Cómo tributan las rentas industriales en España (2025): guía fiscal para inversión logística

La fiscalidad de los alquileres industriales y logísticos en España impacta de forma directa en el NOI, el cap rate y el precio de adquisición en operaciones core, core+ y sale & leaseback. Esta guía resume el tratamiento del IVA, las retenciones, IRPF, Impuesto sobre Sociedades (IS) e IRNR para propietarios residentes y no residentes, y aporta criterios prácticos para modelizar la caja después de impuestos, una variable crítica al fijar la rentabilidad objetivo.

En 2024–2025 el mercado logístico español combina ajuste de yields prime hacia el entorno del 5,0%–5,5% y crecimiento de las rentas prime en los principales hubs (Madrid, Barcelona, Valencia y Zaragoza), en un contexto de disponibilidad moderada y absorción estable. Con este telón de fondo, optimizar la tributación de las rentas es esencial para defender precios de compra, distribuir dividendos y cumplir con covenants.

Naturaleza de la renta industrial por tipo de propietario

• Personas físicas residentes: el alquiler de naves o suelos urbanizados tributa como rendimientos del capital inmobiliario en IRPF, salvo que exista una organización empresarial (empleado a jornada completa y local afecto), en cuyo caso puede calificarse como actividad económica.
• Sociedades residentes: integran la renta en el resultado contable y tributan en el Impuesto sobre Sociedades (tipo general 25%).
• No residentes: tributan por IRNR sin establecimiento permanente (19% UE/EEE; 24% otros), o por IS si operan mediante EP.

IVA en el arrendamiento industrial y logístico

El arrendamiento de inmuebles para usos industriales, logísticos o comerciales está sujeto y no exento de IVA al 21%. Esto implica:

• Tipo y base imponible: 21% sobre la renta pactada y otros importes repercutidos (IBI, seguros, gastos comunes), salvo el propio IVA.
• No procede ITPAJD: cuando el alquiler está sujeto a IVA, no aplica ITP en la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
• Derecho a deducir: el arrendador puede deducir el IVA soportado en inversiones y gastos afectos (pro-rata del 100% si la actividad es de arrendamiento sujeto y no exento).
• Obligaciones formales: facturación con IVA, libros registro, modelo 303 (trimestral o mensual) y 390 (resumen anual), en su caso SII para grandes contribuyentes.

Retención a cuenta (modelos 115/180)

Cuando el arrendatario es una empresa o profesional, debe practicar retención del 19% sobre el alquiler de inmuebles urbanos. Claves operativas:

• Base de retención: importe del alquiler sin IVA, incluyendo cantidades repercutidas al inquilino (p. ej., IBI, gastos de comunidad), cuando formen parte de la contraprestación.
• Modelos: el pagador ingresa la retención en el modelo 115 y presenta el resumen anual modelo 180. El arrendador computa la retención como pago a cuenta.
• Excepciones: no procede retención en determinados supuestos tasados (p. ej., alquiler íntegramente exento de retención o importes por debajo de mínimos reglamentarios, casos poco habituales en industrial).

IRPF de personas físicas: capital inmobiliario

El rendimiento neto del alquiler industrial se integra en la base general del IRPF. Puntos críticos:

• Deducciones de gasto: IBI, seguros, reparaciones y conservación, honorarios de property/asset management, suministros a cargo del propietario, gastos financieros, amortizaciones, tributos y tasas, y otros gastos necesarios.
• Amortización: con carácter general, el 3% anual sobre el mayor entre el valor de construcción (excluido suelo) y el valor catastral de la construcción.
• Sin reducción del 60%: la reducción por arrendamiento de vivienda habitual no aplica a usos industriales/terciarios.
• Pérdidas: el rendimiento neto negativo puede compensarse con rendimientos positivos de la misma naturaleza en el marco legal vigente.

Actividad económica en IRPF

Si el propietario persona física dispone de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa y local afecto a la gestión, la renta puede calificarse como actividad económica. Esto habilita un tratamiento de gastos más amplio y puede incidir en la planificación patrimonial (p. ej., transmisión de negocio).

Impuesto sobre Sociedades: SPV, fondos y SOCIMI

• Tipo general: 25% sobre la base imponible. Posible 15% para entidades de nueva creación, con límites temporales.
• Gastos deducibles: mismos criterios de necesidad y correlación con ingresos: IBI, mantenimiento, seguros, fees, honorarios, amortización contable y fiscal del activo.
• Límite de gastos financieros: generalmente 30% del EBITDA (con franquicia y reglas anti-híbridos/partes vinculadas).
• SOCIMI: régimen especial al 0% si se cumplen requisitos de inversión y distribución; posibles gravámenes especiales (p. ej., el 19% sobre determinados beneficios no distribuidos). Revisión casuística obligatoria.

No residentes: IRNR y obligaciones de IVA

• Tipos: 19% para residentes en UE/EEE; 24% para otros no residentes.
• Deducción de gastos: permitida para contribuyentes UE/EEE; no para terceros países, salvo convenios o reglas específicas.
• Retención en origen: el arrendatario residente puede estar obligado a retener sobre la renta satisfecha al no residente sin EP.
• Modelos: declaración IRNR modelo 210 (trimestral o anual según el caso).
• IVA: el alquiler industrial situado en España está sujeto a IVA español; el propietario no residente debe registrarse y cumplir con facturación y modelos 303/390 cuando proceda.

Tributos locales y otros costes deducibles

• IBI: deducible para el arrendador cuando corre a su cargo. En contratos NNN suele repercutirse al inquilino.
• IAE: aplicable a sujetos con cifra de negocios superior a 1M€ (exenciones frecuentes para pymes).
• Tasas y seguros: tasas municipales (residuos, vados) y seguros multirriesgo/RC son deducibles si necesarios.

Implicaciones en operaciones de sale & leaseback

En un sale & leaseback, la renta posterior a la venta tributa como alquiler industrial ordinario: IVA 21%, retención 19% cuando procede y tributación del propietario según IRPF/IS/IRNR. La venta puede generar una plusvalía (IS o IRPF) y, desde el punto de vista del comprador, el precio asignado al suelo y a la construcción condiciona la amortización futura.

• Cláusulas de gastos: la asignación contractual de IBI, seguros y capex impacta directamente el rendimiento neto fiscal.
• Rentas escalonadas: indexación (IPC o índices pactados) y step-ups deben reflejarse en el plan de impuestos y en la sensibilidad de coberturas del DSCR.

Indicadores de mercado: calibrar NOI y yield tras impuestos

El pricing de la renta neta debe cruzarse con referencias de mercado:

• Rentas prime (€/m²/mes): Madrid c. 6,75–7,50; Barcelona c. 8,25–9,50; Valencia c. 5,50–6,25; Zaragoza c. 4,75–5,50, con variaciones por ubicación, ESG y especificaciones.
• Yields prime: entorno 5,0%–5,5% a cierre 2024–2025, con compresión selectiva en activos core y covenant sólido.
• Disponibilidad y absorción: niveles moderados, con nueva oferta especulativa en ejes prime y demanda concentrada en big box y cross-dock.

Estas referencias deben integrarse en el underwriting junto con la Calculadora Sale & Leaseback para proyectar flujos después de impuestos y evaluar sensibilidad a tipos, vacancia y opex.

Resumen operativo de tipos y modelos

Enlaces útiles y fuentes

Para asesoramiento especializado en inversión industrial y logística, visite Logiestate. Puede simular rentabilidades netas tras impuestos con la Calculadora Sale & Leaseback.

Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)

Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)

Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)

Fuente: AEAT – Impuesto sobre Sociedades (https://www.agenciatributaria.es)

Fuente: BOE – Ley del IVA e IRPF (https://www.boe.es)