¿Qué prima de riesgo aplicar al yield de una nave obsoleta frente a un activo prime?

En 2024–2025, con yields prime logísticos en España en torno al 5,0–5,5%, una nave obsoleta suele requerir una prima de 100–250 pb por riesgo de reletting, CAPEX y obsolescencia funcional. En consecuencia, yields del 6,5–8,0% son habituales según ubicación, liquidez y tamaño.

¿Cómo ajustar la renta de mercado en un activo antiguo?

Parta de la renta prime de la zona y descuente 10–35% según altura libre, muelles, sprinklers, eficiencia energética, accesos y estado de cubiertas. Los descuentos extremos superan el 35% cuando existen limitaciones normativas o estructurales difíciles de corregir.

¿Qué CAPEX es crítico para reposicionar una nave?

Cubierta, estructura y solera; instalación de muelles; protección contra incendios (sprinklers); iluminación LED y modernización MEP; adecuación urbanística (licencias, retranqueos, cumplimiento de PGOU). Estos paquetes suelen concentrar el 70–80% del CAPEX total.

¿Cuándo compensa el enfoque residual de suelo frente al ingreso por rentas?

Cuando el valor del suelo urbanístico en su mejor y mayor uso supera el valor capitalizado del edificio "as is" neto de costes de demolición, gestión, licencias y tiempo. Es frecuente en suelos escasos y bien comunicados con limitaciones edificatorias a favor del nuevo producto.

¿Un sale & leaseback puede crear valor en una nave antigua?

Sí, siempre que la renta de salida refleje el estado real y el contrato traslade parte del CAPEX de adecuación o incluya escalados que compensen la inversión. Es clave el análisis de WALT, covenant del ocupante y opciones de reposición.

Nave logística antigua en polígono industrial de España con potencial de reconversión

Cómo valorar una nave logística obsoleta o antigua

La valoración de naves logísticas obsoletas en España requiere un enfoque riguroso que combine ingresos “as is”, análisis de CAPEX de reposicionamiento, lectura urbanística (PGOU y planeamiento derivado) y una prima de riesgo adecuada. Para inversores institucionales, promotores y family offices, la clave está en separar valor de edificio, valor de suelo y coste de oportunidad del tiempo, en un entorno de yields más altos que en 2021–2022 y con rentas tensionadas en ubicaciones prime.

Este artículo ofrece una metodología práctica y defendible frente a ICs y Comités: cómo estimar renta, qué yield aplicar, cuándo optar por residual de suelo, qué CAPEX priorizar y cómo modelizar un business plan realista en 2024–2025.

Qué entendemos por obsolescencia logística

Obsolescencia física: patologías de cubierta y solera, cerramientos, instalaciones MEP desactualizadas.
Obsolescencia funcional: altura libre inferior a 9–10 m, pocos muelles, patios insuficientes, carencia de sprinklers ESFR.
Obsolescencia normativa: incompatibilidades de uso, retranqueos, ocupación y edificabilidad fuera de ordenanza, licencias antiguas no adecuadas.
Obsolescencia ESG: baja eficiencia energética (E–G), falta de fotovoltaica, materiales no sostenibles, mala gestión de aguas.

Metodologías de valoración aplicables

1) Enfoque por ingresos: capitalización o DCF

Es el estándar para activos estabilizados o estabilizables. Pasos clave:

Renta de mercado “as is” (€/m²/mes) ajustada por obsolescencias.
Vacancia y downtimes probables por reletting (meses a renta cero).
OPEX no recuperables (seguros, IBI a cargo del propietario si no repercutible, mantenimiento estructural).
CAPEX inicial y recurrente (vida útil de cubierta, MEP, muelles, sprinklers).
Yield de salida o tasa de descuento (según capitalización simple o DCF).

En España, con rentas al alza en prime y oferta limitada en ubicaciones consolidadas, muchos activos “value-add” admiten incremento de renta tras CAPEX selectivo. No obstante, la yield debe incorporar prima por riesgo de ejecución y reletting.

2) Enfoque residual de suelo (mejor y mayor uso)

Aplicable cuando el valor del suelo urbanístico —considerando edificabilidad, cargas y plazos— supera el valor de la nave “as is”. Se parte del producto futuro (nave de grado A o uso alternativo compatible), se descuentan costes (demolición, construcción, honorarios, licencias, urbanización), margen promotor e intereses, y se resta el tiempo de maduración.

Este enfoque requiere revisar el PGOU, alineamiento, servidumbres, afecciones (hidráulicas, carreteras), cesiones, y la viabilidad de incrementos de edificabilidad o modificaciones puntuales. Es habitual en suelos escasos de primera y segunda corona de Madrid y Barcelona.

3) Enfoque por coste de reposición depreciado

Útil como referencia inferior cuando la nave tiene poco mercado “as is”. Se calcula el coste de construir un activo equivalente nuevo y se aplica depreciación física, funcional y económica. No captura bien la escasez de suelo, por lo que debe usarse con cautela y siempre contrastado con el residual y el enfoque por ingresos.

Cómo estimar la renta “as is” de una nave antigua

Partimos de la renta prime de cada submercado y aplicamos descuentos por especificaciones y estado:

Madrid 1ª–2ª corona: prime ~6,5–7,5 €/m²/mes; descuento típico obsoleto: 15–35%.
Barcelona 1ª–2ª corona: prime ~8,0–9,5 €/m²/mes; descuento típico: 10–30%.
Valencia, Zaragoza, Sevilla: prime ~4,5–6,5 €/m²/mes; descuento típico: 10–25%.

Factores de ajuste:

Altura libre (<9–10 m penaliza), ratio muelles/superficie, patios y radios de giro.
Sistemas PCI (sprinklers), sectorización, resistencia de solera.
Eficiencia energética y costes de climatización en cross-docking o logística urbana.
Accesos, distancias a anillos viarios, peajes y disponibilidad de mano de obra.

Mercado	Renta prime (€/m²/mes)	Renta estimada “as is” obsoleto	Notas
Madrid	6,5–7,5	4,5–6,3	Depende de altura libre y muelles
Barcelona	8,0–9,5	5,6–8,5	Logística urbana muy tensionada
Valencia/Zaragoza/Sevilla	4,5–6,5	3,5–5,8	Parques consolidados mejoran liquidez

Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)

Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)

Yield y prima por riesgo en activos obsoletos

Tras la expansión de yields desde 2022, el prime logístico en España se sitúa en el entorno del 5,0–5,5%. Para naves obsoletas, añada una prima de 100–250 pb por:

Riesgo de reletting y posible rotación del inquilino.
CAPEX relevante no inmediatamente repercutible.
Liquidez inferior en salida y ticket menos institucional.

Rango recomendado para valoración “as is”: 6,5–8,0%, modulando por ubicación, tamaño, covenant del inquilino y vida útil remanente.

CAPEX, OPEX y vida útil remanente

El CAPEX condiciona la renta y el yield efectivo. Estime paquetes por prioridad:

Concepto	Orden de magnitud	Impacto en renta/yield
Rehabilitación de cubierta	25–50 €/m²	Reduce siniestralidad y OPEX; mejora liquidez
Sprinklers / PCI	15–35 €/m²	Abre demanda 3PL/retail y sube renta objetivo
Iluminación LED / MEP	8–15 €/m²	Mejora ESG y coste energético
Muelles adicionales	40–80 mil €/muelle	Incrementa rotación y profundidad de mercado
Fotovoltaica	0,5–1,0 €/Wp	Reduce costes; atractivo ESG

Los OPEX no recuperables (seguro, IBI si no repercutible, mantenimiento estructural) suelen situarse entre 0,3–0,7 €/m²/mes en activos antiguos, dependiendo de contrato y estado.

Consejo profesional: modele el CAPEX por tramos (inicial, recurrente a 10–15 años) y trasládelo a la valoración como ajuste a la renta neta o como flujos específicos en un DCF. No capitalice a la misma tasa que la renta si el riesgo de ejecución es mayor: aplique un sobre-rendimiento o un ajuste temporal.

Aspectos urbanísticos clave

Revise el PGOU y normativa sectorial antes de fijar la estrategia de inversión:

Compatibilidad de uso logístico/industrial y condicionantes de actividad.
Edificabilidad y ocupación, alturas máximas, retranqueos y alineaciones.
Cargas y cesiones, servidumbres de paso, afecciones hidráulicas/viarias.
Licencias existentes y su adecuación a normativa PCI y seguridad.
Plazos: 6–18 meses para licencias y obras medianas; más si hay planeamiento.

Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)

Escenario de reconversión y sale & leaseback

Si el ocupante es estratégico, un sale & leaseback puede cristalizar valor y financiar CAPEX. Claves:

WALT suficiente (7–12 años) y step-ups que acompañen al CAPEX.
Cláusulas de mantenimiento y seguros a cargo del inquilino (NNN/NN).
Opciones de terminación y derecho de tanteo equilibrados.

Calcule la renta de salida sobre el estado real o pacte condicionantes técnicos. Puede simular escenarios con la Calculadora Sale & Leaseback.

Modelo de valoración: paso a paso

Diagnóstico técnico: auditoría de cubierta, solera, estructura, MEP y PCI.
Renta “as is”: benchmarking por submercado y ajuste por especificaciones.
Vacancy/downtime: meses probables en reletting, tasa estructural de vacancia.
OPEX: gastos no repercutibles y provisiones.
CAPEX: inicial y cíclico con vidas útiles.
Yield/discount rate: prime + prima de riesgo de 100–250 pb.
Valor por ingresos y residual de suelo como contraste.

Ejemplo simplificado

Nave de 12.000 m² en 2ª corona de Madrid, altura 8 m, sin sprinklers, 8 muelles.

Renta “as is”: 5,2 €/m²/mes; OPEX no repercutible: 0,4 €/m²/mes.
Vacancy: 9 meses iniciales; estabilización al 95%.
CAPEX inicial: 65 €/m² (cubierta, LED, PCI parcial); CAPEX cíclico 12 €/m² año 10.
Yield salida: 7,25%; tasa de descuento DCF: 8,5%.

Resultado orientativo: valor “as is” por capitalización neta en torno a 550–620 €/m², según timing del CAPEX y ajustes por vacío. Contraste: si el residual de suelo (neto de costes y tiempo) arroja >650 €/m², puede prevalecer la opción de reposición.

Consejo profesional: si el residual supera al valor por ingresos, cuantifique el coste de oportunidad del tiempo (intereses, inflación de costes, riesgo de mercado) y el impacto fiscal. Un margen de seguridad del 10–15% sobre el valor por ingresos ayuda a decidir la vía de desarrollo.

Riesgos clave y mitigación

Riesgo técnico: patología no detectada. Mitigue con due diligence y contingencias del 5–10%.
Riesgo de mercado: demanda más lenta. Mitigue con escalonado de CAPEX y contratos flexibles.
Riesgo normativo: licencias y afecciones. Mitigue con consultas previas al ayuntamiento.
Riesgo financiero: coste de deuda. Use coberturas y estructura conservadora LTV.

Métricas ESG que afectan a la liquidez

Certificación BREEAM/LEED, rating energético A–C.
Generación fotovoltaica y reducción de emisiones operativas.
Gestión de residuos y aguas; materiales de baja huella.

Los inquilinos corporativos priorizan activos eficientes; mejorar el perfil ESG puede traducirse en +5–15% de rental tone y compresión de yield en salida si el mercado acompaña.

Conclusiones y próximos pasos

Valorar una nave logística obsoleta implica integrar ingresos reales, CAPEX ejecutable, lectura urbanística y prima de riesgo adecuada. Combine capitalización/DCF con el residual de suelo para decidir entre reposición, rehabilitación o desinversión.

Si necesita acompañamiento experto en análisis técnico, urbanístico y financiero, contacte con Logiestate. Para simular escenarios de rentas, yields y CAPEX en operaciones corporativas, utilice la Calculadora Sale & Leaseback.