Ratios clave que exigen los bancos: DSCR, LTV e ICR
En financiación inmobiliaria logística en España, la banca y los debt funds evalúan tres métricas esenciales antes de comprometer deuda: DSCR (Debt Service Coverage Ratio), LTV (Loan to Value) e ICR (Interest Coverage Ratio). Entender cómo se calculan, qué umbrales se exigen y cómo optimizarlos es crítico para cerrar operaciones en condiciones competitivas, especialmente en activos last-mile, big-box y parques logísticos de nueva generación.
En 2024–2025, el mercado logístico español presenta rentas prime que oscilan, según plaza y anillo, entre 6,0 y 9,0 €/m²/mes, con yields prime en el entorno del 5,25%–6,00% tras el repricing de tipos. La absorción se mantiene sólida en corredores como A-2 y A-42 (Madrid) y AP-7 (Barcelona), mientras la disponibilidad se normaliza hacia niveles medios un dígito. Estos fundamentos impactan directamente en la sostenibilidad del NOI y, por tanto, en los covenants.
1) DSCR: solvencia del flujo de caja frente al servicio de deuda
El DSCR mide la capacidad del activo para cubrir intereses y amortización con su flujo de caja operativo.
Fórmula base: DSCR = NOI / (Intereses + Amortización anual).
- Umbral típico banca: 1,25x–1,35x en activos estabilizados con WAULT ≥ 7 años.
- Activos con riesgo mayor (vacancia esperada, mercado secundario): 1,40x–1,50x.
- Test de estrés: los bancos simulan subidas de tipos (+150–200 pb) y vacancias temporales (5–10%) para verificar el DSCR mínimo.
Claves para mejorar DSCR:
- Contratos triple-net (NNN) para reducir OPEX del propietario.
- Indexación al IPC con caps/floors equilibrados para proteger el NOI real.
- Amortización larga (15–20 años) o carencia inicial que suavice el servicio de deuda.
2) ICR: cobertura de intereses
El ICR evalúa la holgura de intereses con el resultado operativo.
Fórmula base: ICR = NOI / Intereses.
- Umbral típico: 2,0x–2,5x para logística prime; >1,8x en operaciones más apalancadas con hedging robusto.
- Relación con DSCR: siempre será igual o mayor que el DSCR, porque no descuenta la amortización.
- Impacto del tipo fijo y coberturas: un IRS o CAP bien estructurado estabiliza el ICR y facilita el cumplimiento del covenant.
3) LTV: apalancamiento frente al valor
El LTV determina la intensidad del apalancamiento frente al valor de tasación o coste (en desarrollo).
- Rango habitual 2024–2025 en España: 55–65% para activos estabilizados prime con inquilinos de buen rating.
- Operaciones de desarrollo (spec): 50–55% sobre coste, con liberación por hitos (terreno, obra, llave en mano).
- Sale & Leaseback con WAULT largo y NNN: potencial de 60–65% si el inquilino es investment grade y la localización es core.
La tasación (RICS/ECO) incorporará yield de mercado, covenant strength del arrendatario, vida útil del activo y obsolescencia técnica (ESG, altura libre, cargas admisibles, sprinklers). Un yield prime más alto reduce el valor capitalizado y, en consecuencia, eleva el LTV a igualdad de deuda.
Paquete de covenants típico en deuda logística
| Perfil | DSCR mín. | ICR mín. | LTV máx. | Notas |
|---|---|---|---|---|
| Core prime estabilizado | 1,25x–1,35x | 2,0x–2,5x | 60–65% | WAULT ≥ 7–10 años, NNN, inquilino solvente |
| Core+ | 1,30x–1,40x | 2,0x–2,3x | 55–60% | Mejoras ESG u optimización de rentas pendiente |
| Value-add / Spec | 1,40x–1,50x | ≥2,0x | 50–55% | Mayor escrutinio de salida y pre-alquileres |
Ejemplo práctico con estrés
Supuestos del activo
- Superficie: 20.000 m² en primer anillo de Madrid.
- Renta: 6,8 €/m²/mes; NOI estabilizado: 1.632.000 €/año (NNN).
- Deuda: 18,5 M€ a 7 años, Euríbor + 250 pb, amortización lineal 2,0 M€/año.
- Interés corriente: 5,0% aprox. → 925.000 € de intereses/año.
Cálculo base:
- ICR = 1.632.000 / 925.000 = 1,76x.
- Servicio total = 925.000 + 2.000.000 = 2.925.000 € → DSCR = 1.632.000 / 2.925.000 = 0,56x (insuficiente).
Conclusión: con amortización agresiva, el DSCR se resiente. Dos alternativas típicas:
- Extender plazo/amortización a 20 años: amortización ≈ 925.000 € → Servicio total ≈ 1.850.000 € → DSCR ≈ 0,88x (aún bajo, precisar más NOI o menos deuda).
- Reducir principal (LTV) y fijar tipos: si la deuda baja a 12,5 M€ y se fija al 4,25%, intereses ≈ 531.000 €; amortización 625.000 € → Servicio total 1.156.000 € → DSCR = 1,41x e ICR = 3,07x.
Relevancia de la dinámica de mercado
Las rentas prime más sólidas se observan en Barcelona (zonas AP-7) y Madrid (A-2, A-4 y A-42), con crecimientos recientes moderados por el nuevo coste de capital. La disponibilidad ha subido desde mínimos, facilitando selección de ubicaciones y tiempos de comercialización más realistas. Estos factores determinan el perfil de riesgo del NOI y la exigencia de covenants.
- Yields prime: entorno 5,25%–6,00% según micro-localización y calidad ESG.
- Rentas: 6,0–9,0 €/m²/mes en corredores principales; secundarios 4,0–5,5 €/m²/mes.
- Demanda: resiliente en e-commerce, 3PL y alimentación; más selectiva en sectores cíclicos.
Normativa urbanística y su efecto en la financiación
Los bancos evalúan riesgos urbanísticos que pueden deteriorar el NOI o demorar cash flows:
- PGOU y compatibilidad de uso logístico/industrial.
- Edificabilidad, ocupación, retranqueos, altura y dotaciones de aparcamiento/carga.
- Cargas urbanísticas pendientes (cesiones, urbanización) y su calendarización.
- Licencias (obra, actividad) y cumplimiento CTE/LOE, PCI y normativa ambiental.
Retrasos en licencias o costes adicionales de urbanización afectan LTV (vía coste y valor) y el DSCR (vía NOI diferido). Es clave un due diligence técnico-legal exhaustivo previo al term sheet.
Sale & Leaseback: cómo lo ven los bancos
El sale & leaseback logístico combina la estabilidad de un contrato a largo plazo con liquidez para el operador. Para el financiador:
- WAULT largo (10–20 años) con NNN mejora ICR/DSCR y permite LTV más altos.
- Cláusulas de indexación al IPC y rent reviews dan visibilidad al NOI.
- El riesgo de crédito del arrendatario es determinante en pricing y covenants.
Utilice la Calculadora Sale & Leaseback para simular DSCR, ICR y LTV bajo distintos escenarios de renta, indexación y tipos: https://calculadora-saleleaseback.es. Para mandato de originación, estructura de deuda o asesoramiento buy-side, contacte con Logiestate Consulting.
Estrategias para mejorar la financiabilidad
Renta y contrato
- Evitar rentas por encima de mercado que comprometan la reversion; priorizar solidez del inquilino.
- Cláusulas NNN y mantenimiento a cargo del inquilino para proteger el NOI.
- Garantías: depósitos/avales y step-in rights del financiador ante eventos de default.
Estructura de deuda
- Hedging: IRS o CAP con strike coherente con el business plan.
- Amortización: alinear el perfil de repago con el WAULT y la curva de capex.
- Headroom: mantener colchón frente a covenants (ej. DSCR mínimo 1,35x con objetivo 1,50x).
ESG y liquidez
- Certificaciones BREEAM/LEED y eficiencia energética mejoran yields y apetito bancario.
- Diseño funcional: altura libre ≥ 11 m, resistencia de solera ≥ 5 t/m², muelles adecuados, sprinklers ESFR.
- Ubicación: conectividad y tiempos de última milla que aseguren profundidad de demanda.
Checklist de documentación típica
- Modelo financiero con escenarios base y estrés (tipos, vacancia, CAPEX).
- Contratos de arrendamiento, garantías y políticas de indexación.
- Tasación independiente, informes técnico-urbanísticos, licencias y compliance.
- Plan ESG y roadmap de inversiones (fotovoltaica, iluminación LED, envolvente).
- Term sheet propuesto: covenants, cure rights, distribución de cash, reservas.
Para valorar una operación concreta y obtener métricas inmediatas de DSCR, ICR y LTV, pruebe la Calculadora Sale & Leaseback. Si necesita análisis de mercado, negociación de contratos o mandato de financiación, visite logiestate.com.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Fuente: Banco de España – Boletín Económico (https://www.bde.es)