Valor residual de un activo logístico tras 20 años en España

El valor residual de una nave logística a 20 años es una variable crítica para modelizar retornos de inversión, fijar precios de entrada en operaciones core, core-plus o value-add y, especialmente, en estructuras de sale & leaseback con contratos largos. Afecta al TIR, a la vida media del flujo y a la liquidez de desinversión. Este artículo expone una metodología práctica, supuestos de mercado 2024–2025 y escenarios realistas para localizaciones prime y secundarias en España.

Enfoque de valoración: capitalización del NOI del año 21

El enfoque más extendido para el valor de salida a 20 años es capitalizar el NOI del año 21 (primer ejercicio completo tras la última reversion contractual) con una yield de salida que refleje el riesgo futuro del activo y del mercado objetivo, deduciendo el CAPEX de reposicionamiento y los costes de transacción.

• Fórmula base: Valor residual = NOI año 21 / Yield de salida − CAPEX reposicionamiento.
• NOI año 21: renta de mercado (ERV) esperada, ajustada por vacancia friccional y posibles incentivos de re-arriendo.
• Yield de salida: depende de la liquidez esperada, ubicación, calidad técnica, obsolescencia ESG y profundidad de demanda.
• CAPEX: inversiones necesarias en año 20–21 para mantener grado institucional y normativo.

Supuestos de mercado 2024–2025 (referenciales)

España ha registrado un redimensionamiento de yields frente a mínimos de 2021–2022. En 2024–2025:

• Yields prime Madrid/Barcelona: aprox. 5,25%–5,75%.
• Yields no-prime primera/segunda corona y mercados emergentes: 5,75%–6,50%.
• Rentas prime estabilizadas: Madrid 7,0–7,5 €/m²/mes; Barcelona 8,0–9,0 €/m²/mes; Valencia 5,5–6,0 €/m²/mes; Zaragoza 4,8–5,5 €/m²/mes.
• Disponibilidad: en torno al 5%–8% según submercado, con absorción sostenida y pipeline selectivo.
• Inflación a largo plazo (ancla): 2%–2,5% con IPC moderado y tipos en fase de normalización.

Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)

Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)

Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)

Fuente: Savills Research – Logistics (https://www.savills.es)

Drivers clave del valor residual a 20 años

• Ubicación y escasez de suelo: proximidad a anillos M-40/AP-7/AP-2, accesos, radios de entrega.
• Relevancia del nodo: Madrid/Barcelona/Valencia/Zaragoza vs. secundarios.
• Especificidad del activo: altura libre ≥ 11–12 m, ratio muelles, potencia, patios, cross-dock.
• Flexibilidad de uso: apto e-commerce/3PL/última milla, modularidad.
• Rentas y reversiones: gap entre renta contractual y ERV, estructura de indexación.
• ESG y normativa: certificaciones, eficiencia energética, huella de carbono, PCI.
• Calidad del inquilino: covenants, riesgo de renovación, dependencia mono-inquilino.
• Liquidez de salida: profundidad de compradores core/core-plus en el submercado objetivo.

Normativa urbanística y técnica: impacto en CAPEX y liquidez

Tras 20 años, el reposicionamiento suele estar condicionado por normativa local y técnica:

• Planeamiento (PGOU): usos industriales/logísticos permitidos, edificabilidad (frecuente 0,7–1,0 m²/m²), retranqueos y ocupación.
• Licencias y plazos: obras mayores con 6–12 meses de tramitación; en algunos municipios 12–18 meses.
• PCI y seguridad: adecuación a RIPCI, BIE, rociadores ESFR, sectorización, salidas de emergencia.
• Energía y sostenibilidad: cubierta fotovoltaica, envolvente térmica, iluminación LED, medidores.
• Movilidad y logística: radios de giro, patios ≥ 30–35 m, número de muelles por 1.000 m².

Metodología práctica paso a paso

1. Defina el mercado objetivo en año 21 (comprador tipo, liquidez, benchmark de yields).
2. Estime la ERV del año 21 por m², la ocupación estabilizada y los incentivos razonables.
3. Modele el NOI estabilizado = ERV × m² × 12 × ocupación − vacancia técnica.
4. Seleccione yield de salida acorde a calidad, ubicación y liquidez proyectada.
5. Presupueste CAPEX de reposicionamiento (PCI, ESG, muelles, pavimentos, oficinas).
6. Calcule Valor residual = NOI21 / Yield salida − CAPEX.
7. Realice stress test de +/− 50 pb en yield y +/− 10% en ERV y CAPEX.

Escenarios numéricos orientativos

Ejemplo ilustrativo para nave de 20.000 m² en eje prime de Madrid (cifras redondeadas). Los valores son aproximados y deben sustituirse por underwriting específico del activo.

Notas: NOI = m² × ERV × 12 × ocupación. El CAPEX recoge actualización PCI, eficiencia energética, cubiertas, muelles y oficinas. Los supuestos de yield reflejan prime vs. prime-plus. Resultados ilustrativos.

Enfoque alternativo: valor del suelo y coste de reposición

Como test de razón, puede estimarse el valor residual a partir del valor del suelo urbanizado (€/m²s) más el coste de reposición (€/m²c) menos la depreciación física/funcional. Es útil en ubicaciones con fuerte escasez de suelo y alta presión de demanda.

Integración en un modelo de sale & leaseback

En operaciones de sale & leaseback, el residual influye directamente en la TIR, especialmente en contratos a 15–20 años con rentas indexadas. Ajustes recomendados:

• Verificar break options y su probabilidad de ejercicio al vencimiento.
• Analizar renta de salida vs. ERV y potencial cap de indexación.
• Reservar CAPEX para reposicionamiento ESG y normativo antes de la venta.

Puede modelizar el residual y la TIR de forma dinámica con la Calculadora Sale & Leaseback. Si necesita apoyo en underwriting y mercado, contacte con Logiestate Consulting.

Riesgos y mitigaciones a considerar

• Obsolescencia funcional: alturas < 10 m, insuficiente número de muelles o patios reducidos penalizan liquidez. Mitigación: CAPEX focalizado y rediseño de flujos.
• Concentración de inquilino: mono-inquilino con sector volátil aumenta yield de salida. Mitigación: diversificación o garantías adicionales.
• Rigidez urbanística: limitaciones del PGOU pueden obstaculizar ampliaciones. Mitigación: due diligence urbanística temprana.
• Riesgo de mercado: ciclos de tipos afectan yields. Mitigación: stress tests y planificación de ventanas de venta.
• ESG: ausencia de certificación reduce base de compradores. Mitigación: hoja de ruta BREEAM/LEED y PV en cubierta.

Checklist para fijar el valor residual

1. Benchmark de yields y ERV por submercado en año 21.
2. Validación de vacancia friccional y periodo de downtime razonable.
3. Plan de CAPEX con partidas PCI, energética, envolvente, muelles y oficinas.
4. Revisión urbanística (PGOU, edificabilidad, ocupación, retranqueos, cargas).
5. Comprobación de costes de desinversión (fees, impuestos) para sensibilidad.
6. Test de razón por valor del suelo + reposición.
7. Stress test de yield (+/− 50 pb) y ERV (+/− 10%).

Conclusión

El valor residual a 20 años no es una cifra aislada, sino la síntesis de ubicación, liquidez futura, competitividad técnica y disciplina ESG. En España, un rango razonable de yields de salida para activos prime oscila entre 5,25% y 5,75%, moviéndose a 6,00%–6,50% en submercados secundarios, siempre condicionado por el CAPEX de reposicionamiento. Un underwriting riguroso, apoyado en datos reales de rentas y disponibilidad, y una hoja de ruta de CAPEX normativo y ESG, permiten fijar un residual defendible y bancable.

Para cuantificar el impacto del residual en su TIR, utilice la Calculadora Sale & Leaseback y, si precisa acompañamiento, contacte con Logiestate.