¿Qué prefieren los inversores para indexar: IPC o índice propio?

La mayoría de fondos y SCPI en España prefieren IPC general interanual (INE) por ser público, auditable y bancable. Aceptan índices propios si están bien definidos, referenciados a fuentes oficiales y con gobernanza (método, frecuencia, publicación) y, habitualmente, con caps/floors.

¿Cómo impacta un cap del 3% en la valoración?

Un cap del 3% limita el crecimiento anual de renta. En valoraciones a yield, reduce el crecimiento compuesto esperado del NOI y puede disminuir el valor respecto a un contrato sin cap, especialmente en escenarios de inflación >3%. Algunos inversores descuentan entre 10-40 pb al yield si los caps son estrictos o asimétricos.

¿Es bancable un índice propio?

Sí, si el índice está construido con series oficiales (INE, MITMA, Eurostat), definidas en el contrato, con metodología y periodicidad claras, y publicación verificable. Los bancos suelen exigir cap/floor y derecho de auditoría. En ausencia de estas garantías, tenderán a exigir IPC.

¿Revisión anual o trimestral?

Para logística multiusuario y sale & leaseback, la revisión anual interanual (yoy) es la más común por simplicidad contable (NIIF 16) y operativa. Algunas plantas con costes energéticos muy volátiles usan revisión semestral, normalmente con caps prorrateados.

¿Se indexa durante carencias o ramp-up?

Depende del contrato. Es habitual suspender la indexación durante la carencia de renta fija, aplicándola a partir del primer pago efectivo. En ramp-up, se puede aplicar sólo sobre la parte devengada o con catch-up al final del periodo, si así se pacta.

Indexación de alquiler logístico: IPC frente a índice propio en contratos de sale & leaseback

Cómo fijar una indexación adecuada: IPC vs índice propio en Sale & Leaseback logístico

La cláusula de indexación es uno de los puntos más sensibles de un contrato de sale & leaseback logístico: condiciona el valor de salida, la bancabilidad del arrendatario y la estabilidad del NOI. Elegir entre el IPC (Índice de Precios de Consumo) y un índice propio (basado en cestas de costes operativos del inquilino) requiere equilibrar protección frente a la inflación, alineación con el negocio y aceptación por parte de inversores y financiadores.

En el mercado español 2024–2025, los inversores prime en logística operan con yields aproximadas del 5,5%–6,0% en localizaciones core y algo superiores en ubicaciones secundarias. Las rentas prime se sitúan alrededor de 6,0–7,0 €/m²/mes en la primera corona de Madrid y 8,0–9,0 €/m²/mes en Barcelona; Valencia 5,0–5,75 €/m²/mes y Zaragoza 4,5–5,0 €/m²/mes, con disponibilidad más ajustada en BCN que en el centro peninsular. En este contexto, la indexación es una palanca clave para preservar valor real y cerrar spreads de financiación.

Opciones de indexación: IPC, índice propio e híbridos

Las tres familias más habituales son: (i) indexación a IPC oficial, (ii) índice propio ligado a una cesta de costes del ocupante y (iii) modelos híbridos que ponderan ambos.

Opción	Fuente de datos	Volatilidad	Aceptación inversor	Ventajas	Riesgos
IPC general (INE)	INE – IPC interanual	Media	Muy alta	Transparente, auditable, bancable	Poca correlación con costes logísticos específicos
Índice propio	Cesta (energía, transporte, CLU, materiales)	Variable según diseño	Media	Mejor alineación con P&L del ocupante	Complejidad, riesgo de discusión y auditoría
Híbrido (ponderado)	α·IPC + (1–α)·Índice propio	Media	Alta si α≥50%	Equilibrio entre transparencia y ajuste sectorial	Necesita gobernanza y límites claros

Arquitectura técnica de la cláusula

Base de referencia: índice del mes (o trimestre) previo al inicio de rentas o a 12 meses exactos de la revisión.
Periodicidad: anual interanual (yoy) es el estándar. Algunos contratos semestrales prorratean caps y floors.
Método: variación interanual simple o acumulada con efecto compuesto. En logística se usa mayoritariamente variación interanual simple.
Cap/floor: límites típicos 0%–3/4% anual; en contratos con índice propio, caps del 4–5% y floors del 0–1%.
Carry-forward: si la subida supera el cap, opción de “carry” para ejercicios siguientes o renuncia (lo segundo es más aceptado por inversores).
Publicación: obligación de aportar evidencia oficial (INE u otras fuentes) y calendarizar la fecha de revisión.

Consejo profesional: si el activo se va a sindicar o titularizar, mantenga al menos un 50% de ponderación en IPC o un fallback automático a IPC si el índice propio no se publica a tiempo. Mejora la elegibilidad bancaria y evita ajustes de yield por incertidumbre.

Diseñar un índice propio robusto

Un índice propio debe replicar la estructura de costes relevante del inquilino sin convertir la renta en un “cost-plus”. La cesta típica en logística incluye energía eléctrica para almacenes, gasóleo de transporte (si la operación es in-house), coste laboral unitario (CLU), y componentes de mantenimiento y seguros. Criterios clave:

Fuentes oficiales y abiertas: INE (IPC, salarios), MITMA (transporte), Eurostat (HICP), OMIE/REE para energía.
Método de cálculo estable: ponderaciones fijas revisables cada 3–5 años con umbral mínimo de cambio.
Transparencia: fórmula en el contrato, calendarios y enlaces a publicaciones.
Gobernanza: órgano de seguimiento (propietario-inquilino) y peritaje independiente en caso de discrepancia.

Ejemplo de fórmula de índice propio

I(t) = 0,5·IPC(t) + 0,2·CLU(t) + 0,2·Diésel MITMA(t) + 0,1·Índice Mantenimiento (INE) con cap 4% y floor 0% anual, variación yoy.

Escenarios numéricos: impacto en renta y valor

Supuestos: nave de 20.000 m² en primera corona de Madrid, renta inicial 6,25 €/m²/mes, NOI 1,5% por gastos no recuperables. Yield de salida 5,75% neta.

Renta anual bruta año 1: 20.000 × 6,25 × 12 = 1.500.000 €; NOI ≈ 1.477.500 €.
Valor indicativo a 5,75%: ≈ 25,7 M€.

Escenario A (IPC yoy=3%, sin cap): renta año 2 = 6,44 €/m²/mes; valor estable si yield igual, ≈ 26,4 M€ (+2,7%).

Escenario B (Índice propio yoy=5%, cap 4%): renta año 2 = 6,50 €/m²/mes; crecimiento limitado, valor ≈ 26,6 M€ (+3,5%). Si no hubiera cap, sería 6,56 €/m²/mes.

Escenario C (IPC 1%, floor 0%): renta año 2 = 6,31 €/m²/mes; valor ≈ 26,0 M€ (+1,1%).

Conclusión: caps y floors modulan el crecimiento del NOI. Los inversores descuentan la asimetría (cap bajo con floor cero) ajustando el yield o el precio.

Señales de mercado 2024–2025 en España

Disponibilidad: en Madrid ~7–8% y en Barcelona ~3–4%, con presión al alza de rentas en BCN por escasez de suelo y plazos urbanísticos exigentes (PGOU, licencias, cargas de urbanización).
Absorción: estable en hubs de primer orden (Henares, Valles, Zaragoza, Valencia), con mayor selectividad en proyectos especulativos.
Rentas: tendencia de tensión suave en ubicaciones prime, estabilización en secundarias con incentivos no rentales.
Yields: estabilizadas en la franja 5,5–6,25% según calidad, duración y crédito del arrendatario. Contratos con indexación fuerte y caps altos son preferidos.

Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)

Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)

Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)

Cómo encaja la indexación con urbanismo y calendario de obra

En proyectos llave en mano, la fecha base del índice debe ligarse a un hito verificable: Acta de Puesta a Disposición, Licencia de Primera Ocupación o Certificado Final de Obra. Retrasos en obtención de licencias (PGOU, cargas, cesiones, acometidas) desplazan la base y pueden provocar desalineación respecto al presupuesto del inquilino. Es recomendable establecer una “fecha larga” y un mecanismo de reseteo si la puesta en renta se desplaza más de X meses.

Cláusulas críticas a revisar

Definición exacta del índice y su fuente.
Base temporal y calendario de revisión.
Caps/floors y posible carry-forward.
Procedimiento si el índice no se publica (fallback a IPC).
Tratamiento durante carencias, ramp-up y prórrogas.

Consejo profesional: documente un anexo con ejemplos numéricos de aplicación de la fórmula, incluyendo redondeos, prorrateos y fechas. Evita disputas y acelera due diligence de fondos y bancos.

Impacto en financiación y NIIF 16

Para los financiadores, la legibilidad del flujo indexado es clave: prefieren IPC con caps/floors claros o híbridos con fuerte componente de IPC. En NIIF 16, la indexación afecta la medición posterior del pasivo por arrendamiento; métodos sencillos (yoy) reducen complejidad contable. Para el vendedor/ocupante, un índice propio puede proteger márgenes si está bien calibrado, pero puede encarecer el coste del capital si reduce la fungibilidad del contrato.

Estrategias de negociación: vendedor/ocupante vs inversor

Si usted es vendedor/ocupante

Proponga híbridos α≥50% IPC + cesta propia. Mantiene bancabilidad y refleja su operativa.
Cap 4% y floor 0–1% equilibran volatilidad sin trasladar riesgo extremo al propietario.
Evite mensualidades variables complejas; la revisión anual simplifica la auditoría NIIF 16.

Si usted es inversor

Exija fuentes públicas y metodología cerrada. Sin ello, aplique un ajuste de yield y mecanismos de fallback.
Evite carry-forward ilimitado: genera volatilidad futura y complica el underwriting.
Alinee indexación con convenants de deuda (DSCR, ICR) y stress-tests con escenarios de IPC altos y bajos.

Errores frecuentes que conviene evitar

No definir el mes exacto del índice base y la publicación de referencia (IPC general vs subyacente).
Caps/floors asimétricos durante toda la vida del contrato sin revisión a mitad de plazo.
Índices propios sin enlaces públicos ni historial de series.
Olvidar el tratamiento durante carencias o rentas variables por expansión de superficie (faseado).

Casos prácticos comparados

Parámetro	Contrato A (IPC 100%, cap 3%)	Contrato B (50% IPC + 50% índice propio, cap 4%)	Contrato C (índice propio 100%, cap 5%)
Transparencia	Muy alta	Alta	Media
Protección ante shocks energéticos	Baja	Media-Alta	Alta
Ajuste esperado de yield	Base	+10–20 pb si metodología compleja	+25–50 pb si no hay fallback
Bancabilidad	Óptima	Buena si hay fallback	Dependiente de gobernanza

Para simular el efecto de su cláusula en el valor, utilice la Calculadora Sale & Leaseback. Si necesita estructurar un índice propio auditable, contacte con Logiestate para apoyo técnico y de mercado.

Fuente: MITMA – Estadísticas de transporte (https://www.mitma.gob.es)

Consejo profesional: en activos core con arrendamientos >12 años, un cap del 3–4% con floor 0% y revisión anual suele maximizar liquidez y compresión de yield. En operaciones industriales con fuerte exposición energética, un híbrido con 50% IPC y 50% cesta de energía/CLU estabiliza el margen del ocupante sin penalizar valoración.

Última actualización: 02/01/2026

Calculadora Sale and Leaseback 2026