¿Es más eficiente comprar una nave logística a título personal o mediante una sociedad?

Depende de la escala, la financiación y el plan de distribución de beneficios. Con apalancamiento y reinversión, la sociedad (IS 25%) suele ser más eficiente que el IRPF progresivo de persona física. Si se reparten dividendos, el coste combinado aumenta pero mantiene diferimiento dentro de la sociedad.

¿Cómo tributa un sale & leaseback de un activo logístico?

El vendedor reconoce la plusvalía en IRPF (base del ahorro 19-28%) o en IS (25%). La venta puede estar sujeta a IVA con renuncia a la exención o a ITP si no hay renuncia. La posterior renta del alquiler está sujeta a IVA 21% y retención del 19% sobre la renta (sin IVA).

¿El IVA del alquiler de una nave es deducible?

El alquiler de inmuebles no residenciales está sujeto a IVA (21%). El arrendatario que realiza actividad sujeta a IVA lo deduce en su liquidación. El propietario, sea persona física empresario o sociedad, repercute el IVA y puede deducir el IVA soportado afecto.

¿Se aplica retención en el alquiler de inmuebles industriales?

Sí. Cuando el pagador es una empresa o profesional, debe practicar retención (19%) sobre la renta del alquiler excluido el IVA, tanto si el arrendador es persona física como sociedad.

¿Cuándo tiene sentido un vehículo como SOCIMI o SCPI?

Para estrategias de escala, diversificación y reparto periódico, las SOCIMIs (IS 0% cumpliendo requisitos) o la inversión vía SCPI pueden optimizar fiscalidad y gestión. Requieren cumplimiento regulatorio, política de dividendos y gobierno corporativo específico.

Comparativa fiscal persona física vs sociedad en inversión de naves logísticas en España

Diferencias fiscales entre persona física y sociedad en inversión logística

Elegir entre invertir a título personal (persona física) o a través de una sociedad mercantil impacta de forma decisiva en la rentabilidad neta de una nave logística. La fiscalidad del alquiler, la deducción del IVA, la amortización, la financiación y el tratamiento de plusvalías, junto con la estructura de salida (venta o sale & leaseback), determinan el rendimiento neto para inversores profesionales, promotores, fondos, SCPI y family offices.

Contexto de mercado: yields, rentas y ocupación

Tras el ajuste de tipos, las yields prime en logística en España se han estabilizado generalmente entre el 5,25% y el 6,00% en 2024–2025, con compresión selectiva en ubicaciones core y producto ESG. Las rentas prime muestran resiliencia: Madrid 6,5–7,5 €/m²/mes, Barcelona 7,5–8,5 €/m²/mes, Valencia 5,0–6,0 €/m²/mes, y Zaragoza 4,75–5,50 €/m²/mes, con disponibilidad entre el 5% y el 8% según submercado y pipeline.

Absorción: moderada pero con polarización hacia big box con especificaciones técnicas (clear height ≥11 m, sprinklers ESFR, fotovoltaica).
Demanda: e-commerce, 3PL y alimentación mantienen la actividad; nearshoring impulsa hubs en Corredor Mediterráneo y Ebro.

Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)

Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)

Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)

Marco fiscal comparado: persona física vs sociedad

Tributación de las rentas del alquiler

Persona física: el alquiler de inmuebles no residenciales tributa en IRPF en base general (escala progresiva, pudiendo superar el 40% en tramos altos). Son deducibles gastos necesarios, intereses y amortización (generalmente 3% sobre el valor de construcción, excluido el suelo).
Sociedad: el resultado tributa en Impuesto sobre Sociedades (IS) al 25% (23% para determinadas empresas de reducida dimensión si cumplen requisitos). Deducibles gastos, intereses (con límite del 30% del EBITDA) y amortización contable/fiscal del inmueble.

Impuestos indirectos e implicaciones de IVA

Alquiler: sujeto a IVA al 21% (arrendamientos no residenciales) y retención del 19% sobre la renta (sin IVA) cuando el pagador es empresa o profesional. El propietario, sea persona física empresario o sociedad, debe repercutir IVA y liquidarlo.
Compra de inmuebles: primera entrega sujeta a IVA (21% para naves, más AJD); segundas y ulteriores entregas exentas de IVA salvo renuncia a la exención, en cuyo caso se aplica IVA y no ITP. Sin renuncia, tributan por ITP (modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas) según tarifa autonómica.

Plusvalías y transmisión

Persona física: la ganancia por venta tributa en la base del ahorro (19%–28%, según tramos). No aplica la reducción del 60% de vivienda habitual al uso logístico.
Sociedad: la plusvalía se integra en la base del IS (25%). Existen mecanismos como reserva de capitalización y de nivelación (ERD) que pueden optimizar el tipo efectivo.
Ambos: liquidación del IIVTNU (plusvalía municipal) en función del incremento de valor del suelo.

Sale & leaseback: claves fiscales y de estructura

En operaciones de sale & leaseback logístico, el propietario-ocupante vende el activo y firma un contrato de arrendamiento a largo plazo (NNN o con reparto de capex). Fiscalmente:

Venta del activo: puede estar sujeta a IVA con renuncia a la exención (recomendable si el comprador es sujeto pasivo con derecho a deducción) o a ITP si no hay renuncia. El vendedor reconoce la plusvalía en IRPF (19–28%) o IS (25%).
Alquiler posterior: sujeto a IVA 21% (deducible para el arrendatario si realiza actividad sujeta) y retención del 19% sobre la renta sin IVA.
Gastos: honorarios, due diligence técnica (TDD), legal y fiscal deducibles en la parte correspondiente. El capex contractual puede tener tratamiento contable/fiscal diferenciado.

Consejo profesional: documentar la afectación a actividad sujeta a IVA y la renuncia a la exención en segundas entregas permite optimizar el cash flow inicial frente al coste de ITP. Coordine escritura, certificados de uso y prorratas de IVA.

Comparativa resumida

Concepto	Persona física	Sociedad
Impuesto sobre rentas de alquiler	IRPF base general (marginales altos posibles >40%)	IS 25% (23% ERD si aplica)
Amortización fiscal	3% aprox. sobre construcción (no suelo)	Amortización contable/fiscal; criterios homogéneos
Intereses	Deducibles; reglas de compensación de rendimientos	Deducibles con límite 30% EBITDA
IVA alquiler	Repercute 21% si actúa como empresario	Repercute 21%; deduce IVA soportado
Retención en alquiler	19% (sin IVA) si el pagador es empresa/profesional	19% (sin IVA) si el pagador es empresa/profesional
Plusvalía por venta	Base ahorro 19–28% + IIVTNU	IS 25% + IIVTNU
Distribución de beneficios	No aplica	Dividendos 19–28% en socio persona física

Ejemplo numérico simplificado

Supongamos nave de 5.000 m² en Madrid a 6,5 €/m²/mes. Renta anual: 390.000 €. Gastos operativos deducibles: 10% (39.000 €). Intereses: 100.000 € (apalancamiento conservador). Amortización (3% sobre construcción, 80% del valor): 156.000 €.

Resultado antes de amortización: 390.000 − 39.000 − 100.000 = 251.000 €.
Base imponible tras amortización: 251.000 − 156.000 = 95.000 €.

Persona física (IRPF): tributará esa base en la escala general. Con tipos marginales altos, el coste puede situarse en 35.000–43.000 € aprox., según tramo y situación personal.

Sociedad (IS 25%): 95.000 × 25% = 23.750 €. Si no se distribuye dividendo, la rentabilidad se capitaliza con diferimiento. Si se reparte íntegramente, el dividendo tributa en el socio (19–28%).

Consejo profesional: la capacidad de diferir impuestos dentro de la sociedad, junto a la deducción ordenada de amortización e intereses, ofrece una senda de creación de valor interesante para estrategias core-plus y de agregación de activos.

Urbanismo, due diligence y costes transaccionales

Más allá del impuesto, la fiscalidad efectiva se ve influida por elementos urbanísticos que condicionan capex y cronograma:

PGOU y compatibilidad de usos (almacenaje, cross-docking, riesgo ambiental).
Edificabilidad, ocupación y altura libre; licencias de actividad y contra incendios.
Cargas y servidumbres, arrendamientos existentes, y plazos administrativos.

Costes habituales: IBI, tasa de residuos, seguro, mantenimiento, honorarios y AJD en caso de financiación hipotecaria. Una asesoría logística especializada puede optimizar el diseño contractual y fiscal de la operación.

Vehículos y alternativas de estructuración

Sociedad vehículo (SPV) por activo o clúster: aisla riesgos y facilita la desinversión vía share deal.
SOCIMI: IS al 0% cumpliendo requisitos (free float, reparto de dividendos, activos elegibles); fiscalidad se traslada al accionista.
SCPI/vehículos internacionales: permiten diversificación y gestión delegada; revisar convenios de doble imposición y retenciones.

Consejo profesional: para operaciones de sale & leaseback con contratos de 12–20 años, alinear covenants de financiación con cláusulas de mantenimiento, capex y reposición minimiza contingencias fiscales y contables (IFRS 16/arrendamientos).

Checklist para decidir la estructura

Horizonte de inversión y política de dividendos (diferimiento vs distribución).
Nivel de apalancamiento y capacidad de deducción de intereses (límite 30% EBITDA en IS).
Capex previsto y amortización (vida útil y componentes).
IVA deducible y necesidad de renuncia a la exención en la adquisición.
Plan de salida (asset deal vs share deal) y plusvalía esperada.

Recursos útiles

Puede simular el impacto fiscal en operación de sale & leaseback con la Calculadora Sale & Leaseback y solicitar acompañamiento técnico en Logiestate.