Qué implica una recalificación de uso industrial: guía para inversión logística

La recalificación de uso a industrial/logístico es uno de los palancas de creación de valor más potentes en el inmobiliario español. Permite transformar suelos o inmuebles con limitaciones de uso en plataformas logísticas con rentas estables y atractivas para inversores core-plus y value-add. No obstante, exige un dominio técnico del planeamiento, una lectura precisa del mercado (rentas, demanda, disponibilidad) y una gestión de riesgos urbanísticos y ambientales.

Conceptos clave: clasificación y calificación urbanística

En España, cada municipio se rige por su PGOU/PGOM o instrumento equivalente. Dos conceptos básicos:

• Clasificación del suelo: urbano, urbanizable o rústico/no urbanizable.
• Calificación/ordenanza: usos pormenorizados (industrial, logístico, terciario, almacén), parámetros (edificabilidad m²t/m²s, ocupación, alturas, retranqueos) y condiciones (ruidos, tráfico, aparcamientos, horarios).

La recalificación puede implicar desde un cambio de uso en suelo urbano consolidado hasta una Modificación Puntual del PGOU o la reclasificación de rústico a urbanizable industrial, con plazos, informes y riesgos crecientes.

Vías habituales y plazos orientativos

Los plazos dependen de trámites como la Evaluación Ambiental Estratégica (ordinaria o simplificada), los informes sectoriales (carreteras, confederación hidrográfica, patrimonio, energía) y la capacidad de consenso con el ayuntamiento mediante convenios urbanísticos.

Costes, cesiones y parámetros críticos

• Cesión de aprovechamiento: en muchas CCAA, el municipio participa del 10% del aprovechamiento urbanístico. Verificar normativa autonómica y local.
• Costes de urbanización: habitualmente 40–120 €/m²s según complejidad (movimientos de tierras, firmes, redes, viales, drenajes, energías, servidumbres).
• Edificabilidad y ocupación: determinan la m²t comercializable. Un ajuste de 0,5 a 0,8 m²t/m²s puede transformar la viabilidad.
• Altura libre y muelles: para logística moderna se buscan 10–12 m de altura libre, ratio 1 muelle/800–1.200 m² y playas de maniobra de 35–40 m.
• Energía y accesos: potencia disponible (electrificación, fotovoltaica), conexión a vías principales y radios de reparto (< 45–60 min a nodos urbanos).

Métricas de mercado 2024–2025 que condicionan la decisión

La expectativa de rentas y yields post-recalificación es esencial para validar la inversión:

• Rentas prime: Madrid 6,5–7,5 €/m²/mes; Barcelona 7,5–8,5 €/m²/mes; Valencia 5,0–5,8 €/m²/mes, dependiendo de localización y especificaciones.
• Yields: prime 5,0–5,5%; secundario 6,0–7,0% según liquidez y riesgo de relevo.
• Disponibilidad: Barcelona y primer arco de Madrid muestran tensiones (baja vacancia en submercados consolidados); mercados secundarios con oferta más amplia.
• Absorción: actividad sólida, con más de 1 millón de m² anualizados, si bien moderada frente a 2021–2022; mayor selectividad del inquilino.

Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)

Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)

Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)

Impacto financiero: del urbanismo al NOI

1) Valor del suelo tras recalificación

El valor de repercusión del suelo industrial se relaciona con la renta esperada, el yield de salida y los costes de desarrollo. Simplificando:

• Valor llave en mano ≈ NOI estabilizado / yield de salida.
• Valor del suelo ≈ Valor llave en mano – coste de construcción – gastos (honorarios, licencias, financiación, contingencias) – urbanización – cesiones.

Si la recalificación mejora edificabilidad y uso compatible con rentas logísticas modernas, el suelo post-planeamiento suele experimentar un repricing significativo.

2) Yield on cost (YoC) y prima frente a exit yield

El objetivo del inversor es que el YoC (NOI/Coste total) exceda la exit yield. En operaciones bien estructuradas, se persigue una prima de 100–200 pb sobre prime, compensando el riesgo de planeamiento y ejecución. Por ejemplo, si la salida es 5,25%, un YoC del 6,5–7,0% preserva margen incluso con desviaciones moderadas de capex.

Riesgos y mitigación

• Planeamiento: solicitar informe urbanístico previo, definir alcance de la Modificación Puntual y mantener diálogo técnico con el ayuntamiento.
• Ambiental: evaluar EAE (ruido, tráfico, biodiversidad). Anticipar medidas: pantallas acústicas, gestión de aguas, fotovoltaica in situ.
• Infraestructuras: dimensionar accesos y rotondas; prever servidumbres de carreteras o ferrocarril.
• Mercado: validar demanda efectiva (pre-leases, BTS). Sensibilizar renta y absorción con escenario conservador.
• Costes: contingencia del 7–12% y contratos con precios cerrados cuando sea posible.

Secuencia de tramitación recomendada

1. Due diligence: situación registral, afecciones, servidumbres, contaminantes del suelo, disponibilidad de servicios y potencia eléctrica.
2. Viabilidad urbanística: informe municipal; check de ordenanzas, usos compatibles y edificabilidad potencial.
3. Borrador de Modificación Puntual/Plan Especial y avance de ordenación con volumetrías y parámetros logísticos realistas.
4. Tramitación ambiental: solicitud de EAE (simplificada u ordinaria), incluyendo estudios de ruido y movilidad.
5. Informes sectoriales: carreteras, confederación hidrográfica, patrimonio, industria/energía.
6. Aprobaciones: inicial, provisional y definitiva, con publicación en boletín.
7. Gestión urbanizadora: reparcelación, proyecto y obras de urbanización, licencias y garantías.
8. Licencia de obras y actividad: proyecto básico y ejecución, cumplimiento de seguridad y salud, PCI y medio ambiente.

¿Cuándo compensa la recalificación frente a comprar producto terminado?

Depende de la competencia por suelo, la disponibilidad en el submercado y el coste de oportunidad del capital. La recalificación es atractiva cuando:

• El gap entre YoC y exit yield supera 150 pb tras contingencias.
• La localización ofrece barreras de entrada (vacancia baja y demanda estable de 3PL/retail/food).
• El planeamiento permite parámetros logísticos modernos (altura, muelles, aparcamiento de trailers).
• Existen inquilinos ancla dispuestos a pre-alquilar > 50% del proyecto.

Ejemplo orientativo de business case

Supuesto: parcela a recalificar a industrial en corona metropolitana con objetivo 0,8 m²t/m²s y nave de 20.000 m² GLA.

• Renta de mercado conservadora: 6,8 €/m²/mes.
• NOI estabilizado: ≈ 1,63 M€ anuales.
• Exit yield esperada: 5,50% → Valor llave en mano ≈ 29,6 M€.
• Capex total (construcción + urbanización + soft costs + contingencia): 22–24 M€.
• YoC: 6,8–7,4% → Prima de 130–190 pb frente a salida. Viable si se controlan riesgos.

Estas cifras son ilustrativas y deben recalibrarse con datos de mercado locales y presupuestos cerrados.

Gobernanza, ESG y aceptación social

La logística de última milla y regional compite con usos residenciales y terciarios. Integrar criterios ESG (fotovoltaica, iluminación LED, gestión de aguas, biodiversidad) y medidas de movilidad (carriles bici, paradas de bus, plan de transporte) mejora la tramitación y la comercialización. Algunos municipios priorizan proyectos con empleo local y menor huella de carbono.

Cómo estructurar la inversión y la salida

• Forward funding/forward purchase: reduce costes financieros si hay pre-leases y licencias en trámite avanzado.
• Club deal y capital paciente: adecuados para plazos de planeamiento de 24–36 meses.
• Sale & leaseback: útil para inquilinos industriales con operaciones críticas; calcule escenarios en Calculadora Sale & Leaseback.
• Rol de asesor especializado: la complejidad normativa aconseja apoyo de equipos con experiencia logística. Más en Logiestate.

Checklist mínimo antes de ofertar

• Informe urbanístico municipal por escrito confirmando viabilidad de uso.
• Accesos y radio de servicio a nodos logísticos (< 60 minutos).
• Disponibilidad de potencia eléctrica y alternativas renovables in situ.
• Topografía, geotecnia y posible contaminación de suelos (histórico industrial).
• Estimación de costes de urbanización validada por ingeniería local.
• Calendario administrativo con hitos y responsables definidos.
• Estrategia comercial: pre-leases, BTS y covenant de inquilinos.

Conclusión

Recalificar a uso industrial/logístico puede generar un fuerte re-rating del activo si se domina el proceso urbanístico y se gestiona el riesgo. Con yields prime en torno al 5,0–5,5% y rentas al alza en ubicaciones escasas, los proyectos con fundamentos sólidos seguirán siendo líquidos. La clave: due diligence rigurosa, diálogo temprano con la administración, costes cerrados y demanda acreditada.