ESG, riesgos críticos y mitigantes.
- KPIs: NIY/entry yield, TIR, múltiplos, sensibilidad, guía de precios.
- Timeline: hito de indicativas, binding, exclusividad y cierre.
2) Ficha de inversión y KPIs
Estandarice los indicadores para facilitar comparabilidad:
| KPI | Valor | Comentario |
|---|---|---|
| Renta actual | 6,50–7,50 €/m²/mes (Madrid prime), 8,50–9,50 €/m²/mes (Barcelona prime) | Rangos orientativos 2024–2025 según submercado y especificaciones. |
| ERV | ±0,25–0,50 €/m²/mes sobre renta actual (según demanda/motivación) | Apoyar con comparables firmados últimos 6–12 meses. |
| Prime yield | 5,25%–5,75% en hubs principales | Repricing post-2023; variar por calidad, WALT y liquidez. |
| WALT | ≥ 4–7 años (core/core+) | Cláusulas de salida y break options claramente mapeadas. |
| Capex | 0–70 €/m² (mantenimiento) | 80–200 €/m² (upgrade ESG) | Separar compliance vs. mejora de valor. |
| Vacancia submercado | 5%–9% según nodo | Explicar pipeline especulativo y absorción. |
3) Mercado: yields, rentas, absorción y disponibilidad
Contextualice el activo con datos de mercado actuales. A modo orientativo (sujeto a submercado y especificaciones):
- Rentas prime: Madrid 7,00–7,75 €/m²/mes; Barcelona 8,50–9,50 €/m²/mes; Valencia 5,00–5,75 €/m²/mes; Zaragoza 4,50–5,25 €/m²/mes.
- Yields prime: 5,25%–5,75% en ubicaciones core; activos secundarios con prima +75–150 pb.
- Disponibilidad: en el rango 5%–9% con diferencias por última milla vs. big box.
- Demanda: resiliente en FMCG, 3PL y e-commerce; decisiones más selectivas en expansión.
Cite comparables de alquiler recientes (firmas de los últimos 6–12 meses) y operaciones de inversión donde sea público el precio o al menos el rango de yield. Anexe fuentes y notas metodológicas.
4) Urbanismo y situación registral
El dossier debe evidenciar que el uso es conforme y que no existen contingencias críticas:
- PGOU: clasificación/calificación del suelo, uso compatible (industrial/almacenaje/logístico), parámetros de edificabilidad, ocupación, altura, retranqueos y aparcamiento.
- Licencias: actividad, ambiental, obras y primera ocupación/final de obra.
- Registro: titularidad, cargas, servidumbres, afecciones, arrendamientos inscritos.
- CTE y seguridad: cumplimiento DB-SI (PCI), DB-HE (energía), DB-SUA, OCA/IT revisadas.
5) Descripción técnica y estado del activo
Sea preciso y comparable:
- Estructura/recubrimiento: prefabricado/mixto, cargas de carga en forjado, solicitaciones.
- Altura libre: 10–12 m en naves estándar; 12–14 m en plataformas de nueva generación.
- PCI: sprinklers (NFPA/ESFR), BIES, hidrantes, sectorización; certificaciones.
- Operativa: nº de muelles, rampas, playas, profundidad, ratio muelle/1.000 m².
- Instalaciones: potencia contratada, iluminación LED, BMS, climatización, fotovoltaica, puntos de recarga.
- Certificaciones: BREEAM/LEED, huella de carbono, auditoría energética.
6) Contrato de arrendamiento y perfil de inquilino
Transparencia absoluta en el cash flow:
- WALT, escalado (IPC/índice), tope/suelo, break options, extensión.
- Triple neto vs. gastos repercutibles, mantenimiento, seguros e IBI.
- Garantías: aval, depósito, garantía corporativa, covenant del inquilino.
- Capex a cargo de parte: obras de inquilino, reposición y compliance.
7) Modelo financiero y pricing
Ofrezca una vista clara del rendimiento y la sensibilidad:
- NIY a la firma, TIR a 5–10 años, cash-on-cash, múltiplo, payback capex.
- Supuestos: ERV, vacancia estructural, Opex no recuperable, capex de ciclo.
- Escenarios de salida: yield de salida vs. prime yield, gap por calidad/liquidez.
Para modelizar y stress-test de rentas, yields y capex, use la herramienta de la Calculadora Sale & Leaseback. Si requiere soporte experto en estructuración, consulte Logiestate Consulting.
8) Data room digital y ciberseguridad
El data room debe ser ordenado, trazable y con permisos granulares. Carpeta mínima:
- Legal y registral: Nota Simple, escrituras, cargas, servidumbres, arrendamientos.
- Urbanismo y licencias: PGOU aplicable, licencia actividad/obras/primera ocupación, proyecto y final de obra.
- Técnico: planos As-Built, memorias, OCA/IT, PCI, certificados eléctricos, CEE, auditoría energética.
- Contrato de arrendamiento: contrato, anexos, garantías, cesiones, histórico de rentas/facturas.
- Fiscal/Costes: IBI, IAE, seguros, gastos comunes, Opex, inventarios de mantenimiento.
- ESG: BREEAM/LEED, huella de carbono, plan de descarbonización, fotovoltaica y producción.
- Multimedia: fotos profesionales, vídeo dron, escaneo 3D y planos interactivos.
9) Multimedia, GIS y accesibilidad
Los mapas y tiempos de viaje refuerzan la narrativa operativa:
- Isócronas 15/30/60 min a nodos de consumo y puertos.
- Accesos a A-2, AP-7, A-42, Z-40, etc., restricciones de tráfico y radio de reparto.
- Fotografía aérea y recorridos 360º para agilizar “desktop DD”.
10) Cronograma y proceso
Sea claro y realista en plazos:
- Teaser y NDA.
- Dossier y data room light.
- Indicativas con preguntas y supuestos.
- Shortlist, visitas técnicas y Q&A.
- Binding offers, SPA/SLB term sheet y exclusividad.
- Due diligence confirmatoria y cierre.
Plantillas y mejores prácticas
- Portada con KPIs clave, mapa y foto del activo.
- Lease abstract estandarizado en 1–2 páginas.
- Ficha técnica con métricas logísticas (altura, muelles, ratio muelle/1.000 m², profundidad).
- Matriz de riesgos: urbanismo, técnico, arrendaticio, ESG, legal.
- Comparables de renta y de yield con fuente y fecha.
Errores frecuentes que destruyen valor
- Omitir contingencias urbanísticas o PCI que afloran en DD.
- KPIs sin respaldo (comparables no verificables o desactualizados).
- Capex infravalorado y sin cronograma de ejecución.
- Fotos de baja calidad o ausencia de planos As-Built.
- Falta de coherencia entre contrato, facturación y ERV.
- No segmentar permisos en el data room ni control de versiones.
Indicadores ESG y resiliencia
La integración ESG es hoy diferencial en pricing y liquidez de salida:
- Energía: fotovoltaica on-site, LED, BMS, medición submetering y PPA si aplica.
- Agua y residuos: recuperación pluvial, segregación, certificaciones.
- Bienestar y seguridad: iluminación natural, vestuarios, zonas de descanso, accesibilidad.
- Transporte: preinstalación para EVs, accesos a transporte público.
Cuantifique el impacto en Opex y en ERV neto para sustentar el caso de inversión.
Conclusión
Un dossier digital de calidad combina precisión técnica, evidencia documental y una narrativa clara de creación de valor. Con KPIs verificables, cumplimiento urbanístico y un data room robusto, aumentará la competencia entre ofertas y la probabilidad de cierre al precio objetivo. Para acelerar el modelado y el sale & leaseback, utilice la Calculadora Sale & Leaseback y, si necesita apoyo, contacte con Logiestate Consulting.
Fuentes y referencias
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)