Qué revisar antes de comprar un solar industrial
La compra de un solar industrial es el primer paso estratégico en cualquier desarrollo logístico competitivo. Un error en la due diligence puede traducirse en meses de retraso, sobrecostes inesperados y una erosión significativa de la rentabilidad. A continuación, se desglosa una guía técnica enfocada a inversores, promotores y fondos que buscan convertir el suelo en activos logísticos líquidos y core en España.
1) Tesis de inversión y encaje logístico
Antes de negociar precio, defina el encaje entre el activo y su estrategia: ¿desarrollo especulativo, llave en mano para un único inquilino (build-to-suit), o reposicionamiento? Establezca la ventana de salida (venta a core, forward funding o tenencia) y el target de rentabilidad, que en 2025, para plataformas big-box prime estabilizadas, se sitúa en yields de salida aproximadas del 5,0–5,25% en Madrid/Barcelona y del 5,50–6,25% en hubs secundarios, según activos y contratos.
- Rentas objetivo (€/m²/mes): Madrid Corredor del Henares 6,5–7,2; Barcelona 7,5–8,5; Valencia 4,8–5,3; Zaragoza 4,3–4,8; Sevilla/Málaga 4,2–4,7.
- Disponibilidad: Mercados prime con vacancia contenida (Barcelona baja) y absorción sostenida, aunque con mayor selectividad por ubicación y especificaciones técnicas.
Herramientas como la Calculadora Sale & Leaseback ayudan a contrastar supuestos de yield, capex y rentas con escenarios de financiación y salida.
2) Due diligence urbanística: seguridad jurídica y edificabilidad
Verificar el planeamiento es innegociable. Revise el PGOU o planeamiento vigente y de desarrollo (PAU, PERI, Plan Parcial, Estudio de Detalle). Solicite certificado urbanístico actualizado y coteje con cartografía oficial.
Claves a confirmar
- Clasificación y calificación: Urbano, urbanizable sectorizado/no sectorizado, ordenanzas industriales (uso pormenorizado), compatibilidad logística.
- Edificabilidad y ocupación: m² techo/m² suelo; porcentaje de ocupación; alturas máximas; retranqueos; gálibos; patios de maniobra para tráiler 40T.
- Sistema de actuación: Compensación/Cooperación/Expropiación; existencia de Junta de Compensación, Estatutos y Bases de Actuación; Proyecto de Reparcelación inscrito.
- Urbanización: Estado de ejecución, recepciones parciales, cargas pendientes, avales, contribuciones especiales.
- Afecciones y servidumbres: Carreteras, ferrocarril, dominio público hidráulico, líneas eléctricas, gasoductos, costas, acústica.
- Licencias y autorizaciones: Obras, actividad/ambiental, accesos a red viaria, vertidos, contraincendios, y cumplimiento CTE/DB-SI y normativa autonómica.
3) Suelo, geotecnia y medio ambiente
Una campaña geotécnica temprana reduce incertidumbre estructural y de movimiento de tierras. Analice:
- Geotecnia: Sondeos SPT, capacidad portante, nivel freático, expansividad/colapsabilidad, rellenos antrópicos, compactaciones exigibles.
- Topografía y movimiento de tierras: Modelos digitales, cubicaciones, taludes, estabilidad de muros, necesidad de pilotaje o mejoras del terreno.
- Inundabilidad: Cartografía PGRI/CH correspondiente; ARPSIs y períodos de retorno (10–500 años).
- Contaminación de suelos: Historial de usos; análisis de metales pesados e hidrocarburos; si procede, declaración como suelo potencialmente contaminado y proyecto de remediación.
- Arqueología y patrimonio: Informes preventivos y condicionantes de excavación.
Estos factores impactan el capex de urbanización y cimentación y, por tanto, el valor máximo del suelo admisible para mantener la TIR objetivo.
4) Infraestructuras y accesos logísticos
La logística exige conectividad y potencia instalada. Chequee disponibilidad, caudales y costes de conexión:
- Accesos viarios: Enlaces directos a autovías (A-2, AP-7, A-4, A-92…), radios de giro, rotondas, gálibos, restricciones municipales de tráfico pesado.
- Energía eléctrica: Potencia demandada (p. ej. 1–3 MVA para naves grandes con automatización); necesidad de centro de seccionamiento o línea de media tensión; plazos de la distribuidora.
- Agua y saneamiento: Capacidad de red, presión, acometida de pluviales; posibles balsas de laminación para control de avenidas.
- Telecomunicaciones y gas: Fibra y redundancia para operaciones 24/7; disponibilidad de gas industrial si el inquilino lo requiere.
5) Capex, rentas y yields: modelizar el valor del suelo
El precio del suelo debe ser residual, derivado de la renta viable, el cap rate de salida, los costes totales y el margen exigido. A continuación, rangos orientativos 2024–2025 en España:
| Mercado | Renta prime (€/m²/mes) | Yield prime estabilizada | Vacancia aprox. |
|---|---|---|---|
| Madrid (A-2 / A-4 / A-42) | 6,5 – 7,2 | 5,0 – 5,25% | 6 – 8% |
| Barcelona (AP-7) | 7,5 – 8,5 | 5,0 – 5,25% | 3 – 4% |
| Valencia (A-7 / A-3) | 4,8 – 5,3 | 5,50 – 5,90% | 6 – 9% |
| Zaragoza (A-2) | 4,3 – 4,8 | 5,75 – 6,10% | 7 – 10% |
| Andalucía (Sevilla/Málaga) | 4,2 – 4,7 | 5,75 – 6,25% | 8 – 11% |
Con estas hipótesis, el desarrollador debe afinar el hard cost (estructura, cerramientos, urbanización), el soft cost (proyectos, tasas, licencias, seguros, comercialización), contingencias (5–10%), y costes financieros. El remanente determinará el valor techo del suelo. Herramientas internas y Logiestate pueden aportar referencias transaccionales locales y sensibilidad de variables.
6) Estructuras de adquisición y calendario
La forma de compra puede optimizar fiscalidad y riesgo:
- Asset deal: compra directa de la parcela. Tributa ITP/AJD o IVA + AJD según casos. Sencillo y común en suelo finalista.
- Share deal: adquisición de la sociedad vehículo. Útil si hay pérdidas fiscales o contratos/avales que interesa mantener. Requiere due diligence contable, laboral y fiscal reforzada.
- Compra sujeta a hitos: pagos por fases (p. ej. tras reparcelación o recepción de urbanización) para mitigar riesgo de gestión.
- Opción de compra: otorga tiempo para licencias o prealquileres, con prima recuperable o non-refundable.
En cuanto a plazos, planifique 3–6 meses para licencias en suelo finalista. En urbanizable con gestión pendiente, el calendario puede extenderse 12–24 meses según la complejidad del planeamiento y las obras de urbanización.
7) Contratos y salida: de solar a producto core
Para maximizar valor y liquidez, asegure contratos de arrendamiento institucionales (10–15 años, rentas indexadas, garantías bancarias, capex de inquilino acotado) y diseño ESG (certificación BREEAM/LEED, fotovoltaica, eficiencia energética). Los compradores core priorizan ubicaciones con escasez de suelo, especificaciones AAA y accesos segregados.
8) Checklist operativo antes de firmar arras
- Certificado urbanístico, planos de ordenanza, ámbito y status de gestión (sector, unidad de ejecución, reparcelación).
- Nota simple registral y cargas: hipotecas, embargos, servidumbres. Coherencia Registro–Catastro–Realidad física.
- Topografía, geotecnia, inundabilidad, arqueología y medio ambiente. Coste de mitigaciones.
- Disponibilidad y coste de utilities: electricidad (MVA), agua, saneamiento, pluviales, telecomunicaciones.
- Viabilidad de accesos: conexiones a autovías, radios de giro, licencias de entrada/salida.
- Estimación capex (hard/soft), tasas, avales, fianzas y contingencias.
- Modelo financiero: renta objetivo, vacancia, yields de salida, sensibilidad de tipos y cap rates.
- Estrategia contractual: forward funding, turnkey, prealquileres, garantías del vendedor.
- Fiscalidad: IVA/ITP/AJD, plusvalía municipal, IBI previsto, costes de notaría/registro.
- Plan de salida: compradores objetivo y timing (post-estabilización, forward sale, SLB).
9) Señales de alerta que ajustan precio o rompen el trato
- Edificabilidad efectiva menor por retranqueos, servidumbres o ocupaciones de dominio público.
- Inundabilidad significativa que requiera balsas de gran volumen o eleve cotas de explanada.
- Contaminación del suelo con remediación costosa o plazos inciertos.
- Urbanización incompleta con obligaciones financieras relevantes o litigios en la Junta.
- Déficit de potencia eléctrica con refuerzos de red fuera de control del promotor.
10) Conclusión
Comprar un solar industrial exige disciplina técnica, información local y rigor financiero. El valor se crea en la fase de suelo: asegurar edificabilidad, eliminar incertidumbres y alinear el producto final con la demanda logística. Para contrastar supuestos y sensibilidad de yields y capex, utilice herramientas como la Calculadora Sale & Leaseback y apoye el análisis con asesores especializados como Logiestate.
Fuentes de mercado
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Fuente: Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible – Movilidad y carreteras (https://www.mitma.gob.es)