¿El valor catastral puede utilizarse para fijar el precio de venta de una nave log\u00edstica?

No es recomendable. El valor catastral tiene fines tributarios (IBI y otros), se calcula por estimaci\u00f3n masiva y no refleja condiciones de mercado como yields, rentas, vacancia, estado t\u00e9cnico o WAULT. El precio de mercado se determina por comparables, ingresos y riesgos.

¿C\u00f3mo afecta el valor catastral al IBI y al cash flow del activo?

El IBI se calcula sobre el valor catastral con el tipo impositivo municipal. En contratos triple-net suele repercutirse al inquilino; en otros esquemas puede soportarlo el propietario. Un valor catastral alto incrementa el OPEX y reduce el NOI cuando no se repercute.

En un sale & leaseback, \u00bfqu\u00e9 pesa m\u00e1s: renta o valor catastral?

Pesa la renta contractual, su indexaci\u00f3n y el riesgo de inquilino. El precio se fija por capitalizaci\u00f3n o DCF del NOI a una yield de mercado. El valor catastral apenas influye salvo por su impacto en costes (IBI) y en la due diligence fiscal.

¿Puede actualizarse el valor catastral si est\u00e1 desfasado?

S\u00ed. Se puede instar una rectificaci\u00f3n si existen errores o cambios (superficie, usos, antig\u00fcedad, instalaciones) o esperar a nuevas ponencias de valores del Catastro. Tambi\u00e9n hay coeficientes de actualizaci\u00f3n anuales.

¿Por qu\u00e9 el valor de mercado puede ser inferior al coste de reposici\u00f3n?

Porque el mercado descuenta factores como disponibilidad elevada, ubicaci\u00f3n secundaria, obsolescencia t\u00e9cnica o riesgo de demanda. El coste de reposici\u00f3n no siempre se traslada al precio si las rentas no lo sostienen.

Nave logística en España con gráfico comparando valor catastral y valor de mercado

Valor catastral vs valor de mercado: diferencias reales en activos logísticos

En inversión logística profesional, distinguir entre valor catastral y valor de mercado no es un matiz teórico: impacta en fiscalidad, precio de transacción, underwriting, rentabilidad y, de forma muy directa, en operaciones de sale & leaseback. A continuación, desgranamos cómo se calculan, para qué sirven y cómo afectan al retorno esperado en plataformas y naves de última milla en España.

Conceptos clave y por qué importan al inversor

Valor catastral: base administrativa para tributos locales; no es un precio de mercado.
Valor de mercado: precio probable entre partes independientes, considerando rentas, yields, riesgos y comparables.
Sale & leaseback: el precio se ancla al NOI y a la yield de inversor; el valor catastral solo influye por su efecto en el OPEX (IBI).

¿Qué es el valor catastral y cómo se calcula?

El valor catastral lo fija la Dirección General del Catastro mediante ponencias de valores y métodos de valoración colectiva. Integra el valor del suelo y de la construcción con coeficientes de localización, antigüedad, estado y uso, además de parámetros urbanísticos del planeamiento vigente (PGOU/NNSS).

Se actualiza por revisiones periódicas, procedimientos de regularización y coeficientes anuales aprobados por Ley de Presupuestos. Su finalidad es tributaria: determina, entre otros, el IBI y sirve de referencia para la plusvalía municipal en la parte del suelo.

Ventajas: homogeneidad, estabilidad, trazabilidad administrativa.
Limitaciones: no capta dinámicas de mercado ni especificidades técnicas (es mass appraisal), tiene lag temporal frente al ciclo.

¿Qué es el valor de mercado en logística?

Es el precio al que un activo logístico intercambiaría manos en la fecha de valoración, entre partes informadas, tras exposición adecuada. En práctica inversora, se obtiene por:

Enfoque de ingresos: capitalización del NOI a una yield de mercado (prime o secundaria) ajustada por riesgos (WAULT, covenant, vacancia, calidad, ESG).
Enfoque DCF: proyección de rentas, capex, periodos de vacío, reversiones y valor de salida a una tasa de descuento.
Enfoque comparativo: contraste con transacciones y asking yields de activos comparables por ubicación y especificaciones.

El valor de mercado es el que condiciona realmente la financiación, el LTV, el precio de adquisición y el retorno (IRR/EM). Para promotores y propietarios-usuario, es el que maximiza el resultado en un sale & leaseback cuando se estructura un alquiler competitivo y bancable.

Comparativa práctica: catastral vs mercado

Concepto	Valor catastral	Valor de mercado
Finalidad	Tributaria (IBI, plusvalía suelo)	Transaccional e inversora
Metodología	Valoración masiva con coeficientes	Ingresos (cap rate/DCF) y comparables
Actualización	Revisiones colectivas y coeficientes anuales	Continuamente por mercado
Impacto en cash flow	IBI y otros tributos	NOI, yield, financiación y precio
Relación con urbanismo	Integra parámetros del planeamiento	Analiza edificabilidad, licencias, riesgos

Ejemplo aplicado a un sale & leaseback

Supongamos una nave cross-dock en el arco de Madrid con 18.000 m², contrato triple-net 15 años, renta inicial 6,25 €/m²/mes, indexación al IPC con suelo del 0% y techo del 4%.

Renta anual bruta: 18.000 × 6,25 × 12 = 1.350.000 €.
NOI ≈ renta contractual (triple-net): 1.350.000 €.
Yield objetivo para ubicación prime-subprime en 2024–2025: 5,25%–5,75% aprox., según covenant y especificaciones.

Precio indicativo por capitalización: entre 23,5 y 25,7 millones €. El valor catastral puede ser, por ejemplo, 9–12 millones € en función de suelo y antigüedad. Ese dato servirá para IBI, pero no condiciona el precio de mercado ni la yield.

Consejo profesional: para maximizar precio en un sale & leaseback, alinee WAULT, garantías y cláusulas de indexación con investor-grade terms. Simule la operación con la Calculadora Sale & Leaseback: https://calculadora-saleleaseback.es.

Rentas, yields y disponibilidad (España 2024–2025)

El mercado logístico español ha mostrado una estabilización de rentas prime tras la expansión de yields de 2023. En 2024–2025 se observan:

Rentas prime orientativas: Madrid 6,0–6,8 €/m²/mes; Barcelona 7,5–8,5 €/m²/mes; Valencia 5,0–5,8 €/m²/mes; Zaragoza 4,5–5,2 €/m²/mes, con ligeras variaciones por última milla y especificaciones ESG.
Yields prime aproximadas: 5,0%–5,5% en ubicaciones core; 5,5%–6,25% en secundarias de calidad, condicionadas por covenant y WAULT.
Disponibilidad al alza en algunos submercados por entregas especulativas, con absorción más selectiva y mayor polarización por calidad y proximidad a hubs.

Estas bandas son coherentes con la evidencia publicada por consultoras líderes y deben aterrizarse con comparables vigentes en el momento de la transacción.

Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)

Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)

Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)

Planificación urbanística y su efecto en el valor

El planeamiento (PGOU/NNSS) y la situación registral condicionan tanto el valor catastral como el de mercado, pero de forma distinta:

Edificabilidad y uso: compatibilidad con uso industrial-logístico, alturas, ocupación, retranqueos, dotaciones y servidumbres.
Licencias y plazos: licencias de actividad y de obras; plazos de tramitación afectan al riesgo promotor y al descuento exigido.
Cargas y afecciones: arrendamientos, concesiones, servidumbres, afecciones de costas, dominio público hidráulico, viales proyectados.
ESG y energía: cubiertas fotovoltaicas, BREEAM/LEED, sprinkler ESFR, patios 35–40 m, free height 11–12 m; todo impacta en la liquidez y en la yield.

El Catastro incorpora parámetros urbanísticos para la ponencia, pero no valora primas de mercado por diseño técnico o certificaciones; el inversor sí lo hace.

Fuente: Dirección General del Catastro (https://www.catastro.hacienda.gob.es)

Cómo estimar el valor de mercado de una nave logística

Recoja documentación: escrituras, nota simple, planos “as built”, licencias, certificado energético, contratos de arrendamiento y anexos.
Audite el cash flow: rentas, escalados, indexación, gastos repercutibles/no repercutibles (IBI, seguros, mantenimiento), capex y arrendatarios.
Analice comparables: cierres y ofertas en el mismo corredor logístico y tipología (cross-dock, big-box, última milla).
Fije la yield: según localización, WAULT, covenant, calidad, liquidez y tamaño de ticket; contraste con informes de mercado.
Valore: capitalización del NOI y contraste con DCF a 10 años con periodo de vacío razonable y valor de salida.

Consejo profesional: valide el impacto del IBI en el NOI; si el contrato no es totalmente triple-net, ajuste la yield objetivo o el precio. Revise también cláusulas de “cap & floor” de indexación y garantías (aval, fianza, parent guarantee).

Errores frecuentes al mezclar valores

Usar el valor catastral como “mínimo de venta” o como “fair value” contable para negociar.
Ignorar que un valor catastral elevado puede generar IBI alto no repercutible en contratos antiguos.
Confundir coste de reposición con valor de mercado cuando la disponibilidad sube.
No ajustar la yield por riesgos ESG, obsolescencia y capex diferido.

Indicadores para el underwriting

WAULT efectivo y probabilidad de renovación.
Índice de esfuerzo del inquilino y rating del grupo.
Vacancia estructural del submercado y absorción.
Capex de mantenimiento y reposición (dock levellers, pavimentos, cubierta, equipos contra incendios).
Accesibilidad a ejes AP-7, A-2, A-4, A-42, ZAL y distancia a hubs de paquetería.

Herramientas y socios

Para iterar escenarios de precio, yield y renta en segundos puede utilizar la Calculadora Sale & Leaseback. Si precisa originación o asesoramiento integral en inversión y desinversión logística, consulte a Logiestate Consulting.

Resumen ejecutivo

El valor catastral es fiscal; el de mercado es inversor.
En sale & leaseback, el precio lo dicta el NOI y la yield de riesgo ajustada.
Rentas prime 2024–2025 entre 6–8,5 €/m²/mes en ejes principales; yields prime 5,0%–5,5% y secundarias 5,5%–6,25% aprox.
Urbanismo, ESG y covenant mueven la aguja más que el valor catastral.

Última actualización: 31/12/2025

Calculadora Sale and Leaseback 2026