Qué es la edificabilidad y cómo se calcula en suelo logístico
La edificabilidad es un parámetro clave para transformar suelo industrial en superficie logística rentable. Determina cuántos metros cuadrados de techo pueden ejecutarse en una parcela según el planeamiento urbanístico, condicionando la GLA final, la inversión (capex), la renta objetivo y, en última instancia, el valor del activo vía yield. Para promotores, inversores y compañías que contemplan un sale & leaseback, entenderla con precisión evita sobrecostes, retrasos y riesgos de licencias.
Definición técnica y conceptos clave
En España, la edificabilidad es el resultado de aplicar a la superficie de suelo (m²s) un coeficiente de edificabilidad (m²t/m²s) fijado por el planeamiento (PGOU, Plan Parcial, Ordenanzas del sector). El producto determina los metros cuadrados de techo (m²t) máximos autorizados.
- Edificabilidad neta: sobre superficie de parcela neta, descontando cesiones obligatorias y viales internos si así lo establecen las normas.
- Edificabilidad bruta: referida a la superficie del sector antes de cesiones; relevante a nivel de planeamiento pero no siempre útil a escala parcela.
- Ocupación: porcentaje de suelo que puede cubrir la huella del edificio en planta. Limita la planta baja, pero no el total de techo como la edificabilidad.
- Altura máxima: condiciona el número de plantas viables y la altura libre para estanterías (p. ej., 11-12 m para logística convencional, más en XXL).
- Retranqueos y linderos: distancias mínimas a límites que impactan en playa de maniobras y configuración de muelles.
Marco normativo: dónde mirar
La referencia principal es el PGOU y, en su caso, el Plan Parcial o Especial. Las Normas Urbanísticas determinan coeficiente de edificabilidad, ocupación, altura, usos admitidos, porcentaje de oficinas, aparcamientos, vallados y tratamiento de instalaciones.
Asimismo, deben revisarse afecciones supramunicipales: carreteras (zona de influencia), dominio público hidráulico (cauces y zonas inundables), ferrocarril, líneas eléctricas, servidumbres aeronáuticas, costas, vías pecuarias y patrimonio. Estas afecciones pueden reducir la superficie neta o imponer limitaciones adicionales.
Cómo se calcula la edificabilidad paso a paso
- Identificar superficie neta de parcela (m²s) y confirmar si el cálculo es neto o bruto.
- Obtener el coeficiente de edificabilidad (m²t/m²s) de las ordenanzas del uso industrial/logístico.
- Multiplicar superficie de suelo por el coeficiente: m²t = m²s × coeficiente.
- Contrastar elementos que computan o no computan como techo (muelles cubiertos, entreplantas, cuartos técnicos, marquesinas, aparcamientos, etc.).
- Verificar ocupación máxima, retranqueos y altura para validar la solución arquitectónica.
Qué suele computar y qué no
| Elemento | Computabilidad habitual | Comentario |
|---|---|---|
| Superficie cerrada sobre rasante | Sí | Cuenta prácticamente siempre como m²t |
| Entreplanta de oficinas | Normalmente sí | Puede haber límites de porcentaje sobre planta |
| Marquesinas y muelles abiertos | No habitual | En muchos PGOU no computan si no están cerrados |
| Aparcamiento en superficie | No | Salvo normativa específica |
| Instalaciones técnicas en cubierta | No habitual | Condicionado a volumetría y pantallas acústicas |
| Sótanos de aparcamiento | Variable | Puede computar si se destina a uso productivo |
Ratios orientativos para logística en España
Los valores exactos dependen del municipio y del planeamiento, pero en suelos industriales-logísticos consolidados suelen observarse:
| Parámetro | Rango orientativo | Notas |
|---|---|---|
| Coeficiente de edificabilidad | 0,60 – 1,20 m²t/m²s | Algunos parques permiten hasta 1,50 en casos puntuales |
| Ocupación máxima | 50% – 70% | Crucial para playas y circulación de tráiler |
| Altura reguladora | 10 – 16 m | Para naves de alto almacenamiento puede ser superior |
| Muelles de carga | 1 por 800 – 1.200 m² | Cross-dock exige mayor densidad |
| Oficinas sobre GLA | 3% – 8% | Puede limitarse por ordenanzas |
Ejemplo práctico de cálculo
Parcela industrial de 20.000 m²s en un polígono logístico con las siguientes condiciones: edificabilidad 0,90 m²t/m²s; ocupación máxima 65%; altura 14 m; oficinas máximas 8% de la superficie construida.
- Edificabilidad: 20.000 × 0,90 = 18.000 m²t.
- Ocupación: 20.000 × 0,65 = 13.000 m² de huella permitida.
- Solución viable: 1 planta de 13.000 m² + entreplanta de 5% para oficinas (650 m²) + ampliación interior hasta agotar techo con zonas técnicas cerradas. Objetivo: aproximarse a 18.000 m²t sin colisionar con ocupación y retranqueos.
Si el mercado local admite rentas prime de 5,0–6,5 €/m²/mes según ubicación y especificación, y yields prime estabilizadas en torno al 5,25%–5,75% en 2024–2025, el valor teórico de un proyecto llave en mano con 16.500–18.000 m² GLA podría situarse dentro de una horquilla coherente con esas métricas, condicionada por covenant, duración del contrato, indexación y calidad del activo.
Para simular escenarios de rentas, costos y cap rates, puede usar la Calculadora Sale & Leaseback. Si necesita asesoramiento para estructurar un BTS o una operación sale & leaseback, contacte con Logiestate Consulting.
Impacto de la edificabilidad en la inversión
Capex y diseño
Una mayor edificabilidad permite más GLA, pero puede tensionar la ocupación de parcela y reducir playa de maniobras, penalizando la operativa. El equilibrio entre huella, circulaciones y densidad de muelles determina la funcionalidad de la nave y su liquidez futura.
- Alturas libres de 11–12 m mejoran la cubicación sin incrementar huella.
- Entreplantas de servicios u oficinas deben encajar con computabilidad y límites de uso.
- Marquesinas profundas sobre muelles no computables mejoran operación sin consumir techo.
Rentas y yields
El mercado logístico español ha visto ajuste de yields desde 2023 y cierta estabilización en 2024–2025, con prime en el entorno del 5,25%–5,75% según plaza y covenant. Las rentas prime han mostrado resiliencia: Madrid primera corona 6,0–6,75 €/m²/mes; Barcelona 7,0–8,0 €/m²/mes; Valencia 5,0–5,75 €/m²/mes; Zaragoza 4,5–5,0 €/m²/mes, con disponibilidad al alza en algunos submercados por nueva oferta.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Multi-planta y casuística especial
Los proyectos multilevel ganan terreno en ubicaciones prime con suelo escaso, especialmente en Barcelona y ámbitos periurbanos. Su viabilidad depende de ordenanzas (rampas de acceso a tráiler, alturas, resistencia de forjados, evacuación) y de la demanda por parte de operadores urbanos. Aunque maximizan edificabilidad efectiva, su capex por m² y complejidad técnica son superiores.
Errores frecuentes al estimar edificabilidad
- Tomar coeficientes brutos del planeamiento sin descontar cesiones y afecciones.
- Ignorar que entreplantas o muelles cerrados pueden computar como techo.
- No cruzar ocupación con retranqueos y servidumbres, imposibilitando la huella prevista.
- Subestimar necesidad de plazas de aparcamiento, radios de giro y patios de tráiler.
- Asumir alturas útiles sin confirmar altura reguladora y limitaciones de incendios.
Checklist de due diligence urbanística
- Certificado urbanístico municipal y extracto de PGOU/Plan Parcial aplicable.
- Planos catastrales, registro de la propiedad y potenciales cargas/servidumbres.
- Cartografía de afecciones (carreteras, cauces, vías pecuarias, líneas eléctricas).
- Condiciones específicas: usos, porcentaje de oficinas, muelles, aparcamiento.
- Limitaciones ambientales y acústicas; informe de inundabilidad si procede.
- Viabilidad de licencias de obra y actividad, y calendarización de plazos.
Mini-caso: traducción a valor
Suponga GLA arrendable de 17.000 m², renta neta 5,50 €/m²/mes, contrato 15 años con CPI cap y AAA corporate. Renta anual neta: 17.000 × 5,50 × 12 = 1.122.000 €. Con yield del 5,50%, valor teórico: 1.122.000 / 0,055 ≈ 20,4 M€. Los ajustes por WAULT, calidad, indexación, localización exacta y capex de adecuación pueden mover la valoración.
Conclusión
La edificabilidad conecta el urbanismo con el business plan del activo logístico. No es solo una fórmula: condiciona el layout, la funcionalidad y la liquidez futura. Una lectura fina de ordenanzas, la comprobación de afecciones y la integración temprana del diseño operativo marcan la diferencia entre un proyecto óptimo y uno subóptimo. En un entorno de yields estabilizadas y rentas resilientes, el dominio de la edificabilidad es una ventaja competitiva para promotores, fondos y corporates que buscan valor sostenible.