Cómo convertir un activo secundario en PRIME en logística
La reconversión de una nave secundaria en un activo PRIME es una estrategia de creación de valor con fuerte tracción en España. En un contexto de yields aún atractivas, crecimiento de rentas prime y exigencias ESG al alza, los inversores que combinen underwriting disciplinado, ejecución técnica y estructuración contractual pueden capturar un diferencial significativo entre el precio de entrada y el valor estabilizado.
Este artículo detalla las palancas clave: diagnóstico técnico y urbanístico, scope de capex, ESG y certificaciones, arrendamientos institucionales, licencias, financiación (incluido sale & leaseback) y un caso financiero orientativo.
1) Diagnóstico: mercado, urbanismo y gap técnico
1.1 Lectura de mercado
Antes de definir el plan de reconversión, hay que anclar el proyecto a la demanda real de la microlocalización: accesos a corredores (A-2, A-3, AP-7, A-42), radio de distribución (< 30–40 minutos), densidad de muelles, disponibilidad de mano de obra y competencia de stock.
- Rentas prime estimadas 2024–2025: Madrid 6,75–7,75 €/m²/mes; Barcelona 7,75–8,50 €/m²/mes; Valencia 5,25–6,00 €/m²/mes; Zaragoza 4,75–5,50 €/m²/mes.
- Yields prime: entorno 5,0–5,5%. Secundario estabilizado: 6,5–8,0% según riesgo, micro y WAULT.
- Disponibilidad: 4–8% con diferencias por anillo y calidad del stock; absorción moderada pero resilient en localizaciones core.
| Plaza | Renta prime (€/m²/mes) | Yield prime (%) | Disponibilidad (%) |
|---|---|---|---|
| Madrid | 6,75–7,75 | 5,0–5,5 | 5–7 |
| Barcelona | 7,75–8,50 | 5,0–5,5 | 4–6 |
| Valencia | 5,25–6,00 | 5,25–5,75 | 6–8 |
| Zaragoza | 4,75–5,50 | 5,5–6,0 | 5–8 |
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
1.2 Due diligence urbanística y licencias
- PGOU/NNSS: verificar uso logístico permitido, edificabilidad (m²/m²), ocupación, altura y retranqueos.
- Compatibilidades: servidumbres, suelos contaminados, protección acústica, afecciones hidráulicas, y accesos.
- Licencias: obras menores/mayores; actividad/ambiental; legalización de instalaciones (eléctrica MT/BT, PCI, fotovoltaica) mediante OCA/EICI.
- Plazos orientativos: 3–6 meses con Declaración Responsable (actividades asimilables, riesgo bajo–medio); 6–12 meses con licencia y proyectos con informes sectoriales.
1.3 Gap técnico típico frente a estándar PRIME
- Altura libre insuficiente (< 10 m) y pasos de pórticos que limitan racks y automatización.
- Solera obsoleta (planimetría, juntas, carga puntual) y patios estrechos.
- Déficit de muelles (target ≥ 1/1.000 m²) y de puertas de acceso a cota cero.
- PCI incompleto (sin ESFR, BIEs, sectorización, exutorios) y baja iluminación/eficiencia.
- Ausencia de fotovoltaica, BMS, medidores inteligentes, puntos de recarga y certificación ESG.
2) Palancas para pasar de secundario a PRIME
2.1 Arquitectura, ingeniería y especificaciones
- Estructura y altura: objetivo 11–12 m libres; refuerzos puntuales o sustitución de pórticos si hay incompatibilidades.
- Solera: hormigón de altas prestaciones (p. ej., FM2), 5–7 t/m², tratamiento de juntas y sellados; nivelación en áreas de automatización.
- Muelles y patios: ratio ≥ 1/1.000 m², abrigos, pasarelas y niveladores; patios ≥ 35 m; accesos segregados.
- PCI: rociadores ESFR conforme a riesgo, depósitos/bombeo, detección/alarma, exutorios, sectorización, hidrantes y BIEs; cumplimiento RSCIEI.
- Instalaciones: LED con sensores, 200–300 lux en nave, 500 lux en picking/oficinas; preinstalación para automatización; BMS con monitorización.
- Oficinas y zonas sociales: eficiencia térmica, confort y estándares de bienestar.
2.2 ESG y energía
- Fotovoltaica en cubierta (0,5–2,0 MWp según superficie), autoconsumo y PPA on-site.
- Certificaciones: BREEAM Very Good/Excellent o LEED equivalente; materiales con EPD.
- Agua y residuos: SUDS, separadores, gestión de residuos de obra.
- Movilidad: carga VE, aparcamiento bicicletas, duchas y rutas peatonales.
2.3 Capex orientativo
- Envolvente/sobrecubierta: 120–250 €/m².
- Muelles y urbanización: 80–140 €/m².
- PCI (incl. ESFR): 35–60 €/m².
- LED y cableado: 25–40 €/m².
- Oficinas/fit-out: 150–300 €/m².
- Fotovoltaica: 600–1.000 €/kWp.
2.4 Contratos y liquidez del activo
- Arrendamiento: WAULT 7–12 años, NNN, escalado IPC, opciones de prórroga, garantías sólidas.
- Cláusulas: “rent commencement” ligado a hitos de obra, TI allowance o rent-free estructurado.
- KPIs de aceptación: commissioning PCI, luxometría, ensayos de solera, caudal/hidrantes.
2.5 Financiación
- Deuda: LTV 55–65% en fase core-plus/value-add; costo Euríbor 12m + 175–275 pb, DSCR ≥ 1,3x.
- Estructuras: bridging + capex line; forward funding con hitos; subvenciones para eficiencia (IDAE/NextGen).
Fuente: IDAE – Programas de ayudas a eficiencia energética (https://www.idae.es)
3) Modelo financiero: ejemplo de creación de valor
Supuesto orientativo (no constituye oferta): nave de 25.000 m² en segunda corona de Madrid, obsoleta en PCI y muelles, alquilada a 3,20 €/m²/mes con WAULT 1 año.
- Ingresos actuales: 3,20 × 12 × 25.000 = 960.000 € anuales.
- Valor de entrada (yield 7,75%): ~12,4 M€.
- Capex total: 6,5 M€ (PCI, muelles, patios, LED, oficinas, PV parcial).
- Renta estabilizada objetivo: 6,50 €/m²/mes NNN; ingresos: 1,95 M€ anuales.
- Valor estabilizado (yield 5,25%): ~37,1 M€.
- Costes transaccionales/soft: 1,0 M€ aprox.
| Concepto | Métrica | Resultado |
|---|---|---|
| NOI actual | €/año | 960.000 |
| Valor a compra | Cap rate 7,75% | ~12,4 M€ |
| Capex | Obra + PV | 6,5 M€ |
| NOI estabilizado | 6,50 €/m²/mes | 1,95 M€ |
| Valor estabilizado | Cap rate 5,25% | ~37,1 M€ |
| Creación bruta de valor | Estabilizado – (Compra + Capex + Costes) | ~17,2 M€ |
Nota: cifras indicativas; variarán según microlocalización, specs finales, financiación y profundidad de demanda en el periodo de salida.
4) Riesgos clave y mitigación
- Urbanismo: incompatibilidades de uso o alturas. Mitigación: consulta previa con Ayuntamiento y técnico municipal, rediseño de proyecto.
- Suelo y estructura: patologías, contaminación o capacidad portante insuficiente. Mitigación: geotecnia, GPR, refuerzos y encapsulados.
- Energía: capacidad de acometida MT y permisos de conexión PV. Mitigación: gestiones tempranas con distribuidora.
- Calendario: retrasos de licencias/OCAs. Mitigación: fast track por lotes y contratación con milestones.
- Comercial: concentración sectorial o dependencia single-tenant. Mitigación: diseño flexible, prealquiler y matriz de covenant.
- Financiación: refijaciones de tipos y covenants. Mitigación: coberturas y colchón de contingencias (10–15%).
5) Sale & Leaseback como acelerador
El sale & leaseback permite a un ocupante monetizar el activo, financiar capex y ganar eficiencia de balance, asegurando al comprador un flujo estable a largo plazo. La fijación de renta debe reflejar el estándar PRIME post-obras y un contrato NNN con WAULT 10–15 años, escalado y garantías corporativas.
Calcule escenarios de precio, yield y sensibilidad de renta con la Calculadora Sale & Leaseback. Para asesoramiento de estructuración y comercialización institucional, visite Logiestate Consulting.
6) Checklist operativo de reconversión
- Due diligence: urbanismo (PGOU), licencias, OCA, suelos, estructura y riesgos.
- Proyecto: layout, muelles, patios, PCI, LED, BMS, PV, oficinas y accesos segregados.
- ESG: análisis de materialidad, certificación BREEAM/LEED, energía y agua.
- Capex y procurement: alcance, RFP, contratos EPC, garantías y penalidades.
- Comercial: ERV realista, target list de operadores 3PL/retail/industria, data room.
- Contrato: NNN, WAULT, escalado, garantías, KPIs de recepción técnica.
- Financiación: term sheet, covenants y coberturas; subvenciones aplicables.
- Salida: paquete de venta CORE: as-built, certificados, test de instalaciones, trayectoria de energía, informes ESG.
Los inversores disciplinados que orquesten estas palancas pueden transformar activos con descuento en productos core líquidos, maximizando el spread entre yield de entrada y salida, y consolidando un track-record diferenciado.