¿Qué impuestos debo considerar para calcular la rentabilidad neta en activos logísticos en España?

En general: Impuesto sobre Sociedades (25%) o régimen SOCIMI, IBI, IAEs/seguros, IVA en alquileres de locales (sujeto y no exento, normalmente neutro para empresas con derecho a deducci\u00f3n), ITP/AJD o IVA+AJD en la adquisici\u00f3n, plusval\u00eda municipal y posible retenci\u00f3n si el inversor es no residente. Adem\u00e1s, la limitaci\u00f3n de gastos financieros (30% del EBITDA, con franquicia de 1 M\u20ac) puede alterar la base imponible.

¿C\u00f3mo se trata fiscalmente la amortizaci\u00f3n del activo?

La edificaci\u00f3n es amortizable (frecuentemente al 3% anual) y el suelo no lo es. Para calcular la amortizaci\u00f3n deducible se separa el valor del suelo (p. ej., 20%) del de la construcci\u00f3n (p. ej., 80%). La amortizaci\u00f3n reduce la base imponible, pero no es salida de caja. En modelos de TIR, conviene reflejarla solo en el c\u00e1lculo fiscal, no en el cash flow operativo.

¿Capex y reservas son deducibles inmediatamente?

La dotaci\u00f3n a reservas de Capex no es gasto fiscal hasta que se realice el desembolso y se active o se lleve a gasto seg\u00fan su naturaleza. Mantenimiento recurrente suele ser gasto del ejercicio; mejoras que prolongan la vida \u00fatil suelen activarse y amortizarse.

¿Qu\u00e9 diferencia hay entre yield neta, cap rate y TIR?

Cap rate o yield inicial neta suele ser NOI de a\u00f1o 1 dividido por el precio (o coste de adquisici\u00f3n). La yield neta post-impuestos sobre equity es el flujo de caja al accionista tras impuestos dividido por el equity invertido. La TIR incorpora el tiempo, la evoluci\u00f3n de rentas/costes, efectos fiscales y el valor de salida.

¿C\u00f3mo incorporar la indexaci\u00f3n por IPC y las carencias en el modelo?

Proyecte rentas con la cl\u00e1usula de indexaci\u00f3n (habitualmente IPC) seg\u00fan escenarios del INE. Las carencias o rent-free reducen la renta efectiva durante el periodo correspondiente. A efectos fiscales, el devengo del alquiler y la imputaci\u00f3n de incentivos deben alinearse con la normativa contable y tributaria aplicable.

Cómo calcular la rentabilidad real tras impuestos en naves logísticas

Determinar la rentabilidad real tras impuestos es crítico para comparar operaciones logísticas, fijar precios en sale & leaseback y tomar decisiones de deuda y equity. A continuación se presenta un método claro, replicable y alineado con prácticas de mercado para pasar de la renta bruta al flujo de caja neto para el accionista (post-impuestos), incluyendo un ejemplo numérico con supuestos realistas en España.

Variables clave de mercado y supuestos 2024–2025

Los rendimientos y las rentas han estado ajustándose por el encarecimiento del capital y la normalización de la demanda. En términos orientativos:

Yields prime logística: entorno 5,25%–6,00% según ubicación, calidad, plazo y covenant.
Rentas prime: Madrid corredor A-2/A-4 en torno a 6,5–7,5 €/m²/mes; Barcelona 7,25–7,75 €/m²/mes; Valencia 5,0–5,5 €/m²/mes; Zaragoza 4,5–5,0 €/m²/mes.
Disponibilidad: algo al alza por nueva oferta; la vacancia varía por submercado y accesos.
Indexación: contratos con indexación a IPC, a veces con topes/colchones.

Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)

Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)

Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)

Metodología: de la renta bruta al flujo neto post-impuestos

Proponemos un flujo de cálculo en 8 pasos para un activo estabilizado con contrato a largo plazo (triple net o doble net), adaptable a promociones o value-add.

Ingresos: renta contractual anual + rentas variables (si existen) – vacancia/impagos esperados.
Gastos operativos no repercutibles: IBI no repercutible, seguros, administración, mantenimiento del propietario según contrato.
NOI (Net Operating Income): ingresos netos menos gastos operativos no repercutibles.
Capex y reservas: dotación para ciclo técnico (cubiertas, pavimentos, ESG). No siempre es gasto fiscal inmediato, pero sí salida de caja a lo largo del periodo.
EBITDA fiscal: base para límites de intereses (30% EBITDA con franquicia de 1 M€).
Gastos financieros: intereses deducibles según límites ATAD; principal no es gasto.
Amortización fiscal del edificio: suelo no amortizable; edificación típicamente al 3% anual.
Impuesto sobre Sociedades: tipo general 25% sobre base imponible. En SOCIMIs aplica régimen especial con tipo 0% y obligaciones de reparto.

Ingresos: renta efectiva

Parta de la renta bruta anual (m² x €/m²/mes x 12). Ajuste por:

Vacancia estructural o rotacional (p. ej., 1–3% en prime estabilizado, mayor en ubicaciones secundarias).
Incentivos: carencias y fit-out contribuyen a una renta efectiva inferior en los primeros años.
Indexación: proyecciones con IPC del INE o escenarios propios.

Gastos operativos no repercutibles

En sale & leaseback logístico prevalecen contratos NNN, pero algunos costes pueden no ser repercutibles según contrato:

IBI y tasas: a veces repercutibles, pero no siempre al 100%.
Seguro del inmueble: suele repercutirse si el inquilino asume póliza; si no, coste del propietario.
Gestión de la propiedad/asset management: 1–2% de GRI habitual en compañías con terceros.
Mantenimiento estructural: pavimentos, estructura, cubierta y ESG pueden ser del propietario.

Capex, reservas y ciclo técnico

Aunque muchas partidas son no recurrentes, conviene reservar 0,5–1,5 €/m²/año en activos prime para cubrir obsolescencia, certificaciones y eficiencia energética (BREEAM/LEED), y alinearse con exigencias de inquilinos 3PL/retail.

Estructura financiera e impuesto

Tipo IS general: 25%.
Límite de deducibilidad de intereses: 30% del EBITDA fiscal, con franquicia de 1 M€ de gasto financiero neto.
Amortización: edificación al 3% aprox.; suelo no amortizable. Separar valores en la escritura o informe de tasación.
IVA en alquileres de locales: sujeto y no exento; neutral para arrendatarios con derecho a deducción. La adquisición puede devengar IVA+AJD o ITP, según casuística (primera entrega, renuncia a la exención, etc.).

Consejo profesional: en modelos apalancados, calcule la rentabilidad post-impuestos con y sin aplicación del límite del 30% de EBITDA a intereses. En mercados de yield comprimida, el límite puede tensionar la base imponible y reducir el cash-flow after tax.

Ejemplo numérico: nave estabilizada en el Corredor del Henares (Madrid)

Supuestos principales (ilustrativos y coherentes con mercado; ver fuentes):

Superficie alquilable: 20.000 m².
Renta contractual: 6,50 €/m²/mes (indexada a IPC).
Vacancia/impagos: 2% de renta.
Gastos no repercutibles: 5% de renta (IBI parcial, seguros, gestión).
Gestión/asset management: incluido en el 5% anterior.
Reserva Capex: 1,0 €/m²/año.
Yield neta objetivo sobre NOI (pre-Capex): 6,00%.
Financiación: LTV 55%, interés fijo 4,25% (intereses-only para simplificar).
IS: 25%. Amortización fiscal: 3% sobre 80% del valor (suelo 20%).

Cálculos paso a paso

Renta bruta anual (GRI) = 20.000 × 6,50 × 12 = 1.560.000 €.
Vacancia/impagos (2%) = 31.200 €.
Gastos no repercutibles (5% de GRI) = 78.000 €.
NOI pre-Capex = 1.560.000 – 31.200 – 78.000 = 1.450.800 €.
Reserva Capex = 1,0 × 20.000 = 20.000 €.
NOI de caja (post-Capex) = 1.430.800 €.
Precio estimado por yield 6,00% (sobre NOI pre-Capex): 1.450.800 / 0,06 = 24.180.000 €.
Costes de adquisición (AJD/fees, hipótesis 1,5%) ≈ 362.700 €. Coste total = 24.542.700 €.
Deuda 55% sobre precio: 13.299.000 €. Equity aproximado = 24.542.700 – 13.299.000 = 11.243.700 €.
Intereses anuales (4,25% sobre 13.299.000) = 565.207 €.
Amortización fiscal: 3% × (80% × 24.180.000) = 3% × 19.344.000 = 580.320 €.
Base imponible aproximada = (NOI pre-Capex 1.450.800) – intereses 565.207 – amortización 580.320 = 305.273 €.
IS (25%) ≈ 76.318 €.
Flujo de caja al equity (post-impuestos, pre-amortización de principal) = NOI post-Capex 1.430.800 – intereses 565.207 – IS 76.318 = 789.275 €.
Yield de caja post-impuestos sobre equity = 789.275 / 11.243.700 = 7,02%.

Concepto	Importe (€)
GRI	1.560.000
Vacancia/impagos (2%)	-31.200
Gastos no repercutibles (5% GRI)	-78.000
NOI pre-Capex	1.450.800
Reserva Capex	-20.000
NOI post-Capex	1.430.800
Intereses (4,25%)	-565.207
IS (25% base 305.273)	-76.318
Flujo de caja al equity (post-IS)	789.275
Equity invertido (aprox.)	11.243.700
Yield caja post-IS sobre equity	7,02%

Notas:

El límite del 30% de EBITDA a intereses no afecta en este ejemplo (franquicia y margen). Compruébelo en su caso.
Si el contrato es NNN “puro”, los gastos no repercutibles pueden acercarse a cero, elevando el NOI.
La amortización fiscal reduce el IS pero no el cash; por eso la yield de caja puede superar la yield contable.

Consejo profesional: modele siempre un escenario de salida (exit yield + costes de desinversión + plusvalía municipal). La TIR post-impuestos a 5–10 años puede variar más por el exit yield y la calidad del inquilino que por décimas de renta inicial.

Particularidades en operaciones de sale & leaseback

En sale & leaseback, el arrendatario es el antiguo propietario. Aspectos diferenciales que afectan a la rentabilidad neta:

Estructura del contrato: NNN con reparto claro de IBI, seguros y mantenimiento estructural.
Duración y escalones: plazos de 10–20 años con rentas fijas e indexación a IPC, a veces con topes.
ESG y adecuación técnica: certificaciones y modernización (iluminación LED, fotovoltaica, emisiones) que pueden requerir Capex en los primeros años.
Precio vs. renta: el equilibrio sale vs. lease debe mantener un cap rate de mercado; rentas por encima de mercado elevan el riesgo de re-leasing a vencimiento.

Utilice la Calculadora para simular rentas indexadas, carencias, límites de intereses y exit yield: https://calculadora-saleleaseback.es

Urbanismo y riesgos que impactan el NOI y los impuestos

Antes de cerrar un yield objetivo, valide el marco urbanístico:

PGOU: confirmación de uso logístico/industrial y edificabilidad consumida.
Licencias: de obra y actividad; situación de legalización de instalaciones contra incendios.
Cargas y servidumbres: viales, líneas eléctricas, zonas inundables.
Plazos: tiempos administrativos que pueden afectar a ocupación y a la indexación efectiva de rentas.

Cómo presentar la rentabilidad post-impuestos al Comité

Resumen ejecutivo con yield inicial neta (pre y post Capex), DSCR e ICR.
Flujo de caja anual post-IS con sensibilidad a IPC, vacancia y tipo de interés.
Puente contable-fiscal: aclarar amortización, límites de intereses y tratamiento del IVA/ITP/AJD.
KPIs de salida: TIR, múltiplo sobre equity, payback del Capex.

Consejo profesional: incluya una comparativa “sin deuda” vs “con deuda” y el impacto del límite del 30% de EBITDA en cada año. En activos core con contratos largos, la estabilidad del NOI permite optimizar el LTV sin comprometer el DSCR.

Herramientas y acompañamiento

Para acelerar el underwriting, utilice la Calculadora Sale & Leaseback y contraste supuestos de mercado con asesores locales. Si necesita originación y estructuración a medida en logística, contacte con Logiestate Consulting.