Cómo presentar un activo logístico a un fondo extranjero

Los fondos internacionales analizan activos logísticos en España con procesos estandarizados, comparando riesgo, liquidez y proyección de rentas. Presentar bien un activo no es un “dossier bonito”: es construir una tesis de inversión coherente, con datos verificables, documentación impecable y un equity story claro sobre creación de valor. Esta guía ofrece una hoja de ruta práctica, con métricas, documentación clave y un flujo de proceso para maximizar la probabilidad de cierre en precio y plazo.

Tesis de inversión y ángulo de creación de valor

El punto de partida es articular una tesis de inversión que encaje en los mandatos habituales (core, core-plus, value-add) y en el apetito por riesgo del fondo objetivo.

• Core/Core-plus: contrato estable (>8–10 años firmes), inquilino con rating solvente, renta de mercado, especificaciones prime, ubicación consolidada.
• Value-add: renta por debajo de mercado con renegociación al alza, vacancia parcial con absorción probable, reposicionamiento ESG/PCI, segregación de parcelas o ampliación edificable.

Paquete documental imprescindible

Un fondo extranjero exigirá un data room exhaustivo desde el día 1. La ausencia de documentos críticos suele traducirse en descuentos de precio o retrasos.

• Escrituras, nota simple/registro, situación catastral y plano as-built.
• Licencia de actividad y de primera ocupación, certificado urbanístico (PGOU, uso, edificabilidad, ocupación, retranqueos, servidumbres, afecciones).
• Contrato(s) de arrendamiento, anexos, garantías, histórico de cobros, detalle de OPEX y gastos no recuperables.
• Informes técnicos y de cumplimiento: estructura, cubiertas, pavimentos, PCI (rociadores ESFR, hidrantes, BIE), electricidad, fotovoltaica, muelles.
• Informes medioambientales (Fase I; Fase II si procede) y EHS.
• Certificaciones ESG (BREEAM/LEED), CEEs, consumo energético.
• Topografía, estudio geotécnico, estudio de tráfico y accesos.
• Reportaje fotográfico y de dron, as-built CAD/BIM.

KPIs técnicos que exigen los fondos

Los siguientes parámetros suelen marcar la diferencia entre prime y secundario. Declárelos de forma objetiva y verificable.

Análisis de mercado: rentas, yields y disponibilidad

Fundamente la renta contractual y la valoración con datos de mercado consistentes y observables. A modo orientativo (2024–2025):

• Rentas prime €/m²/mes: Madrid 7,5–8,25; Barcelona 8,75–9,5; Valencia 5,0–5,75; Zaragoza 4,75–5,25; Málaga/Sevilla 5,5–6,25, según especificación y microlocalización.
• Prime yields: 5,0%–5,5% en Madrid/Barcelona; 5,5%–6,0% en ejes secundarios consolidados. Activos con riesgo o capex: 6,25%–7,0%.
• Disponibilidad/vacancia: entorno 6%–8% a nivel nacional, con dispersión por submercado y calidad.

Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)

Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)

Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)

Aspectos urbanísticos y legal-técnicos

Los fondos internacionales enfatizan el riesgo urbanístico y de licencias. Incluya:

• Conformidad urbanística: uso compatible en PGOU, edificabilidad consumida vs. potencial, ocupación y retranqueos.
• Situación registral: cargas, servidumbres, arrendamientos inscritos, afecciones (viales, hidrológicas).
• Licencias vigentes: actividad y primera ocupación, legalización de instalaciones (eléctrica, PCI).
• Responsabilidades ambientales: histórico de suelos, tanques, vertidos; informes Fase I/II.
• Compliance: PRL, accesibilidad, normativa contra incendios y condiciones de almacenamiento.

Estructura de la operación: asset deal, share deal y sale & leaseback

Defina la estructura antes de salir al mercado. En sale & leaseback (SLB), la calibración de la renta inicial y el tenant covenant son decisivos.

• Asset deal: transmisión directa del inmueble; trazabilidad más simple, mayor ITP/AJD según caso.
• Share deal: transmisiones de SPV; foco en contingencias fiscales y estados financieros.
• SLB: contrato 10–20 años firmes, indexación al IPC o HICP, topes y suelos transparentes, mantenimiento (NNN/NN) claramente asignado.

Para modelizar un SLB y calcular el valor con yield objetivo, utilice la Calculadora Sale & Leaseback.

Pricing y modelo financiero

Presente un modelo claro y auditable. Evite supuestos opacos y entregue un excel desbloqueado con pestañas de inputs, NOI, capex y sensibilidades.

Incluya sensibilidades ±25 pb en yield y ±0,25 €/m²/mes en renta para mostrar la banda de valoración.

Proceso de venta internacional y cronograma

Un go-to-market ordenado mejora la competencia y reduce incertidumbre.

1. Teaser y lista larga (semana 0–1): envío ciego a compradores cualificados, NDA.
2. IM y data room (semana 1–4): documentación completa, Q&A estructurado.
3. Primera ronda (semana 4): ofertas no vinculantes con comentarios al SPA/Contrato SLB.
4. Exclusividad (semana 5–8): due diligence legal, técnica y financiera.
5. Cierre (semana 8–12/16): firma y funds flow.

Riesgos típicos y mitigaciones

• Riesgo de renta por encima de mercado: aportar comparables recientes y escalado gradual.
• Capex diferido (cubierta, pavimento, PCI): cuantificar con informes y opción de escrow o ajuste.
• Riesgo de reletting: cartas de interés, profundidad de demanda local, flexibilidad de modulación.
• Riesgo urbanístico: certificado de compatibilidad, legalizaciones y subsanaciones previas a la salida.

Presentación: teaser, IM y data room

El teaser debe sintetizar ubicación, GLA, especificaciones, renta y covenant. El IM (Information Memorandum) incorpora análisis de mercado, comparables, detalle técnico, urbanismo y modelo resumen. El data room contiene toda la evidencia primaria organizada por carpetas (Legal, Técnico, Financiero, ESG, Urbanismo). Estructure el Q&A con plazos y responsables.

ESG y resiliencia futura

Los criterios ESG ya impactan en la liquidez y el coste de capital. Explique el plan de descarbonización (fotovoltaica, iluminación, envolvente), la certificación objetivo y los ahorros estimados de OPEX. Incluya un pathway para alcanzar BREEAM Very Good o superior si no se dispone aún.

Errores comunes que destruyen valor

• Inconsistencias entre contrato de arrendamiento y rent roll.
• Planos y mediciones desactualizados frente a la realidad.
• Topes/suelos de indexación poco claros.
• OPEX infradeclarado o mal clasificado (no recuperable).
• Licencias o legalizaciones pendientes sin plan de cierre.

Herramientas y socios recomendados

Apóyese en asesores con trazabilidad en operaciones logísticas y en herramientas de modelización. Para SLB y calibración de yields, utilice la Calculadora Sale & Leaseback. Para asesoramiento transaccional y de estrategia, contacte con Logiestate Consulting.

Checklist final listo para enviar a un fondo

• Tesis de inversión clara (core/core-plus/value-add) y ángulos cuantificados.
• IM con comparables de renta y evidencia de demanda en el submercado.
• Ficha técnica con KPIs objetivos y certificaciones.
• Data room completo (legal, técnico, financiero, ESG, urbanismo) desde día 1.
• Modelo financiero auditable con sensibilidades.
• Estructura de operación definida (asset/share/SLB) y calendario de proceso.

Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)

Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)

Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)