Qué exigen las SCPI francesas para invertir en logística en España
Las Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) francesas han incrementado su exposición a logística paneuropea por su perfil defensivo y su capacidad de ofrecer flujos de caja predecibles y protegidos contra la inflación. España destaca por fundamentos sólidos (crecimiento del e-commerce, hubs exportadores, corredores Atlántico y Mediterráneo) y una oferta aún competitiva en rentas frente a Europa occidental. A continuación, sintetizamos los criterios que las SCPI exigen para analizar, aprobar y cerrar adquisiciones en activos logísticos españoles.
1) Perfil de las SCPI y su apetito en España
Las SCPI gestionan ahorro minorista con mandatos core y core-plus, con énfasis en preservación de capital y distribución estable de dividendos. Buscan:
- Ingresos recurrentes con WAULT medio-alto y contratos triple net (NNN).
- Ubicaciones prime o consolidadas con liquidez en salida.
- Activos eficientes energéticamente con certificación ESG y planes de mejora verificados.
- Ticket de inversión eficiente (capacidad de desplegar capital con costes de transacción controlados).
2) Ubicación y microlocalización
La localización es el primer filtro. La preferencia se concentra en:
- Madrid – Corredor del Henares / A-2, A-42, A-4 y A-3: proximidad a población y nodos de paquetería.
- Barcelona – Vallès / AP-7, ZAL/port y segundo anillo (Vallès Oriental/Occidental).
- Valencia (Ribarroja, Almussafes) por su puerto y automoción.
- Zaragoza (PLAZA), eje Ebro con cobertura peninsular eficiente.
- Mercados en consolidación: Málaga, Sevilla, Bilbao, Vitoria y Tarragona.
La microlocalización pondera accesos a autopistas, restricciones de tráfico pesado, distancia a hubs CEP, disponibilidad de mano de obra y madurez del parque competitivo (tasa de vacancia estructural).
3) Contratos de arrendamiento y riesgo de inquilino
El contrato define la calidad del flujo. Requisitos habituales:
- WAULT: 8–12 años en sale & leaseback single-tenant; 5–7 años en multi-tenant prime.
- Triple net: gastos operativos, mantenimiento, IBI y seguros repercutidos al inquilino.
- Indexación: IPC España anual, suelo 0% y preferentemente sin techo (o con cap 3–5%).
- Garantías: aval bancario o corporate guarantee equivalente a 6–12 meses de renta.
- Break options limitadas y, si existen, con penalización o indemnización de salida.
El análisis de covenant del inquilino incluye solvencia, rating (si lo hubiera), márgenes, dependencia del activo y criticidad logística en su red. Inquilinos 3PL y e-commerce con contratos de largo plazo y ramp-up claro son bien valorados.
4) Indicadores financieros exigidos
- Rentas de mercado: Madrid prime 6,8–7,6 €/m²/mes; Barcelona prime 7,5–8,5 €/m²/mes; corredores secundarios de calidad 4,5–6,0 €/m²/mes.
- Prime yields logísticas en España: 5,5–6,0% net initial; ubicaciones secundarias 6,5–7,5% (dependiendo de riesgo).
- Vacancia nacional en torno al 6–8%, con Barcelona más ajustado y Madrid más amplio por nuevas entregas.
- Absorción anual estabilizada: ~1,5–2,0 millones m², con peso de pre-lets selectivos.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
5) Especificaciones técnicas del activo
Las SCPI priorizan inmuebles líquidos y funcionales:
- Altura libre ≥ 10–12 m; muelles 1/800–1/1.000 m²; resistencia de solera ≥ 5–6 t/m².
- Rociado ESFR, detección, sectorización y cumplimiento CTE/SUA/DB-SI actualizados.
- Oficinas en proporción ≤10% de la SBA, y aparcamientos diferenciados de tráfico pesado.
- Flexibilidad modular, playas de maniobra amplias y clear span eficiente.
- Preparado para fotovoltaica, BEMS, LED, preinstalación de EV charging.
- Certificación BREEAM Very Good/Excellent o LEED Gold.
6) Urbanismo, licencias y cargas
El riesgo urbanístico y de licencias es clave. Puntos de control:
- Conformidad urbanística con PGOU/planeamiento: uso industrial-logístico y edificabilidad agotada/licita.
- Licencias: de obra (si aplica), primera ocupación, actividad/ambiental (según municipio), OCA al día.
- Situación de cargas: servidumbres, hipotecas, concesiones, afecciones y estado registral.
- Plazos y garantías: si hay obras de adecuación, calendario y completion tests claros.
7) ESG y descarbonización
La regulación y la demanda de inquilinos empujan criterios ESG estrictos. Las SCPI suelen exigir:
- EPC A-B o plan de mejora con inversiones calendarizadas.
- Medición de consumos por circuito, BEMS y objetivos de reducción (kWh/m²/año) verificados.
- Paneles solares con PPAs onsite cuando el tejado lo permite.
- Gestión de agua y residuos y conectividad de transporte público o medidas de movilidad.
8) Estructuras de operación: sale & leaseback y forward
Las SCPI son muy activas en sale & leaseback por la estabilidad que aportan los arrendamientos largo plazo:
- Duración: 10–20 años firmes, con subidas por IPC.
- Renta de salida en línea con ERV y test de sostenibilidad (rent affordability sobre EBITDAR).
- Top-ups acotados en tiempo y cuantía.
- Capex landlord limitado y claramente presupuestado.
En forward funding/commit, exigirán garantías de terminación, GMP, step-in rights y LDs por retraso, además de diseño alineado con especificaciones clase A.
9) Mercado 2024–2025: qué datos miran los comités
Los comités de inversión de SCPI contrastan la hipótesis de negocio con referencias independientes:
- Evolución de rentas prime, presión de landlord incentives y vacancia por submercado.
- Curva de tipos y sensibilidad del yield de entrada vs. yield on cost y TIR objetivo.
- Demanda estructural por e-commerce y nearshoring/industrialización.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
10) Matriz de criterios habituales de SCPI
| Criterio | Expectativa típica SCPI |
|---|---|
| Ticket | 15–25 M€ por activo (big-box); 8–12 M€ mid-box; portfolios >50 M€ preferidos |
| Ubicación | Madrid/Barcelona prime; Valencia/Zaragoza; selectivo en sur y norte |
| Superficie | 20.000–80.000 m² (divisible); campas y maniobra amplias |
| WAULT | 8–12 años (SLB); ≥5 años en multi-tenant prime |
| Indexación | IPC anual, floor 0%, sin cap o cap 3–5% |
| Yield objetivo | 5,5–6,25% prime; 6,5–7,5% secundario de calidad |
| Especificaciones | Clase A: ≥10–12 m altura, ESFR, 1 muelle/800–1.000 m², LED, BEMS |
| ESG | BREEAM Very Good/Excellent o LEED Gold; plan de descarbonización |
| Contratos | NNN, garantías 6–12 meses, escasas break options |
| Urbanismo | Uso logístico conforme a PGOU, licencias y OCA al día, sin cargas |
11) Proceso y documentación
Para entrar en comité con una SCPI, la preparación del expediente es determinante:
- Data room: cédula urbanística, licencias, planos As-Built, certificados (EPC, BREEAM/LEED), contratos, historial de siniestros y mantenimiento.
- Vendor DD recomendada (técnica, legal, ESG) para acortar timelines.
- Modelo financiero: ERV, comparables, sensibilidad de IPC, vacío y capex.
- Hoja de términos clara: precio, calendario, condiciones suspensivas y ajustes.
12) Cómo estructurar una propuesta ganadora
En operaciones competitivas, los diferenciales se deciden por certeza de cierre y calibración de riesgos:
- Proponer exclusividad corta (3–4 semanas) con DD intensiva.
- Ajustes cerrados y representaciones y garantías proporcionadas.
- Compromiso de financiación (si aplica) y aprobación interna avanzada.
- En SLB, alinear KPIs operativos del inquilino con el plan de negocio (sinergias capex/renta).
Apoyo especializado
Para modelizar yields, rentas, sensibilidades de IPC y escenarios de vacancia, utilice la Calculadora Sale & Leaseback. Si necesita estructurar un proceso con inversores SCPI o family offices paneuropeos, contacte con Logiestate Consulting para un mandato a medida.
En síntesis, las SCPI francesas buscan activos logísticos españoles bien ubicados, contratos NNN con larga duración, edificaciones clase A con hoja de ruta ESG creíble y documentación urbanística impecable. Preparar una transacción con antelación, con un paquete técnico y legal completo, es el camino más corto hacia el cierre.