SOCIMI vs REIT en inversión logística: diferencias clave para estructurar capital y optimizar retornos
La inversión logística en España se ha profesionalizado rápidamente tras el ciclo 2020–2024, con ajustes de precios por subida de tipos y una reprecificación generalizada de yields. En este contexto, elegir el vehículo adecuado —SOCIMI española o REIT internacional— impacta directamente en fiscalidad, coste de capital, liquidez y gobierno corporativo. A continuación, desglosamos las diferencias prácticas que importan al inversor institucional, promotor y family office que buscan exposición a naves de última milla, big box o plataformas de frío en los principales hubs logísticos.
Marco regulatorio y fiscal
SOCIMI (España)
- Objeto: tenencia de inmuebles urbanos para arrendamiento, participaciones en SOCIMI y acciones/participaciones en entidades con actividad análoga.
- Inversión: al menos el 80% del valor de activo en inmuebles arrendados o suelo para promoción con destino arrendamiento.
- Permanencia: mantenimiento mínimo de 3 años por activo (y 3 años para participaciones elegibles).
- Cotización: en mercado regulado o sistema multilateral (p. ej., BME Growth) con free float y difusión accionarial mínima.
- Fiscalidad: tipo 0% en Impuesto sobre Sociedades bajo el régimen especial. Gravamen especial del 15% sobre beneficios no distribuidos que debieran haber sido objeto de reparto conforme a las reglas del régimen.
- Dividendos (payout): 80% de rentas, 50% de plusvalías (el resto puede reinvertirse en 3 años) y 100% de dividendos de participadas SOCIMI.
- Deuda: sin límite legal específico; el apalancamiento se gobierna por estatutos, rating, covenants y mercado.
- Normativa contable: NIIF/IFRS o PGC adaptado según mercado de negociación.
REIT (internacional)
El régimen REIT varía por jurisdicción, pero comparte principios:
- Transparencia fiscal a nivel vehículo condicionada a un reparto elevado de beneficios (p. ej., 90% en EE. UU.).
- Tests de ingresos y activos ligados a real estate (p. ej., 75% de activos y 75% de ingresos cualificados).
- Amplia base inversora global, liquidez y cobertura sectorial (logística, data centers, cold storage, industrial ligero, etc.).
- Dividendos sujetos a retención en origen según país y convenios.
- Gobernanza y reporting robustos (US GAAP/IFRS), analistas y research continuo.
Implicaciones para la inversión logística en España
Las decisiones de estructura influyen en pricing de activos, acceso a deuda y timing de desinversión. En 2025, los yields prime logísticos en España se mueven, de forma orientativa, en el entorno del 5,75%–6,25%, con compresiones puntuales en operaciones core con WAULT largo, covenant sólido y contratos triple net. Los activos secundarios o con riesgo de obsolescencia pueden situarse en 6,5%–7,5%.
Las rentas prime se han mantenido firmes pese a la subida de yields, apoyadas por demanda estructural de e-commerce y nearshoring ligero:
- Madrid (1ª corona): 6,25–6,75 €/m²/mes; disponibilidad 8–10% por nueva oferta en ejes A-2/A-42.
- Barcelona (1ª corona): 7,25–7,75 €/m²/mes; disponibilidad 4–6% y presión al alza en ZAL y AP-7 norte.
- Valencia: 5,00–5,50 €/m²/mes; disponibilidad 3–5% en Ribarroja/Cheste.
- Zaragoza: 4,50–5,00 €/m²/mes; plataformas en PLAZA con baja rotación.
- Bilbao/Sevilla: 4,75–5,75 €/m²/mes según micro-ubicación y especificaciones.
La absorción anual nacional se ha estabilizado en el entorno de 1,7–2,0 millones m², con polarización hacia naves XXL y última milla prime. La comparativa SOCIMI/REIT condiciona la velocidad de ejecución, la liquidez secundaria y la profundidad del pool inversor en desinversión.
Comparativa operativa: SOCIMI vs REIT en logística
| Aspecto | SOCIMI (España) | REIT (EE. UU./UK/EU) |
|---|---|---|
| Fiscalidad vehículo | 0% IS cumpliendo régimen; 15% sobre beneficios no distribuidos obligatorios | Neutralidad si cumple tests y reparte ≥90% (jurisdicción-dependiente) |
| Payout | 80% rentas; 50% plusvalías; 100% dividendos de filiales SOCIMI | ≥90% del resultado fiscal (EE. UU.); similares en otros países |
| Cotización | BME Growth o mercado regulado UE | Bolsa local (NYSE/LSE/Euronext) con alta liquidez |
| Base inversora | Institucional y patrimonial español/europeo | Global, ETFs, fondos indexados y pensiones |
| Coste de capital | Ventajoso en mid-cap local; menos cobertura analista | Competitivo por escala; disciplina de mercado más exigente |
| Uso en Sale & Leaseback | Excelente para mid-market y portfolios nacionales | Idóneo para plataformas paneuropeas y escalabilidad |
| Reporting | IFRS/PGC; folleto y requisitos BME Growth | IFRS/US GAAP; guidance, research sell-side |
Sale & Leaseback logístico: cuándo conviene cada vehículo
El sale & leaseback (S&LB) es una herramienta crítica para liberar capital industrial, manteniendo la operativa bajo un contrato de alquiler a largo plazo. Variables determinantes:
- WAULT: contratos ≥10–15 años, con indexación IPC o escalados pactados, mejoran pricing.
- Tipo de contrato: triple net (NNN) favorece mayor valor; doble net requiere ajustar CAPEX futuro.
- Covenant del inquilino: rating, EBITDA/Intereses y DSCR condicionan el yield.
- Especificidad del activo: cámaras de frío, rampas, plataformas cross-dock afectan liquidez y capex de reposición.
Cuándo una SOCIMI: operaciones de 10–80 M€, portfolios nacionales, ejecución ágil y visibilidad local. Posibilidad de arbitrar plusvalías vía rotación en 3–5 años.
Cuándo un REIT: tickets >100 M€, necesidad de liquidez internacional, acceso a deuda corporativa y pipeline paneuropeo.
Mercado 2025: rentas, disponibilidad y riesgos
En las coronas prime se observa escasez de suelo urbanizable con calificación logística, tensión regulatoria (PGOU) y mayores exigencias ESG (cubiertas fotovoltaicas, BREEAM/LEED, eficiencia energética). La vacancia se mantiene controlada: Madrid 8–10% por nueva oferta; Barcelona 4–6%; Valencia 3–5%.
Riesgos clave a monitorizar:
- Riesgo de demanda: elasticidad del e-commerce y relocalización industrial.
- Riesgo de tipos: repricing si la rentabilidad libre de riesgo repunta.
- Riesgo de obsolescencia: eficiencia energética, altura libre, playas de maniobra, sprinklers ESFR.
- Riesgo urbanístico: condicionantes de PGOU (usos, ocupación, edificabilidad, retranqueos), servidumbres, y cargas ambientales.
- Plazos administrativos: licencias de obra mayor, actividad o declaración responsable; plazos de 6–12 meses según municipio.
Gobernanza, liquidez y salida
Las SOCIMI ofrecen visibilidad local, alineación con bancos domésticos y capacidad para acuerdos bilaterales con promotores. Los REITs listados en mercados globales aportan liquidez diaria, research y acceso a emisiones corporativas. Para estrategias core-plus/value-add, la rotación activa de activos con creación de valor (reparcelación, licencias, ampliaciones) es más directa en estructuras donde el consejo de administración tiene mandato flexible.
Checklist de decisión para el inversor logístico
- Ticket objetivo, pipeline y necesidad de escalabilidad paneuropea.
- Coste de capital y disponibilidad de deuda (LTV, margen, covenants).
- Perfil de rentas: WAULT, estructura NNN, indexación e inflation cap/floor.
- Requisitos de payout y política de dividendos deseada.
- Gobernanza: composición del consejo, políticas ESG, reporting.
- Plan de salida: liquidez secundaria, M&A, rotación vs. hold largo.
Aplicación práctica y recursos
Para modelizar la compra de una nave prime con renta de 6,75 €/m²/mes, WAULT 12 años y yield de entrada del 6,0%, es clave testear escenarios con rentas de mercado, indexación, y costes no recuperables (IBI, seguros, mantenimiento) bajo contrato NNN o NN. La herramienta de Calculadora Sale & Leaseback permite simular flujos, valor residual y sensibilidad de yields.
Si necesita originación off-market, estructuración S&LB o coinversiones con institucionales, contacte con Logiestate Consulting para análisis de mercado, underwriting y ejecución.
Fuentes y datos de mercado
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)