Qué mira una SOCIMI antes de comprar una nave logística
La inversión logística en España se ha profesionalizado. Las SOCIMI, con mandatos de rentabilidad y distribución de dividendos, aplican filtros rigurosos antes de cerrar la compra de una nave. Más allá del precio, el análisis combina mercado, contrato, riesgos ESG, cumplimiento urbanístico y plan de CAPEX. Esta guía sintetiza los criterios técnicos que una SOCIMI evalúa para aprobar la adquisición.
1) Contexto de mercado 2024–2025
El pricing logístico en España se ha recalibrado tras la subida de tipos. La demanda continúa sólida en ubicaciones prime, impulsada por e-commerce y relocalización de inventarios, con absorción anual significativa y disponibilidad contenida en los principales corredores.
- Yields prime big box Madrid/Barcelona: 5,0%–5,5% según calidad de contrato y covenant.
- Secundario y multinquilino: 6,0%–7,5% con mayores exigencias de WAULT y descuento por obsolescencia.
- Rentas prime estimadas: Madrid 6,5–7,0 €/m²/mes; Barcelona 8,0–9,0 €/m²/mes; Valencia 5,0–5,5 €/m²/mes; Zaragoza 4,5–5,0 €/m²/mes.
- Disponibilidad: tensionada en anillos prime y parques consolidados; mejora en submercados con entrega de stock especulativo.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
2) Ubicación, conectividad y demanda
La SOCIMI prioriza microlocalizaciones con liquidez demostrable y profundidad de demanda ocupacional:
- Madrid – Corredor del Henares (A-2), A-42 y A-4: hubs de distribución nacional y e-commerce.
- Barcelona – AP-7/Vallès y ZAL: disponibilidad limitada y rentas defensivas.
- Valencia – A-7/A-3 y proximidad a puerto: fuerte dinámica import/export.
- Zaragoza (PLAZA) – nodo intermodal estratégico con buena redundancia de transporte.
- Málaga/Sevilla – reparto regional y última milla en crecimiento.
Se evalúa acceso a autopistas, radio de entrega, restricciones de tráfico urbano y distancia a nodos intermodales. La elasticidad de la demanda en la zona define la resiliencia de la renta y la profundidad de salida.
3) Especificaciones del activo
Diseño funcional y escalabilidad
- Altura libre: 10–12 m en big box; 7–10 m en last mile.
- Ratio muelles: objetivo 1/800–1/1.000 m²; posibilidad de ampliar.
- Playa de maniobra: 35–40 m para tráiler; circulación perimetral si es posible.
- Carga de solera: 5–6 t/m²; pavimento antihuella y juntas bien ejecutadas.
- Estructura ignifugada y rociadores ESFR/NFPA según riesgo.
Calidad y eficiencia
- Iluminación LED DALI, lucernarios y free-cooling.
- Envolvente con U-values competitivos, estanqueidad y puentes térmicos controlados.
- Fotovoltaica en cubierta para autoconsumo o PPA; preinstalación de cargadores EV.
- Certificación BREEAM Very Good/Excellent o LEED equivalente.
4) Contrato de arrendamiento y calidad del inquilino
El valor de una nave institucional se explica por la renta sostenible y la seguridad de cobro. La SOCIMI revisa:
- WAULT: preferencia por ≥7 años en core; en sale & leaseback (SLB) 10–15 años con escalados claros.
- Indexación: IPC u otros índices; tope/suelo y exclusiones extraordinarias.
- Triple neto vs. neto: distribución de OPEX (IBI, seguros, mantenimiento estructural).
- Garantías: avales 6–12 meses, garantías corporativas o bancarias y rating del grupo.
- Break options y top-ups: transparencia en carencias, CAPEX landlord y cláusulas de salida.
En operaciones SLB, la due diligence incluye la criticidad del activo para el negocio del arrendatario, solvencia post-desinversión y competitividad de la renta frente a mercado para evitar riesgo de reletting a la baja.
5) Due diligence legal y urbanística
El análisis regulatorio protege la continuidad de ingresos y evita contingencias:
- Título y cargas: dominio, servidumbres, afecciones, arrendamientos y ocupaciones.
- PGOU: calificación de suelo, edificabilidad, retranqueos, usos permitidos y licencias.
- Licencias: obras, actividad y primera ocupación; existencia de legalizaciones pendientes.
- PCI y normativa: RSCIEI, CTE, sectorización, BIES, hidrantes, salidas de emergencia.
- Catastro/Registro: concordancia de superficies y linderos; expedientes urbanísticos.
- Ambiental: contaminación de suelos, acústica, aguas, amianto y cumplimiento ATEX si aplica.
6) CAPEX, mantenimiento y plan de negocio
La SOCIMI construye un plan a 10 años con CAPEX recurrente y extraordinario:
- Diferidos típicos: cubierta (impermeabilización), solera (patologías), muelles, panelería y mejoras de eficiencia (LED, BMS, solar).
- CAPEX ESG: inversión en fotovoltaica, mejoras de envolvente y HVAC para alinear con CRREM y reducir obsolescencia.
- Reservas: entre 0,5–1,5 €/m²/año según antigüedad y especificaciones.
- Escenario de reletting: supuestos de vacancia técnica (3–9 meses) y TI/LC para nueva comercialización.
7) Precio, yield y financiación
La disciplina de precios es central. La valoración parte de la renta efectiva anual, neta de incentivos, frente a yields de mercado comparables y al coste de la deuda.
| Métrica | Umbral/Referencia | Observaciones |
|---|---|---|
| Yield inicial (NIY) | 5,0%–5,5% prime; 6%–7,5% secundario | Dependiente de WAULT, covenant y micro. |
| Spread vs deuda | ≥150–250 pb | Para cubrir capex y riesgo de renta. |
| LTV objetivo | 40%–55% | DSCR ≥1,6–1,8x con estrés de renta. |
| Renta de mercado | Ver submercado | Contrastar con comparables activos. |
La fórmula básica es directa: Yield = Renta anual neta / Precio neto. Se aplican sensibilidades de vacancia, CAPEX y compresión/expansión de yields según ciclo.
8) ESG, resiliencia climática y obsolescencia
Las SOCIMI penalizan activos con riesgo de stranded asset. Se revisa:
- Alineamiento con trayectorias CRREM y Taxonomía UE.
- Riesgo físico: inundabilidad, islas de calor, viento y sismicidad.
- EPC y coste de descarbonización por m² para 2030/2040.
- Potencial de PPA on-site y medición de consumos (submetering).
Los edificios con plan ESG creíble y certificación obtienen mejor liquidez y spreads de financiación más competitivos.
9) Checklist operativo para inversión SOCIMI
- Mercado: demanda/absorción, pipeline y disponibilidad en el submercado.
- Contrato: WAULT, indexación, garantías, reparto de OPEX y opciones de ruptura.
- Activo: altura, muelles, yard, PCI, solera, eficiencia, posibilidades de expansión.
- Legal/urbanístico: PGOU, licencias, registro/catastro, servidumbres, medioambiental.
- Finanzas: NIY, ERV, LTV, DSCR, reservas de CAPEX y estrés de salida.
- ESG: certificación, CRREM, riesgos físicos y plan de descarbonización.
10) Sale & Leaseback: puntos adicionales
El SLB es una vía eficiente para monetizar inmuebles operativos sin perder el uso. La SOCIMI compradora valora:
- Dependencia operativa del activo para el inquilino (core vs. periférico).
- Renta de entrada frente a mercado (no over-rented) y senda de escalado.
- Garantías corporativas y covenants post-transacción.
- Cláusulas de mantenimiento, inversiones mínimas y reporting de KPIs.
Si estás estructurando un SLB, puedes estimar rápidamente precio y renta objetivo con la Calculadora Sale & Leaseback y, para asesoramiento especializado, contactar con Logiestate.
Referencias y lecturas recomendadas
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Fuente: Banco de España – Boletín Económico (https://www.bde.es)