Qué significa WAULT y cómo influye en el precio de un activo logístico
En la inversión inmobiliaria logística en España, el WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) es uno de los indicadores decisivos para fijar el precio, la rentabilidad exigida (yield), la financiación bancaria y, en general, el perfil de riesgo del activo. Comprender su cálculo y su impacto en un sale & leaseback o en una adquisición core-plus puede traducirse en varios puntos básicos de yield y, por tanto, en millones de euros de valoración.
¿Qué es el WAULT?
El WAULT es la vida media ponderada de los contratos de arrendamiento aún no vencidos, ponderada normalmente por la renta anual (passing rent). Existen dos variantes clave:
- WAULT-to-break: vida media hasta la primera fecha de ruptura (break option) de los contratos.
- WAULT-to-expiry: vida media hasta el vencimiento contractual final, sin considerar las rupturas anticipadas.
En logística, los inversores prestan más atención al WAULT-to-break porque mide el riesgo de renovación y vacancia efectiva. Un WAULT más largo reduce la probabilidad de interrupciones del flujo de caja (NOI), estabiliza la deuda y permite aplicar yields más comprimidos.
Cómo se calcula el WAULT
La fórmula general utiliza la suma de cada término contractual pendiente multiplicado por su renta anual, dividida por la renta total:
WAULT = Σ (Renta anual i × años pendientes i) / Σ (Renta anual i)
Ejemplo simplificado (WAULT-to-break):
- Nave A: 20.000 m² a 6,8 €/m²/mes; break en 4 años.
- Nave B: 12.000 m² a 7,5 €/m²/mes; break en 8 años.
- Nave C: 8.000 m² a 5,0 €/m²/mes; break en 2 años.
Conversión a rentas anuales aproximadas: A ≈ 1.632.000 €; B ≈ 1.080.000 €; C ≈ 480.000 €. WAULT = [(1.632.000×4) + (1.080.000×8) + (480.000×2)] / (1.632.000 + 1.080.000 + 480.000) ≈ 5,2 años.
Si existiesen periodos de carencia, topes de indexación, escalados o rentas diferenciales por módulos, deben reflejarse en la renta de cada tramo para un cálculo más preciso.
WAULT y su efecto en yield y precio
En valoración por capitalización directa, el precio se aproxima a NOI estabilizado dividido por el yield de mercado. Un WAULT mayor reduce el riesgo de rollover y de CAPEX de retenanting, por lo que el inversor puede aceptar un yield inferior (cap rate más comprimido) y, en consecuencia, un precio superior, ceteris paribus.
| WAULT (años) | Perfil de riesgo | Ajuste de yield vs. prime | Impacto orientativo en precio | Rango LTV bancario |
|---|---|---|---|---|
| < 2 | Oportunista | +75 a +125 pb | -10% a -20% | 45%–55% |
| 3–5 | Value-add/Core-plus | +25 a +75 pb | -4% a -10% | 50%–60% |
| 6–8 | Core-plus | 0 a -25 pb | +2% a +6% | 55%–65% |
| > 10 | Core | -25 a -75 pb | +6% a +12% | 60%–65% |
En España, a cierre de 2024–2025, las yields prime logísticas se han situado en el entorno del 5,5%–6,0% en Madrid y Barcelona, dependiendo de micro-localización, especificaciones (altura libre, docks, BREEAM/LEED) y calidad crediticia del inquilino. Un WAULT largo y contrato triple-net con indexación al IPC puede comprimir el cap rate decenas de puntos básicos respecto al prime genérico.
Renta, indexación e inflación
La indexación anual al IPC es clave para preservar el poder adquisitivo del NOI durante el WAULT. En España son frecuentes cláusulas con cap y collar (p. ej., 0%–4%), que suavizan la volatilidad en entornos inflacionistas. La elección del índice (IPC general o subyacente) y el método de aplicación (acumulativa o simple) condicionan el crecimiento real del NOI y, por ende, la valoración.
- Contratos con indexación plena al IPC permiten yields más bajas que contratos flat.
- Caps estrictos pueden limitar el crecimiento del NOI en periodos de inflación elevada, afectando el precio en DCF.
- En carteras, el efecto compuesto de indexación + WAULT largo mejora la visibilidad de flujos y la bancabilidad.
Break options, garantías y estructura del contrato
Las opciones de ruptura reducen el WAULT-to-break y obligan a ajustar yield al alza. No obstante, su efecto puede neutralizarse parcialmente si incluyen penalizaciones equivalentes a varios meses de renta, cobertura de CAPEX de reinstalación o si van acompañadas de garantías sólidas (aval bancario o depósito de 6–12 meses).
- Contratos triple-net (N, N, N) desplazan mantenimiento estructural, seguros e IBI al inquilino, reduciendo la volatilidad del NOI.
- Cláusulas “make-good” al vencimiento disminuyen el riesgo de CAPEX de retenanting.
- Derechos de tanteo/preferente del inquilino pueden afectar la liquidez en la reventa; conviene valorarlo.
Contexto de mercado 2024–2025 en España
La demanda logística se mantiene apoyada por 3PL y e-commerce, con absorción positiva pero más selectiva que en 2021–2022. Las rentas prime se sitúan de forma orientativa en: 6,5–7,5 €/m²/mes en primera corona de Madrid, 7,0–8,5 €/m²/mes en Barcelona, y 4,5–5,5 €/m²/mes en plazas como Valencia y Zaragoza. La disponibilidad en ubicaciones consolidadas ronda el 4%–6%, con mayor holgura en segundas coronas.
En este entorno, el precio que paga el capital institucional premia especialmente:
- WAULT-to-break ≥ 8–10 años con inquilinos de calidad crediticia.
- Indexación al IPC con límites razonables y mecanismos claros de ajuste.
- Activos modernos (12 m+ de altura, 1 muelle/800–1.200 m², eficiencia energética) que reducen obsolescencia.
- Ubicaciones con barreras de entrada urbanísticas y suelos escasos (PGOU restrictivo, limitación de edificabilidad).
Implicaciones en sale & leaseback
En operaciones de sale & leaseback, el vendedor-inquilino puede “diseñar” el WAULT para maximizar precio sin comprometer flexibilidad operativa. En general, un término firme de 10–15 años con triple-net y garantías adecuadas logra la mejor compresión de yield. No obstante, plazos excesivamente largos con rentas por encima de mercado pueden penalizar si el inversor percibe riesgo de sobre-renta a la primera ventana de break.
Checklist para mejorar un WAULT “bancable”
- Definir WAULT-to-break ≥ 8 años y triple-net.
- Indexación al IPC con cap/collar equilibrados (p. ej., 0%–4%).
- Garantías: aval/depósito de 6–12 meses de renta.
- Cláusulas de reparación “make-good” y mantenimiento preventivo.
- Evitar breaks tempranos o incluir penalizaciones claras.
- Homologar el activo (BREEAM/LEED) para atraer capital core.
Urbanismo, licencias y riesgo de retenanting
El valor de un WAULT también depende de la reposicionabilidad del inmueble al vencimiento. Factores urbanísticos como PGOU aplicable, edificabilidad (m²t/m²s), usos compatibles, servidumbres, afecciones y cargas urbanísticas condicionan la rapidez de re-ocupación. Los plazos de licencias (o declaración responsable) varían por municipio y pueden oscilar entre semanas y varios meses; considerarlos en el plan de negocio reduce la prima de riesgo que el inversor exige.
Ejemplo numérico: efecto del WAULT en el precio
Supóngase una nave de 30.000 m² en primera corona con NOI estabilizado de 2,4 M€/año.
- Escenario A (WAULT 4 años): inversor exige 6,25% → Valor ≈ 38,4 M€.
- Escenario B (WAULT 10 años): inversor acepta 5,65% → Valor ≈ 42,5 M€.
La diferencia de 60 pb en yield, ligada al WAULT, genera una variación de precio cercana a 4,1 M€. En carteras, el efecto agregado es sustancial.
Coordinación con la financiación
Los bancos ajustan LTV y margen en función del WAULT, el DSCR y la calidad del inquilino. Un WAULT corto o con breaks tempranos puede limitar el LTV al 50% y elevar el margen, mientras que un WAULT largo con contrato triple-net y garantías permite 55%–65% de LTV con mejores covenants. Modelar el servicio de la deuda con sensibilidad de IPC es obligado.
Si desea acompañamiento especializado en estructuración de contratos, Logiestate Consulting asesora a inversores, promotores y corporates en transacciones logísticas y operaciones de sale & leaseback, a nivel nacional.
Referencias de mercado
Para validar supuestos de yield, rentas y absorción conviene consultar informes de referencia:
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Conclusión: el WAULT es una palanca directa sobre la yield y, por tanto, el precio. Diseñar una estrategia contractual adecuada —duración, indexación, garantías y calidad del activo— puede transformar una operación media en un producto core plenamente financiable. Herramientas como la Calculadora Sale & Leaseback ayudan a cuantificar, con datos, cuánto vale cada año adicional de WAULT.