Cómo presentar tu activo a un fondo internacional
La presentación de un activo logístico ante un fondo internacional exige un enfoque metódico, documentación impecable y narrativa de inversión coherente con los estándares institucionales. En el mercado español, marcado por rentas al alza, mayor selectividad del capital y costes financieros normalizados, la preparación previa puede suponer una diferencia de 50–100 pb en yield y semanas en el calendario de ejecución.
Esta guía práctica aborda qué esperan los inversores globales en 2025, cómo estructurar tu data room, qué KPI priorizar (rentas, WAULT, capex, ESG) y cómo construir un equity story comprobable.
1) Tesis de inversión: claridad y evidencias
Antes de abrir el data room, define una tesis concisa que responda a: qué compro, a qué precio, por qué ahora y qué upside tiene. El objetivo es alinear el activo con el mandato del fondo (core, core-plus, value-add o sale & leaseback) y con el ciclo del mercado.
- Posicionamiento: última milla, big box, cross-dock, frío, plataforma regional o hub nacional.
- Demanda demostrable: contratos de los inquilinos, KPI operativos y referencias de mercado comparables.
- Upside realista: indexación, mark-to-market, expansión edificable, mejora ESG o optimización operativa.
2) Data room institucional: lista de verificación
Documentación legal y registral
- Título, escritura y nota simple actualizada sin cargas sorpresivas.
- Estado de cargas, servidumbres, ocupaciones, hipotecas y afecciones fiscales.
- Contratos de arrendamiento y anexos, garantías, fianzas, step-in rights, subarriendos.
Urbanismo y licencias
- Certificado urbanístico/PGOU: uso compatible, edificabilidad consumida y remanente, retranqueos, altura y ocupación.
- Licencias: obra, actividad y/o funcionamiento; si procede, declaración responsable.
- Situación medioambiental: informes fase I/II, suelos potencialmente contaminados, autorizaciones APQ si hay químicos.
Técnico y operaciones
- As built y planimetría en CAD/PDF; memoria de calidades (altura libre, BREEAM/LEED, sprinklers, muelles, resistencia solera).
- Informes ITE/IEE, inspecciones de cubierta y estructura, certificados eléctricos/PCI, mantenimiento y O&M.
- Capex histórico (3–5 años), backlog de capex y life-cycle costs priorizados.
Financiero y ESG
- Rent roll detallado, WAULT por superficie e ingresos, breaks, escalados e indexación (IPC/ILC con cap/floor).
- Gastos recuperables vs no recuperables (NNN/NN/SGA), property tax/IBI y seguros.
- EPC/CEE, consumo kWh/m²/año, fotovoltaica (CAPEX propio o PPA), LED, huella de carbono y plan de mejora.
3) Mercado y comparables: cifras que el comité espera
Respalda tu pricing con referencias de renta y yield actuales, absorción y disponibilidad de la subzona. A continuación, rangos orientativos 2025 en España:
| Mercado | Renta prime (€/m²/mes) | Yield prime | Disponibilidad |
|---|---|---|---|
| Corredor del Henares (Madrid) | 6,75–7,25 | 5,0–5,25% | 6–7% |
| Barcelona prime (Vallès/Baix Llobregat) | 7,00–7,50 | 5,0–5,25% | 4–6% |
| Valencia | 5,00–5,50 | 5,3–5,6% | 6–8% |
| Zaragoza | 4,50–5,00 | 5,4–5,7% | 7–9% |
| Sevilla/Málaga | 4,50–5,20 | 5,5–5,9% | 7–10% |
Estas horquillas dependen de especificaciones técnicas, disponibilidad inmediata y calidad del inquilino. La absorción anual nacional se ha estabilizado en niveles sólidos, con selectividad creciente del capital y foco en ubicaciones consolidadas y activos ESG-ready.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
4) Contrato de arrendamiento: la piedra angular del valor
En operaciones core y sale & leaseback, el contrato determina la percepción de riesgo. Asegúrate de que:
- Renta esté en línea con mercado (evita sobre-rentas difíciles de sostener en revisión).
- Indexación a IPC con mecanismos de cap/floor razonables, aplicados anualmente.
- WAULT mínimo 8–10 años para SLB; 10–15 años si se busca yield prime.
- Estructura NNN: gastos, mantenimiento y seguros a cargo del inquilino, con límites claros para capex estructural.
- Garantías: aval, depósito o SBLC equivalente a 6–12 meses; cláusulas de step-in para el propietario.
5) Especificaciones del activo: lo que marca la diferencia
- Altura libre ≥ 10–12 m, ratio muelles/superficie eficiente, resistencia de solera ≥ 5–6 t/m².
- Rociadores (ESFR/FM Global), BMS, iluminación LED y sectorización PCI actualizada.
- Parcelas con playa de maniobra generosa, dobles accesos y parking de trailers.
- Certificación BREEAM/LEED, EPC A–C, fotovoltaica on-site o PPA y medición de consumos.
- Flexibilidad: posibilidad de cross-dock, cámaras de frío, ejes de ampliación o segregación por módulos.
6) Pricing y sensibilidad: cómo trazar el rango
El comité invertirá sobre un rango de precios sustentado por escenarios de renta y capex. Presenta un modelo claro:
- NOI normalizado: renta base, indexación, vacancia estructural (si aplica), gastos no recuperables.
- Capex: backlog a 3–5 años y reemplazos de ciclo de vida (cubierta, pavimentos, PCI).
- Yield/Cap Rate: referencia prime/subprime por submercado, ajustada por WAULT y covenant.
- Salidas: yield-on-cost tras capex y retorno bajo distintos escenarios de revalorización.
Para validar supuestos, utiliza herramientas como la Calculadora Sale & Leaseback, que permite simular yields, alquileres e indexaciones con escenarios realistas.
7) Calendario y proceso competitivo
Estructura un proceso competitivo que atraiga capital internacional y mantenga la tensión de precio:
- Pre-marketing (2–3 semanas): teaser, NDA y short list cualificada.
- Fase NBO (3–4 semanas): acceso a data room con Q&A y site inspections.
- Short list/BO (3–4 semanas): red flag due diligence, mark-ups y heads of terms cerrados.
- Signing/Closing (6–10 semanas): DD completa, CPs y coordinación notarial/financiación.
Contar con un asesor especializado acelera el cierre y mejora la trazabilidad del proceso. Puedes apoyarte en Logiestate para estructurar el equity story, seleccionar inversores y administrar el data room y Q&A.
8) Señales de alerta que los fondos penalizan
- Sobre-renta evidente respecto al mercado sin garantías o ramp-up creíble.
- Licencias incompletas o incompatibilidad urbanística con el uso real.
- Capex diferido significativo (cubierta, PCI, firmes) sin plan ni presupuesto.
- Riesgo de concentración (inquilino único con covenant débil) sin mitigantes.
- Datos ESG incompletos: EPC bajo, falta de medición de consumos o ausencia de plan de mejora.
9) Plantilla de checklist resumida
Usa esta lista breve como control final antes de salir al mercado:
- Rent roll y WAULT auditados, renta alineada a mercado e indexación definida.
- Data room estructurado y completo: legal, urbanismo, técnico, ESG y financiero.
- Informes técnicos actualizados y presupuesto de capex a 5 años.
- Story de mercado con comparables de renta y yield, y análisis de disponibilidad local.
- Calendario realista y proceso competitivo con short list internacional.
10) Consideraciones urbanísticas clave en España
El cumplimiento urbanístico es crítico. Asegura:
- Compatibilidad de uso logístico/industrial según PGOU y planeamiento derivado.
- Edificabilidad y ocupación conformes; retranqueos y altura libre adecuados.
- Regularidad de ampliaciones y obras: que toda superficie construida esté amparada por licencia.
- Situación de cargas urbanísticas, cesiones, servidumbres de paso y afecciones (carreteras, cauces).
Conclusión
Presentar un activo logístico a un fondo internacional exige precisión, transparencia y un equity story sustentado en datos verificables. Con un contrato de arrendamiento sólido, especificaciones técnicas competitivas, documentación urbanística en regla y una narrativa de mercado alineada con las yields y rentas actuales, tu activo destacará en las rondas de inversión y maximizará valor.