Qué mirar antes de negociar un contrato logístico en España
Negociar un contrato logístico sólido es crítico para proteger yield, liquidez y continuidad operativa. Tanto si se trata de un sale & leaseback, una expansión BTS o la renovación de un 3PL, conviene alinear variables económicas, técnicas, urbanísticas y ESG desde la fase de heads of terms. A continuación, una guía técnica orientada a inversores, promotores y operadores en el mercado español.
1) Estructura contractual: alcance y reparto de riesgos
Definir correctamente el tipo de contrato condiciona el precio, la financiación y el ciclo de vida del activo.
- Tipo neto: NNN (triple neto) vs. doble neto. En NNN, el inquilino asume IBI, seguros y mantenimiento estructural; reduce el riesgo del landlord y facilita pricing.
- Mantenimiento y CAPEX: Clarificar quién asume cubierta, solera, PCI, muelles, estanterías y automatización. Incluir planes de mantenimiento preventivo y auditorías anuales.
- SLA operativos: Nivel de servicio de instalaciones críticas (PCI, BMS, compresores, SGA), tiempos de respuesta y penalizaciones.
- Subarrendamiento y cesión: Permitidos con consentimiento razonable del arrendador. Añadir change of control y criterios de solvencia.
- Opciones: prórrogas, derechos de tanto y retracto, primera oferta/negociación en ampliaciones, y derechos de expansión en parcela contigua.
2) Variables económicas clave
Renta base y comparables
En 2024–2025, las rentas prime en plataformas consolidadas se han mantenido firmes con ligera presión al alza por falta de suelo finalista y costes de financiación:
- Madrid prime: ~6,0–7,0 €/m²/mes.
- Barcelona prime: ~7,0–8,5 €/m²/mes.
- Valencia y Zaragoza: ~4,5–5,5 €/m²/mes en ubicaciones consolidadas.
Estos rangos deben validarse con comparables recientes, características del activo (altura útil, docks, certificaciones) y con la disponibilidad del submercado.
Indexación y topes
- Índice: IPC España o HICP. Se generalizan topes anuales del 3–5% sin pérdida de acumulado.
- Step-ups: Alternativa para contratos a renta fija con escalones predefinidos.
- Rebase: En contratos largos puede pactarse un market review a mitad de término con límites.
Incentivos y fit-out
- Rent-free: 1–3 meses por año de contrato en desarrollos nuevos, ajustado al balance del CAPEX.
- Contribución del landlord: Para suelos, racks, oficinas o automatización ligera. Documentar propiedad, depreciación y desinstalación.
Yields y WALT
La compresión de yields se frenó por el ciclo de tipos, estabilizándose en rangos realistas:
- Yield prime logística España: ~5,5–6,25% según plaza y perfil de inquilino.
- Efecto WALT: Por debajo de 7 años, el yield exigido tiende a ampliarse 25–75 pb, especialmente si el inquilino no es investment grade.
Garantías y covenants
- Aval/depósito: 3–6 meses de renta; 9–12 meses si hay CAPEX landlord relevante.
- Seguro de caución: aceptable si el asegurador tiene rating sólido y wording adecuado.
- Ratio de cobertura: EBITDAR/Renta ≥ 2,0x como umbral prudente en operadores con volatilidad.
3) Riesgos técnicos del activo
- Altura libre y densidad: 10–12 m clear height y 1 muelle/800–1.200 m² para naves cross-docking; diferente en última milla.
- Solera: 5–6 t/m², planimetría DIN 15185 para automatizaciones; juntas y cargas puntuales verificadas.
- PCI y normativa: Cumplimiento del RSCIEI, rociadores ESFR, sectorización y BIES certificados.
- Eficiencia energética: Cubierta preparada para FV, iluminación LED, monitorización BMS, hermeticidad.
- Obsolescencia: Prever CAPEX a medio plazo en cubierta, muelles, pavimentos y sistemas de carga de EVs.
4) Urbanismo, legal y licencias
La viabilidad jurídica condiciona el cierre financiero y las garantías bancarias.
- PGOU y compatibilidad de uso: Confirmar uso logístico-industrial, edificabilidad, ocupación y retranqueos.
- Situación registral: Dominio y cargas (servidumbres, afecciones, concesiones). Revisar catastro y discrepancias.
- Licencias: Obra, actividad y ambiental. Plazos y condicionantes (ruido, horarios, tráficos pesados).
- Planeamiento y plazos: Urbanización pendiente, recepciones y cargas de urbanización en nuevos parques.
- Arrendamientos previos: Subrogaciones y coordinación de entregas para evitar solapes o vacancias.
5) Sale & Leaseback: puntos finos
- Perímetro de la operación: Activos, maquinaria, patios y servidumbres. Delimitar claramente áreas privativas vs. comunes.
- Renta de sostenibilidad: Ajustada al margen operativo. Evitar sobre-rentas que tensionen la cobertura.
- Cláusulas de información: Reporting financiero trimestral y acceso a KPI operativos clave.
- Buy-back u opciones: Estructurar a precio de mercado y con ventanas temporales definidas.
6) ESG, energía y costes operativos
- Certificaciones: BREEAM/LEED con pathway realista. Impacta liquidez y financiación verde.
- Fotovoltaica: PPA onsite u operated by tenant con segregación de responsabilidades y acceso para mantenimiento.
- Huella de carbono y CTE: Verificar cumplimiento HE0/HE1 y planes de mejora.
7) Due diligence documental mínima
- Técnica: ITE/TAI, planos as-built, certificados PCI, legalizaciones eléctricas, OCA, mantenimiento.
- Legal: Nota simple y cargas, contratos de servicios, licencias, pólizas de seguro y siniestros.
- Urbanística: Fichas urbanísticas, proyecto de compensación/reparcelación, cesiones y recepciones.
- Económica: Estados financieros del inquilino, garantías, histórico de rentas y comparables.
8) Indicadores y umbrales de negociación
| Indicador | Rango de mercado 2024–2025 (España) | Umbral de alerta |
|---|---|---|
| Renta prime Madrid | 6,0–7,0 €/m²/mes | <5,5 o >7,5 €/m²/mes sin justificar |
| Renta prime Barcelona | 7,0–8,5 €/m²/mes | <6,5 o >9,0 €/m²/mes sin justificar |
| Yield prime | 5,5–6,25% | >6,5% en localización prime o <5,25% sin WALT largo |
| Disponibilidad | ~6–8% nacional | >10% en submercado específico |
| Indexación | IPC/HICP con tope 3–5% | Sin indexación o topes acumulativos rígidos |
| Garantías | 3–6 meses (renta) | <3 meses con inquilino no IG |
Los rangos son orientativos y deben contrastarse con datos de consultoras y el momento del ciclo en cada submercado.
9) Cronograma de negociación recomendado
- Semana 1–2: Heads of terms con economía, alcance NNN/NN, indexación, garantías y calendario.
- Semana 3–6: Due diligence técnica-legal, checklist de licencias y borrador de contrato.
- Semana 7–8: Cierre de flecos (SLA, CAPEX, anexos PCI) y CPs de financiación.
- Semana 9–10: Firma, acta de entrega (snagging list) y service handover.
10) Herramientas y recursos
Para modelizar yields, WALT y sensibilidad de indexación en operaciones de sale & leaseback, puede utilizar la Calculadora Sale & Leaseback. Si necesita acompañamiento en estructuración, comparables y negociación, contacte con Logiestate.
Referencias de mercado
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Fuente: Savills European Logistics Market Update (https://www.savills.es)
- HoT firmados y coherentes con contrato definitivo.
- DD técnica y urbanística sin red flags y con plan de mitigación documentado.
- Modelo financiero con escenarios de IPC, vacancia y CAPEX.
- Garantías suficientes y ejecutables.
- Matriz de responsabilidades NNN/NN cerrada y anexada.
El éxito de una negociación logística no depende de una única variable, sino de un equilibrio entre renta sostenible, riesgo técnico, robustez legal y liquidez futura. Una preparación metódica reduce renegociaciones, acelera el cierre y preserva el valor en el tiempo.