Cómo reducir consumo energético en naves antiguas sin perder competitividad logística
La competitividad de una nave logística madura depende cada vez más del coste total de ocupación (TCO). En un contexto de yields prime logísticas en España estabilizadas en torno al 5,25–5,75% y rentas que se mantienen firmes en ubicaciones core, la reducción del consumo energético en activos anteriores a 2007 (pre-CTE) se ha convertido en una palanca directa para mejorar NOI, valor y liquidez.
Este artículo ofrece un marco técnico-financiero para propietarios, promotores e inversores que desean reposicionar naves existentes con medidas de eficiencia, autoconsumo y control, maximizando el retorno con un enfoque por fases.
1) Diagnóstico inicial y objetivos ESG
Antes de invertir, es esencial un diagnóstico energético y técnico que establezca la línea base de consumo (kWh/m²/año), el perfil de cargas (iluminación, HVAC, procesos), y las restricciones urbanísticas y estructurales. Para naves estándar no refrigeradas, los consumos eléctricos suelen oscilar ampliamente según uso y horario; de ahí la necesidad de medición real.
- Auditoría energética conforme a RD 56/2016 para grandes empresas.
- Revisión normativa: CTE DB-HE (ahorro de energía), RITE (HVAC), seguridad industrial y PGOU aplicable.
- Comprobación estructural de cubierta para fotovoltaica y nuevos aislamientos.
- Plan de medición y verificación (IPMVP) para cuantificar ahorros.
2) Quick wins operativos (0–12 meses)
2.1 Iluminación LED y control
La sustitución de campanas de halogenuros por LED industriales, combinada con control DALI, sensores de presencia y fotocélulas en lucernarios, reduce 50–70% del consumo de iluminación. La inversión es limitada y el payback típico se sitúa entre 1 y 3 años según horas de uso.
2.2 Climatización y ventilación
- Variadores de frecuencia (VFD) en ventiladores y bombas.
- Destratificadores para homogenizar temperatura en naves altas.
- Calibración y mantenimiento RITE: filtros, setpoints y horarios.
En zonas de picking con alta permanencia, una correcta ventilación y setpoints ajustados reducen consumos sin penalizar confort.
2.3 Muelles y puertas
- Sellos en muelles, cortinas de aire y automatización de puertas para minimizar infiltraciones.
- Mantenimiento de juntas y cerramientos, especialmente en naves antiguas con deformaciones de cubierta.
2.4 Aire comprimido y procesos
- Búsqueda sistemática de fugas (frecuentemente 15–30% del consumo en instalaciones con compresores).
- Control maestro para modular compresores y evitar trabajo en vacío.
2.5 Gestión y comportamiento
- Programación horaria fina y apagado automático de zonas de baja ocupación.
- Formación operativa y KPIs de consumo por unidad logística (kWh/palet o kWh/pedido).
3) Inversiones estratégicas (12–36 meses)
3.1 Fotovoltaica on-site (autoconsumo o PPA)
La cubierta de una nave antigua ofrece un vector de ahorro y valor muy relevante. Con autoconsumo instantáneo o PPA on-site, es posible cubrir un porcentaje significativo de la demanda diurna. Payback habitual de 4–7 años según perfil de carga, radiación y esquema contractual.
- Verificación estructural (sobrecarga) y estado de impermeabilización previa.
- Gestión de vertido, compensación de excedentes y tramitación RD 244/2019.
3.2 Envolvente y cubierta
- Sustitución de cubierta y aislamiento adicional para reducir pérdidas y ganar estanqueidad.
- “Cool roof” y lucernarios de alta transmisión con control de deslumbramiento.
- Puentes térmicos y rehacer encuentros en fachadas tipo sándwich.
La mejora de la envolvente conlleva CAPEX superior, pero estabiliza temperaturas y reduce potencias pico, útil en zonas cálidas.
3.3 Digitalización y BMS
Un sistema BMS ligero para naves existentes centraliza iluminación, HVAC y alarmas energéticas. El análisis de datos detecta derivas y facilita el cumplimiento de green leases y de certificaciones BREEAM/LEED In-Use.
3.4 Renovación de equipos
- Grupos frigoríficos con refrigerantes de menor PCA y alto SEER/SCOP.
- Ventilación con recuperación de calor en zonas climatizadas.
4) Impacto en rentas, yields y valor
Los inversores valoran la reducción del TCO y la resiliencia del activo. Con vacancia nacional en torno al 6–8% y demanda selectiva por ubicaciones prime, las naves eficientes captan mayor interés, sostienen rentas y, en algunos casos, logran compresión de yield frente a comparables menos eficientes.
- Rentas prime orientativas: Madrid 1ª corona 6,5–7,5 €/m²/mes; Barcelona 8,5–9,5 €/m²/mes; Valencia 5,0–6,0 €/m²/mes.
- Yields prime: entorno 5,25–5,75% según ubicación y calidad ESG.
Estas referencias varían por micro-mercado, especificación del activo y duración de contratos.
| Medida | CAPEX aprox. (€/m²) | Ahorro energético | Payback típico | Notas |
|---|---|---|---|---|
| LED + control | 8–18 | 50–70% en iluminación | 1–3 años | Rápida, bajo riesgo |
| VFD y destratificación | 5–15 | 10–25% HVAC | 2–4 años | Confort y picos |
| Sellos de muelle y automatización puertas | 3–10 | 5–15% total | 2–4 años | Menos infiltraciones |
| Fotovoltaica en cubierta | 45–75 | 20–40% eléctrico | 4–7 años | Depende perfil carga |
| Mejora envolvente/cubierta | 60–140 | 10–25% total | 5–9 años | Capex elevado |
| BMS + submetering | 5–12 | 5–12% total | 2–4 años | Base para M&V |
Valores orientativos sujetos a proyecto, precios de energía y régimen de explotación.
5) Due diligence urbanística y técnica
- PGOU y licencia: compatibilidad de usos, tramitación de obras y legalización de instalaciones.
- CTE DB-HE y RITE: cumplimiento en reformas relevantes y marcado CE de equipos.
- Estructura: chequeo de sobrecargas en cubierta para fotovoltaica y lucernarios.
- Protección contra incendios (DB-SI) y seguridad industrial: no comprometer evacuación ni franjas corta-fuegos.
- Autoconsumo RD 244/2019: modalidades, compensación, y contratos de PPA on-site.
6) Estrategia contractual y financiación
6.1 Green lease
Incluya reparto de ahorros, contribuciones a CAPEX, obligación de submetering y estándares de confort. Así se alinean incentivos y se reduce la discusión sobre quién captura el ahorro.
6.2 PPA y terceros
PPA on-site permite instalar fotovoltaica con inversión de un tercero, trasladando parte del ahorro a precio del kWh acordado y disminuyendo la necesidad de CAPEX propio.
6.3 Incentivos
Consulte programas de ayudas de comunidades autónomas e IDAE, especialmente para autoconsumo y rehabilitación energética. Elegibilidad y cuantías varían por región y convocatoria.
7) Caso práctico orientativo
Nave logística de 20.000 m², año 1998, no refrigerada, uso 6 días/semana. Paquete de medidas: LED + control, sellos de muelle, VFD, submetering y 1,2 MWp de fotovoltaica. Resultados posibles (estimaciones):
- Ahorro eléctrico total: 30–40% (dependiendo de autoconsumo instantáneo y perfil de turnos).
- Reducción de potencia contratada en picos tras gestión de demanda.
- Payback ponderado: 4–5,5 años.
- Mejora de comercialización: preparación para certificación BREEAM/LEED In-Use.
Estos resultados deben verificarse con auditoría, simulación y M&V reales.
8) Relación con valor y estrategia de salida
Reducir consumo baja el OPEX del inquilino, posibilita mayores rentas netas sostenibles y mejora la percepción de riesgo. En zonas prime (Madrid y Barcelona primera corona), la demanda por activos eficientes sigue siendo robusta, apoyando estabilidad de rentas y liquidez de salida. En mercados secundarios, la eficiencia energética puede marcar la diferencia frente a una vacancia creciente.
9) Próximos pasos
- Auditoría y submetering para establecer la línea base y oportunidades.
- Business plan por fases: quick wins y proyectos con CAPEX mayor.
- Estructuración contractual (green lease/PPA) y tramitación urbanística.
- Ejecución con M&V y reporting ESG para potencial certificación.
Si busca optimizar un activo logístico o estructurar un sale & leaseback con plan de eficiencia, contacte con especialistas en inversión y asset management industrial en Logiestate. Puede modelizar el impacto financiero del plan en la Calculadora Sale & Leaseback.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Fuente: IDAE – Programas y guías de ahorro y eficiencia (https://www.idae.es)