Cómo seleccionar un inquilino con bajo riesgo en activos logísticos
La estabilidad del flujo de rentas en una nave logística depende, ante todo, de la calidad del inquilino. En operaciones core, core-plus y, especialmente, en sale & leaseback, el éxito del underwriting reside en evaluar con rigor la solvencia financiera, la esencialidad operativa del activo y la calidad contractual. A continuación, una guía técnica para inversores institucionales, promotores, fondos, SCPI y family offices que buscan minimizar el riesgo de crédito y la vacancia en España.
1) Riesgo financiero: métricas decisivas
Un inquilino de bajo riesgo muestra capacidad recurrente para atender alquiler, mantenimiento y gastos operativos a lo largo del ciclo. Las métricas clave a validar son:
- Ingresos y margen EBITDA: estabilidad de ventas, mix de clientes y resiliencia del margen frente a inflación de costes (energía, transporte, personal).
- Endeudamiento (Deuda Neta/EBITDA): perfiles conservadores suelen situarse por debajo de 2,5–3,5x; niveles superiores requieren garantías reforzadas.
- Cobertura de intereses (EBIT/Intereses): idealmente > 3,0–4,0x para absorber subidas de tipos y estrés operativo.
- Cobertura de renta (EBITDAR/Alquiler): umbral razonable > 1,75x; perfiles sólidos > 2,5x.
- Liquidez: caja y líneas disponibles suficientes para 6–12 meses de alquiler y capex menor.
- Flujo de caja libre: generación positiva en los últimos 24–36 meses o plan creíble de normalización.
Documentación mínima a solicitar:
- Cuentas auditadas de 3 ejercicios y cierre intermedio (trimestral/semestral).
- Detalle de deuda (vencimientos, tipo, covenants) y confirmación bancaria de líneas disponibles.
- Certificados de estar al corriente con AEAT y TGSS, y ausencia de procedimientos concursales.
- Política de coberturas (energía/combustible) y sensibilidad de márgenes.
- Backlog de pedidos, concentración de clientes y exposición sectorial.
2) Esencialidad operativa y “stickiness” del inquilino
La probabilidad de permanencia no depende solo del balance: un centro mission critical es menos prescindible. Analice:
- Rol del activo en la red: hub nacional, plataforma regional o cross-dock último tramo.
- Tiempo y coste de sustitución: disponibilidad en radio de 30–60 km, compatibilidad urbanística, licencias y obras.
- KPIs logísticos: OTIF, lead time, tasa de incidencias y rotación de inventario.
- Capacidad instalada: automatización, altura libre, dotación de muelles, resistencias de suelo, potencia y sostenibilidad.
- Accesibilidad: proximidad a corredores (A-2, A-3, AP-7, Z-40), intermodalidad y mano de obra.
3) Contrato de arrendamiento y garantías: blindar el cash flow
Un inquilino solvente se acompaña de un contrato robusto. Elementos a priorizar:
- Duración: 10–20 años en sale & leaseback; breaks tardíos o inexistentes.
- Indexación: IPC armonizado o índices equivalentes, con floors y, si procede, caps pactados.
- Triple net: gastos operativos, impuestos y mantenimiento a cargo del arrendatario; delimitación clara del capex estructural del propietario.
- Garantías: aval bancario a primer requerimiento o depósito pignorado (6–12 meses); garantías corporativas o de matriz si el riesgo está en la filial.
- Asignación y subarriendo: prohibición salvo consentimiento; derecho de step-in del propietario ante subcontratas críticas.
- Seguro: RC, daños materiales y pérdida de beneficios, con cesión de derechos a favor del propietario.
- Cláusulas ESG: medición de consumos, objetivos de eficiencia y reporting anual.
Hoja de puntuación recomendada
Un enfoque práctico es ponderar solvencia, esencialidad, contrato y ESG. Ejemplo orientativo:
| Factor | Peso | Criterios |
|---|---|---|
| Solvencia financiera | 40% | ND/EBITDA, coberturas, liquidez, calidad de auditoría |
| Calidad contractual | 25% | Duración, indexación, triple-net, garantías, breaks |
| Esencialidad operativa | 15% | Crítica en la red, coste/tiempo de sustitución, KPIs |
| Riesgo sectorial | 10% | Ciclo, concentración de clientes, regulación |
| ESG y obsolescencia | 10% | Certificaciones, eficiencia, plan net-zero |
4) Precios, rentas y yields: contexto 2024–2025
El coste de capital y la tensión en la cadena de suministro han redefinido precios y rentas. En España, la compresión de vacancia en los principales corredores ha sostenido las rentas prime, mientras las yields se han ajustado al alza con los tipos. De forma orientativa y a validar activo a activo:
- Rentas prime: entornos de 7–9,5 €/m²/mes en Madrid/Barcelona; 5–6,5 €/m²/mes en Valencia, Zaragoza y Sevilla, con picos por escasez de suelo y especificaciones técnicas.
- Yields prime: rangos aproximados de 5,50%–6,25% en big-box, algo más elevados para ubicaciones secundarias o contratos cortos.
- Disponibilidad: niveles moderados (aprox. 6–8%) con absorción sólida en e-commerce, 3PL, gran consumo y farma.
Estos parámetros deben cruzarse con la fortaleza del inquilino: un perfil de bajo riesgo puede justificar rentas prime o una yield más ajustada; un perfil medio exige mayores garantías o precio de entrada más defensivo.
Para modelizar escenarios de renta, indexación y salida, puede utilizar la Calculadora Sale & Leaseback. Si necesita originación o ejecución, contacte con Logiestate Consulting.
5) Marco urbanístico y cumplimiento normativo
La idoneidad del inquilino también se refleja en su rigor regulatorio. Verifique:
- Compatibilidad de uso en PGOU, edificabilidad y cargas urbanísticas.
- Licencia de actividad, CTE y RIPCI, planes de evacuación y certificados de instalaciones.
- Control de residuos, ADR si aplica, y normativa de prevención de riesgos laborales.
Un operador que documenta y mantiene su cumplimiento reduce la probabilidad de interrupciones y sanciones que deriven en impagos o cierres temporales.
6) Due diligence KYC, sector y ESG
Además de finanzas y contrato, ejecute una revisión KYC completa: titularidad real (UBO), sanciones, litigios, y referencias bancarias. Evalúe el sector: alimentación y farma tienden a comportarse defensivamente; moda y electrónica son más cíclicos. En 3PL, solicite detalle de contratos back-to-back, duración y cláusulas de terminación con clientes finales.
En ESG, priorice BREEAM/LEED, ISO 14001/50001, medición de huella y un plan de eficiencia energética. La obsolescencia regulatoria puede impactar tanto al valor del activo como a la cuenta de resultados del inquilino.
7) Proceso de underwriting: paso a paso
- Pre-screen: chequeo rápido de ratios, sector y garantías disponibles.
- Due diligence: financiera, operativa, legal, fiscal y urbanística.
- Stress tests: sensibilidad de cobertura de renta a escenarios de caída de ventas y subida de costes.
- Negociación: indexación, triple-net, garantías, seguros, reporting y KPIs operativos.
- Comité: scoring combinado y valoración riesgo-retorno (yield vs. calidad de inquilino).
- Cierre: formalización de avales, endosos de pólizas, y calendario de reporting.
Indicadores de alerta temprana
- Deterioro de coberturas o uso recurrente de factoring con recurso.
- Rotación elevada de clientes clave o cancelaciones de contratos.
- Incumplimientos de mantenimiento, seguros o reporting.
- Desviaciones de KPIs logísticos sin plan de remediación.
8) Benchmarks y fuentes de mercado
Antes de cerrar su decisión, contraste supuestos de renta, disponibilidad y yields con informes sectoriales y datos macroeconómicos:
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Utilice estos referentes como marco y ajuste con evidencia local (comparables recientes, pipeline y tiempos de comercialización) en su corredor específico.
Para proyectos a medida, alianzas estratégicas o mandatos de inversión, puede contactar con Logiestate Consulting. Y para simular rentas, duración, yields y salidas, pruebe la Calculadora Sale & Leaseback.