Zonas logísticas más atractivas en España en 2026
El mercado logístico español entra en 2026 con fundamentales sólidos tras la normalización de tipos y la estabilización de la inflación. La demanda sigue apoyada por e‑commerce, nearshoring, relocalización de inventarios y la resiliencia exportadora. Para inversores institucionales, la selección de ubicaciones es decisiva para capturar renta defensiva, indexación y potencial de reversion a medio plazo.
Este análisis identifica los hubs más atractivos por liquidez, profundidad de demanda, tensión de oferta, accesos multimodales y marco urbanístico. Se incluyen rangos de rentas prime, yields y disponibilidad basados en evidencia de mercado 2024–2025 y en una lectura prudente para 2026.
Criterios de inversión y metodología
- Demanda estructural: e‑commerce, 3PL, alimentación y pharma.
- Accesibilidad: ejes AP‑7/AP‑2/AP‑68/A‑2/A‑4/A‑42/A‑3 y nodos portuarios/aeroportuarios.
- Oferta y disponibilidad: pipeline, tiempos de entrega, disponibilidad de suelo finalista.
- Rentas y yields: sostenibilidad de prime rent y compresión potencial.
- Riesgo urbanístico: PGOU, edificabilidad, cargas de urbanización y licencias.
- Capex y ESG: eficiencia energética, fotovoltaica, BREEAM/LEED, potencia eléctrica.
Mapa 2026 de mercados clave
Madrid – Corredor del Henares y eje sur (A‑2, A‑42, A‑4)
Mercado más líquido del país, con foco en San Fernando, Alcalá, Torija (A‑2) y el eje sur Getafe‑Pinto‑Illescas (A‑42) y Seseña/Ocaña (A‑4/A‑3). El pipeline de naves XXL ha elevado la disponibilidad, pero la absorción se mantiene robusta gracias a 3PL y retail.
- Renta prime: 6,25–7,00 €/m²/mes (1ª corona), 4,75–5,50 €/m²/mes (2ª corona).
- Yield prime: 5,35–5,65% según calidad y plazo.
- Disponibilidad: 6–9%, con mayor hueco en naves >40.000 m².
Riesgos: servidumbres aeronáuticas cerca de Barajas, exigencias de mitigación acústica, y variabilidad de plazos de licencia según municipio (PGOU de Madrid y planeamientos de cosidos metropolitanos).
Barcelona – ZAL Port, Baix Llobregat, Vallès y Penedès
Escasez estructural de suelo y barreras de entrada elevadas. La ZAL Port y 1ª corona presentan las rentas más altas del país; 2ª corona (Vallès/Penedès) ofrece escala con buena conectividad AP‑7/AP‑2.
- Renta prime: 7,50–8,50 €/m²/mes (1ª corona), 6,00–6,75 €/m²/mes (2ª corona).
- Yield prime: 5,25–5,50% por perfil core y liquidez.
- Disponibilidad: 2–4%, con rotación muy ágil en cross-dock y last mile.
Riesgos: limitaciones de ocupación/altura en suelo urbano consolidado, complejidad en cambios de uso y plazos de tramitación en municipios con alta presión vecinal.
Valencia – AP‑7, A‑3 y entorno del Puerto
Hub portuario en expansión con fuerte demanda de import/export y alimentación. Almussafes, Ribarroja y Cheste concentran desarrollo y naves grado A.
- Renta prime: 5,25–5,75 €/m²/mes.
- Yield prime: 5,50–5,90%.
- Disponibilidad: 2–3% en producto de calidad; pipeline selectivo.
Riesgos: afecciones hidráulicas en determinadas parcelas y coordinación interadministrativa para accesos logísticos.
Zaragoza – PLAZA y eje del Ebro (A‑2/AP‑2)
Nodo intermodal nacional con excelente equilibrio costes‑conectividad. Adecuado para plataforma nacional y regional con contratos de media duración.
- Renta prime: 4,75–5,25 €/m²/mes.
- Yield prime: 5,75–6,25%.
- Disponibilidad: 5–7% con buena profundidad en naves 20–40.000 m².
Málaga – Costa del Sol y Puerto Seco de Antequera
Mercado emergente impulsado por e‑commerce, agro y la Plataforma Logística de Antequera. Interesante para estrategias core‑plus y build‑to‑suit.
- Renta prime: 5,00–6,00 €/m²/mes.
- Yield prime: 5,90–6,50%.
- Disponibilidad: 3–4% en producto prime; oferta más laxa en secundario.
Sevilla – Dos Hermanas y eje A‑4
Alternativa con escala para distribución andaluza. Parques de nueva generación en Dos Hermanas y Alcalá de Guadaíra ganan tracción.
- Renta prime: 4,75–5,25 €/m²/mes.
- Yield prime: 6,00–6,60%.
- Disponibilidad: 7–9% por entregas recientes.
País Vasco – Bilbao, Vitoria y corredor A‑8/AP‑68
Mercado orientado a industria, automoción y logística de valor añadido. Parcela escasa y preferencia por brownfield/rehabilitación.
- Renta prime: 5,50–6,50 €/m²/mes.
- Yield prime: 5,75–6,25%.
- Disponibilidad: 4–5% con rotación selectiva.
Murcia y Alicante‑Elche
Cadena agroalimentaria y exportaciones a Europa impulsan la demanda. Elche Parque Empresarial y nudos A‑7/AP‑7 concentran operaciones.
- Renta prime: 4,75–5,25 €/m²/mes.
- Yield prime: 6,00–6,60%.
- Disponibilidad: 5–7%.
Castilla‑La Mancha (macro Madrid sur: Illescas, Seseña, Ontígola)
Extensión natural de Madrid con disponibilidad de grandes suelos y modernos parques logísticos. Atractivo para naves XXL y automatización.
- Renta prime: 4,25–4,75 €/m²/mes.
- Yield prime: 5,75–6,25%.
- Disponibilidad: 8–10% por entrega de nuevo stock.
Comparativa de mercados clave (2026)
| Mercado | Renta prime (€/m²/mes) | Yield prime | Disponibilidad | Drivers principales |
|---|---|---|---|---|
| Barcelona | 7,50–8,50 | 5,25–5,50% | 2–4% | ZAL Port, e‑commerce, escasez de suelo |
| Madrid | 6,25–7,00 | 5,35–5,65% | 6–9% | 3PL, retail, red radial |
| Valencia | 5,25–5,75 | 5,50–5,90% | 2–3% | Puerto, automoción, alimentación |
| Zaragoza | 4,75–5,25 | 5,75–6,25% | 5–7% | Intermodalidad, plataforma nacional |
| Málaga/Antequera | 5,00–6,00 | 5,90–6,50% | 3–4% | e‑commerce, agro, corredor mediterráneo |
| Sevilla | 4,75–5,25 | 6,00–6,60% | 7–9% | Distribución andaluza, A‑4 |
| País Vasco | 5,50–6,50 | 5,75–6,25% | 4–5% | Industria y valor añadido |
| Murcia/Alicante | 4,75–5,25 | 6,00–6,60% | 5–7% | Agroexport, AP‑7 |
| CLM (Illescas) | 4,25–4,75 | 5,75–6,25% | 8–10% | XXL, automatización |
Sale & Leaseback: ventana de entrada en 2026
Con la financiación estabilizándose, operaciones de sale & leaseback vuelven a ofrecer spreads atractivos frente a prime estabilizado, especialmente en activos con inquilino industrial de buen crédito y contratos 12–20 años. Ajustar la renta al mercado es esencial para evitar obsolescencia financiera.
- WALT objetivo: ≥10 años con indexación completa al IPC.
- Rentas de salida: prudentes, acompañadas de topes y suelos razonables.
- Capex: cobertura de mantenimiento estructural, techos fotovoltaicos y sprinklers ESFR.
Calcule el valor de su operación con la Calculadora Sale & Leaseback y compare yields, flujos y sensibilidad de tasas.
Riesgos urbanísticos y licitaciones: due diligence clave
En 2026 la diligencia urbanística sigue siendo determinante. Verifique:
- Planeamiento: clasificación y calificación del suelo (industrial/logístico), edificabilidad (m²t/m²s), ocupación, altura y retranqueos según PGOU/NNSS.
- Cargas de urbanización: cuotas pendientes, estado del Proyecto de Urbanización y recepción de obras.
- Licencias: de obras, ambiental y de actividad (o Declaración Responsable). Plazos y tasas municipales.
- Afecciones: carreteras, ferrocarril, costas, dominio público hidráulico y servidumbres aeronáuticas.
- Situación registral: hipotecas, arrendamientos previos, servidumbres y límites a la división horizontal.
- Aspectos técnicos: potencia eléctrica disponible, presión de agua, PCI (sprinklers, BIES), resistencia al fuego, y certificaciones ESG.
Estrategias de inversión 2026
- Core: Barcelona 1ª corona y ZAL; Madrid 1ª corona y micro‑last‑mile con contratos >10 años.
- Core‑plus: Valencia port‑driven, Zaragoza y País Vasco con mejora de potencia y automatización.
- Value‑add: reposicionamiento de naves clase B a A (dock ratio, altura libre 11–12 m, fotovoltaica, BREEAM Very Good).
- Desarrollo: parques en CLM y Málaga/Antequera con pre‑alquiler del 30–50% y estructura forward‑fund.
Perspectiva de demanda y macro
La absorción nacional se mantiene en un rango saludable, con empresas consolidando red y adoptando modelos omnicanal. La resiliencia del consumo y la normalización de inventarios apoyan los niveles de ocupación. La presión de costes de financiación se modera, permitiendo cierta compresión de yields en ubicaciones core si se confirma la senda de tipos.
Conclusión
Barcelona (ZAL y 1ª corona), Madrid (A‑2 y eje sur), Valencia y Zaragoza encabezan el mapa 2026 por liquidez y resiliencia. Málaga/Antequera y CLM ofrecen crecimiento vía desarrollo, mientras Sevilla, País Vasco y el eje Murcia‑Alicante aportan diversificación y retornos superiores asumiendo algo más de gestión. La clave será comprar calidad funcional a precios ajustados, con covenants sólidos y margen para capex ESG.
Si precisa asesoramiento independiente para identificar, valorar o estructurar operaciones, consulte a Logiestate Consulting. Y para analizar escenarios de salida y sensibilidad de rentas, utilice la Calculadora Sale & Leaseback.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Fuente: Puertos del Estado – Tráfico portuario (https://www.puertos.es)
Fuente: Ministerio de Transportes – Observatorio del Transporte (https://www.mitma.gob.es)