Cómo evitar sorpresas en una due diligence técnica de naves logísticas
La due diligence técnica es el cortafuegos entre un underwriting riguroso y un capex imprevisto que erosiona el yield. En el mercado logístico español 2024–2025, con prime yields estabilizadas en torno al 5,0%–5,25% y secundario entre 6,25%–7,50% en plazas con más vacancia, cualquier desvío técnico o urbanístico impacta directamente en el precio neto ajustado y en la rentabilidad del business plan.
Esta guía operativa, orientada a inversores institucionales, promotores y vehículos core/core+ y value-add, resume el enfoque y los chequeos críticos para minimizar riesgos en naves de cross-dock, última milla y big-box, tanto estabilizadas como en operaciones sale & leaseback.
Contexto de mercado y por qué importa en la due diligence
Las rentas prime han mostrado resiliencia: Madrid primer anillo 6,5–7,5 €/m²/mes, Barcelona 8,0–10,0 €/m²/mes, Valencia 5,0–6,0 €/m²/mes y Zaragoza 4,5–5,5 €/m²/mes, con vacancia nacional próxima al 6–7% y algo más de tensión en Barcelona por limitación de suelo. La absorción anual se sitúa, según consultoras, en el entorno de 1,8–2,2 Mm², con polarización hacia ubicaciones con oferta de calidad y especificaciones modernas.
En este entorno, un activo con obsolescencia técnica (PCI, eficiencia energética, alturas libres, muelles, ESFR, cargas de solera, potencia contratada) tarda más en colocarse, exige incentivos y presiona la salida. Por eso, la due diligence técnica debe priorizar aquello que afecta a renta, liquidez y cap rate.
Checklist técnico esencial
1) Cumplimiento normativo e industrial
- RSCIEI y CTE: cobertura PCI, sectorizaciones, BIES, bocas de incendio, rociadores ESFR, depósitos y grupos de bombeo, señalización y evacuación.
- Legalizaciones: actas de OCA, industria, ITV de instalación PCI, certificados eléctricos y de climatización en oficinas.
- Planes y libros: proyecto as-built, planos PCI actualizados, libro del edificio, certificados acústicos si aplican.
2) Envolvente y estructura
- Cubierta: estanqueidad, patologías en lucernarios, cargas admisibles para fotovoltaica, aislamiento y condensaciones.
- Estructura: pórticos, ajustes por impactos, corrosión, deformaciones, y capacidad de altura libre útil (mín. 10–11 m en big-box moderno).
- Solera: planimetría, juntas, polvo superficial, cargas admisibles (objetivo 5–6 t/m²), zonas de picking y racks.
3) Operativa logística
- Muelles: ratio muelles/superficie, abrigos, niveladores, sellos y pavimentos en playas de carga.
- Accesos: radios de giro, viales, gálibos, compatibilidad ADR si procede.
- Potencia: potencia contratada vs. demanda (automatización, robots AMR/AGV, climatización), cuadro y protecciones.
4) ESG y eficiencia
- LED y control lumínico, Ahorro energético (BEMS), calidad envolvente en oficinas.
- Fotovoltaica: estado, potencia instalada, autoconsumo/PPAs, estructura y cargas.
- Certificación BREEAM/LEED/VERDE: situación, prerrequisitos pendientes y roadmap de mejora.
5) Urbanismo y situación registral
- PGOU y uso: compatibilidad con actividad, edificabilidad consumida, retranqueos, alturas y ocupación.
- Cargas y afecciones: servidumbres, líneas eléctricas, dominio público hidráulico, zonas inundables, costas o carreteras.
- Licencias: obra, actividad, ambiental, y sus condicionantes; plazos y caducidades.
- Estado registral: linderos, superficies, declaraciones de obra nueva, arrendamientos inscritos.
Riesgos típicos y cómo aflorarlos antes del cierre
Los siguientes riesgos concentran la mayor parte de desviaciones de CAPEX y plazos. La inspección sobre el terreno debe apoyarse en pruebas (catas, termografías, aforos de PCI, lecturas de cuadro y mediciones planimétricas), no solo en “walk-through”.
| Riesgo | Comprobación | Impacto en ROI | Solución habitual |
|---|---|---|---|
| Cubierta envejecida/filtraciones | Inspección visual + termografía + pruebas de estanqueidad | Daños en stock, OPEX elevado, riesgo de vacancia | Reimpermeabilización parcial/total y plan de mantenimiento |
| PCI desactualizado (RSCIEI) | Auditoría PCI, caudales, sectores, ESFR, señalización | Paradas de actividad, prima de seguro, capex no previsto | Upgrade de bombas/rociadores, sectorizaciones y señalética |
| Solera insuficiente para racks | Ensayos de dureza/planimetría, carga admisible | Limitación operativa, penalización de renta | Refuerzos locales, pulido y juntas; rediseño de layout |
| Potencia eléctrica insuficiente | Contratos y curvas de carga, cuadro y protecciones | Capex en media tensión, retrasos en puesta en marcha | Aumento de potencia, nuevo CT, optimización de consumos |
| Afecciones urbanísticas | Informe urbanístico, planos PGOU, Confederación Hidrográfica | Imposibilidad de ampliar, reducción de valor | Rediseño de proyecto, compensaciones o servidumbres |
Documentación mínima a solicitar
- Proyecto as-built y finales de obra; licencias de obra, actividad y ambiental; certificados y legalizaciones ante Industria.
- Planos PCI, cálculo hidráulico, actas OCA, mantenimiento e incidencias de los últimos 3–5 años.
- Libro del edificio, manuales de equipos críticos, contratos de mantenimiento y garantías vigentes.
- Escrituras, nota simple, certificados catastrales y planos de propiedad; arrendamientos y anexos técnicos.
- Informes geotécnicos, ensayos de solera si existen, auditorías energéticas o de sostenibilidad.
Capex de remediación: rangos orientativos y su efecto en pricing
Para underwriting prudente, contempla reservas de CAPEX en función del estado observado y la antigüedad. A modo orientativo en activos brownfield comunes:
- Mejoras ligeras (LED, sellados de muelles, pintura, señalización): 10–25 €/m².
- Actualización PCI (parcial a completa, según ESFR y bombeo): 25–70 €/m².
- Rehabilitación de cubierta (parcial/total): 20–60 €/m².
- Cuadro eléctrico y potencia/CT: caso a caso; puede requerir inversión específica.
El ajuste de precio debe proyectar el CAPEX a vida útil y ponderar su impacto en renta objetivo, downtime y yield a salida. En mercados tensos (Barcelona, primer anillo Madrid) el payback de upgrades ESG/operativos suele reflejarse en menor vacancia y menor petición de incentivos.
Urbanismo: puntos rojos que pueden romper la tesis
- Uso y edificabilidad: verifica compatibilidad con actividad actual y potencial, edificabilidad consumida y opciones de expansión.
- Retranqueos y ocupación: regularizaciones antiguas pueden impedir ampliaciones o legalizaciones.
- Afecciones sectoriales: cauces, costas, carreteras, ferrocarril y líneas eléctricas pueden condicionar obras y plazos.
- Plazos de licencia: comprueba tiempos reales del ayuntamiento y tasas; integra holguras en cronograma.
Cómo alinear la due diligence con la estrategia de inversión
La profundidad de la revisión debe adecuarse al plan: core requiere confirmación de cumplimiento y mantenimiento, mientras value-add exige diagnóstico para re-tenanting, ampliaciones o reposicionamiento ESG.
- Core/Core+: foco en estado PCI, cubierta, contratos de mantenimiento y eficiencia base (LED, fugas, fotovoltaica).
- Value-add: modelizar CAPEX escalonado, impacto en renta y downtime; verificar urbanismo para ampliaciones.
- Sale & leaseback: matriz de responsabilidades, garantías del vendedor/ocupante y calendario de obras bajo operación.
KPIs técnicos que impactan en valoración
- Altura libre (m) y ratio muelles/superficie.
- Capacidad portante de solera y planimetría.
- Clasificación y cobertura PCI (ESFR vs. estándar).
- Eficiencia energética (kWh/m²/año), % LED, potencia fotovoltaica operativa.
- Estado de cubierta y vida útil remanente.
Mercado y referencias para underwriting
Rentas y yields deben contrastarse con informes de consultoras y comparables firmados. En 2024–2025, la compresión de yields dependerá de tipos, mientras las rentas prime se sostienen en ubicaciones con escasez de suelo y especificaciones modernas. Barcelona y el primer anillo de Madrid lideran las rentas, con prime en 8–10 €/m²/mes y 6,5–7,5 €/m²/mes respectivamente, mientras hubs como Valencia y Zaragoza muestran buena absorción con rentas más competitivas.
Integrar la due diligence con el modelo financiero
Vincula los hallazgos a celdas del modelo: CAPEX por partida, tiempos de obra, impacto en incentivos comerciales y en tasa de actualización. Escena base/altas/bajas y sensibilidad a vacancia. Usa reservas contingentes para riesgos no cuantificados (p. ej., 5–10% sobre CAPEX técnico) y deja claro el reparto de responsabilidades en contrato.
Si buscas estandarizar tu análisis para operaciones sale & leaseback, puedes apoyarte en la Calculadora Sale & Leaseback para modelizar renta, yields y escenarios de CAPEX: https://calculadora-saleleaseback.es. Para acompañamiento experto en España, consulta a Logiestate Consulting.
Proceso recomendado en 6 pasos
- Data room: solicitud cerrada de documentación y red flags iniciales.
- Site visit: equipo técnico multidisciplinar (estructura, PCI, MEP, cubierta, urbanismo).
- Ensayos: catas de solera/pavimentos, pruebas de estanqueidad, verificación hidráulica PCI si procede.
- Informe preliminar: showstoppers y estimación CAPEX preliminar para negociar SPA/contrato.
- Informe final: presupuesto por partidas, cronograma de obras, matriz de responsabilidades.
- Seguimiento poscierre: control de hitos, recepción de certificaciones y cierre de snagging.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)