Cómo comparar yields entre zonas logísticas
Comparar yields entre zonas logísticas de España exige una metodología homogénea que integre renta, riesgo, vacancia estructural, costes no repercutibles, CAPEX y normativa urbanística. Un diferencial de 50–100 pb puede ser razonable —o insuficiente— según el perfil de riesgo/crecimiento del activo. A continuación se presenta una guía práctica para inversores institucionales, fondos y family offices centrados en logística.
Qué entendemos por yield y por qué no basta con la NIY
La rentabilidad inicial neta (NIY) es la renta neta anual estabilizada dividida entre el precio de compra, después de costes de adquisición. Es un buen punto de partida, pero no capta el crecimiento de renta, las carencias iniciales, la calidad del contrato ni la probabilidad de vacancia futura.
- NIY: simple y comparable, útil para comparar “año 1”.
- Equivalent yield: incorpora perfil de rentas futuras y vacancias esperadas.
- TIR: integra flujos completos, CAPEX y salida; la medida más robusta para decisiones.
Metodología de comparación entre ubicaciones
1) Renta prime y tensión del mercado
Las zonas con mayor tensión de oferta (poca disponibilidad, suelo escaso) admiten yields más competitivas por su resiliencia y potencial de crecimiento de rentas.
- Rentas prime 2024–2025 orientativas: Barcelona 8,5–9,5 €/m²/mes; Madrid 6,75–7,25 €/m²/mes; Valencia 5,0–5,5 €/m²/mes; Zaragoza 4,5–5,0 €/m²/mes; Bilbao 5,5–6,0 €/m²/mes; Andalucía 4,75–5,75 €/m²/mes.
- Vacancia: Barcelona 2–3% (escasez de suelo), Madrid 6–7%, Valencia 4–6%, Zaragoza 6–8%, Andalucía 7–9%, Bilbao 5–6%.
2) Riesgo de inquilino y WALT
El covenant del arrendatario y la vida media ponderada de contratos (WALT) alteran directamente el precio. Contratos largos triple-net con empresas solventes justifican yields más ajustadas.
- WALT ≥ 10–12 años con indexación IPC y sin breaks: prima de precio (yield más baja).
- WALT corto, breaks tempranos o sector operativo volátil: descuento (yield más alta).
3) Calidad técnico-funcional
Altura libre, ratio de muelles, profundidad, cargas admisibles, sprinklers, certificaciones ESG (BREEAM/LEED), cobertura fotovoltaica y eficiencia energética impactan la liquidez y la obsolescencia.
4) Costes no repercutibles y CAPEX
Recalcule siempre la NIY neta: deduzca IBI no repercutible, seguros, mantenimiento estructural, y contemple el CAPEX de ciclo (cubiertas, pavimentos, ESG). Un activo “barato” puede esconder un ciclo de CAPEX que erosiona la TIR.
5) Marco urbanístico y plazos
Los parámetros del PGOU condicionan la expansión futura: edificabilidad, ocupación, alturas, retranqueos, servidumbres, cargas urbanísticas y ritmos de licencia. Zonas con planeamiento claro y plazos ágiles sostienen mejores valoraciones.
Rangos orientativos de yields por hubs logísticos
Los tipos prime en España se han ajustado al alza tras el ciclo de tipos. A cierre 2024–inicio 2025, se observan los siguientes rangos orientativos para activo prime estabilizado, sujeto a due diligence específica:
| Zona | Yield prime (%) | Renta prime (€/m²/mes) | Vacancia (%) | Comentario |
|---|---|---|---|---|
| Madrid – Corredor Henares/A-2 y A-3 | 5,25–5,50 | 6,75–7,25 | 6–7 | Gran liquidez institucional y profundidad de demanda 3PL/retail. |
| Barcelona – 1ª y 2ª corona | 5,00–5,25 | 8,5–9,5 | 2–3 | Escasez de suelo, barrera de entrada, fuerte presión ESG. |
| Valencia – Ribarroja/Cheste | 5,75–6,00 | 5,0–5,5 | 4–6 | Eje portuario competitivo, crecimiento sostenido de e-commerce. |
| Zaragoza – PLAZA y entorno | 6,00–6,25 | 4,5–5,0 | 6–8 | Nodo intermodal, formatos big-box y cross-dock regional. |
| Bilbao – Corredor Norte | 6,00–6,25 | 5,5–6,0 | 5–6 | Demanda vinculada a puerto e industria, oferta limitada. |
| Andalucía – Málaga/Sevilla | 6,25–6,75 | 4,75–5,75 | 7–9 | Mercados en expansión, mayor sensibilidad a ciclo y oferta nueva. |
Nota: rangos orientativos sujetos a cambios de financiación, pipelines y absorción. Analice comparables recientes antes de ofertar.
Ajustes imprescindibles para comparar yields
- Normalice renta: calcule la renta neta anual estabilizada tras carencias, step-ups y gastos no repercutibles.
- Impuestos y costes de adquisición: aplique ITP o IVA/AJD según operación, notaría, registro y honorarios para obtener un precio “all-in”.
- CAPEX: estime reposición de cubierta, pavimento, docks, actualización ESG y fotovoltaica; conviértalo en €/m²/año o como flujos discretos.
- Vacancia estructural del submercado: mayor vacancia implica mayor yield exigida o supuestos de downtime entre contratos.
- Indexación y cláusulas: IPC con cap/floor, topes y escalados. Ajuste equivalent yield/TIR.
- Liquidez esperada a la salida: mercados con profundidad institucional permiten yields terminales más competitivas.
Ejemplo simplificado de comparación
Activo A (Barcelona 2ª corona): renta 9,0 €/m²/mes, WALT 12 años, triple-net, NIY bruta 5,10%. Activo B (Zaragoza): renta 4,8 €/m²/mes, WALT 7 años, algunos gastos del arrendador, NIY bruta 6,10%.
- Tras deducir gastos no repercutibles y CAPEX de ciclo, la NIY neta del Activo B puede caer a 5,70%.
- El Activo A, con indexación y menor downtime esperado, puede presentar una equivalent yield de ~5,00% y TIR a 10 años similar o superior al Activo B, pese a una NIY inicial más baja.
Conclusión: la yield inicial debe leerse junto al crecimiento de renta, vacancia esperada y CAPEX.
Sale & Leaseback: lectura específica del yield
En operaciones sale & leaseback, el precio refleja principalmente el riesgo de crédito y el término contractual. Un SLB con 15–20 años, indexado y NNN, de corporativo solvente en Madrid/Barcelona puede transaccionar entre 5,50–6,00%; en periferia o con covenant medio, 6,25–7,00%.
- Evalúe el valor alternativo del suelo y liquidez del activo al vencimiento.
- Verifique alineación de la renta con mercado: rentas out-of-market elevan riesgo de renovación.
Para estimar valor en SLB y sensibilidad por cambios de renta, puede utilizar la Calculadora Sale & Leaseback en https://calculadora-saleleaseback.es.
Normativa urbanística: impacto en la yield
La edificabilidad, ocupación, retranqueos, servidumbres, hábitat y alturas máximas determinan superficies netas y potencial de ampliación. PGOU con procesos ágiles y certidumbre jurídica atraen capital a yields más competitivas.
- Parámetros clave: altura libre (p. ej., 11–14 m), ratio de muelles, aparcamiento, accesos pesados, servidumbres.
- Plazos de licencia y cargas urbanísticas: afectan al time-to-market y al coste total.
Cuándo aceptar una yield más baja
Puede tener sentido aceptar un yield inferior si:
- Existe fuerte potencial de crecimiento de renta por escasez de suelo.
- El activo es core con WALT largo, covenant sólido e indexación real.
- La liquidez del mercado garantiza una salida previsible a yields terminales contenidas.
Herramientas y siguientes pasos
Combine datos de mercado con modelización financiera disciplinada. Para operaciones corporativas y mandato de inversión logística, consulte a un asesor especializado. Puede conocer más sobre asesoramiento y transacciones en https://logiestate.com y calcular escenarios de SLB en https://calculadora-saleleaseback.es.
Fuentes y referencias
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Fuente: Cushman & Wakefield Logistics Spain (https://www.cushmanwakefield.es)