Cómo obtener certificación BREEAM en tu nave logística en España
La certificación BREEAM se ha convertido en un estándar de mercado para naves logísticas core y core-plus en España. Aporta liquidez, mejora la absorbibilidad del activo y, en determinados submercados, permite una prima de renta y una compresión de yield frente a productos sin certificación. Esta guía práctica, orientada a inversores, promotores, fondos y family offices, explica el proceso completo, los requisitos técnicos, los costes, los plazos y cómo integrar BREEAM en una estrategia de inversión o de sale & leaseback.
¿Qué es BREEAM y por qué importa a los inversores logísticos?
BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) es un sistema de evaluación de sostenibilidad de edificios con reconocimiento internacional. En logística, las calificaciones habituales son: Pass, Good, Very Good, Excellent y Outstanding. Para un activo institucional, el mercado español suele exigir como mínimo Very Good; en ubicaciones prime con arrendatarios de primer nivel, Excellent se ha convertido en la referencia.
- Liquidez: la base de compradores institucionales prioriza naves con certificación y contratos “green lease”.
- Rentas: prima potencial del 3–7% en localizaciones con demanda profunda.
- Yield: compresión indicativa de 10–25 pb frente a stock comparable no certificado.
- Riesgo regulatorio: prepara el activo ante exigencias ESG de financiadores y taxonomía.
En 2024–2025, los prime yields logísticos en España se han estabilizado en el rango aproximado del 5,25–6,00% según plaza y perfil de riesgo, con crecimiento de rentas en ejes como Madrid y Barcelona y una disponibilidad que varía por submercado. Verificar caso a caso con asesoramiento local.
Requisitos y categorías BREEAM para naves industriales
BREEAM evalúa múltiples categorías ponderadas. Para naves logísticas en España, destacan:
- Gestión: plan de proyecto, comisionado, puesta en marcha, soft landings.
- Energía: envolvente térmica, iluminación LED DALI, BMS, renovables in situ.
- Transporte: acceso público, carriles bici, plazas para EV y logística de última milla.
- Agua: medición submedida, ahorro, reutilización pluvial para riego/descargas.
- Materiales: ACV, bajas emisiones, madera certificada, contenido reciclado.
- Residuos: plan de gestión de obra y operación, zonas de segregación.
- Salud y Bienestar: confort térmico, iluminación natural, calidad de aire.
- Uso del suelo y Ecología: mejora neta de biodiversidad, especies autóctonas.
- Contaminación: refrigerares de bajo GWP, control de contaminación lumínica y acústica.
- Innovación: medidas sobresalientes no prescritas o rendimiento excepcional.
Proceso paso a paso para obtener BREEAM
Fase 0: Viabilidad y due diligence
Antes de diseñar, analice la viabilidad urbanística y técnica: PGOU (usos logísticos, edificabilidad, ocupación y retranqueos), afecciones (hidráulicas, acústicas, servidumbres, SEVESO), licencias (obra, actividad), accesos y suministros. Una pre-evaluación BREEAM temprana alinea diseño, capex y objetivos de rating.
Diseño: Pre-assessment y definición de objetivos
- Contratar un Assessor BREEAM acreditado.
- Realizar un pre-assessment para identificar créditos viables y “must have”.
- Fijar objetivo (Very Good/Excellent) y matriz de responsabilidades entre promotor, PM y contratista.
- Registrar el proyecto en BREEAM ES.
Construcción: evidencias y control
Durante la obra se generan evidencias: fichas técnicas, declaraciones ambientales, fotografías, ensayos de estanqueidad, puesta en marcha de instalaciones, protocolos de comisionado y formación al usuario. La coordinación temprana con industriales y proveedoras es clave para no perder créditos por falta de documentación.
Post-construcción y certificado definitivo
Con el edificio terminado y en pruebas, el Assessor compila el expediente, lo envía a BREEAM ES para su verificación y se emite el certificado. La planificación realista añade 6–10 semanas al cierre del proyecto para completar ensayos y documentación.
Edificios existentes: BREEAM In-Use
Para naves ya construidas, especialmente en operaciones de sale & leaseback, BREEAM In-Use permite certificar operación y mantenimiento. Es habitual acompasar la auditoría con un plan de mejoras (LED, submetering, renovables, sellado de muelles, etc.).
Costes, plazos y retorno esperado
Los costes varían según tamaño, complejidad y nivel de rating. Rango orientativo para nave estándar entre 10.000 y 30.000 m²:
| Concepto | Rango orientativo | Notas |
|---|---|---|
| Honorarios Assessor + Commissioning | 12.000–25.000 € | Según alcance y número de ensayos |
| Tasas BREEAM ES | 5.000–10.000 € | Registro y certificación |
| Sobrecoste CAPEX (Very Good/Excellent) | 1,5–3,5% | Materiales, equipos, documentación |
| Plazo adicional de gestión | 6–10 semanas | En paralelo al cierre de obra |
| Prima de renta potencial | 3–7% | Mercados con demanda profunda |
| Compresión de yield | 10–25 pb | Dependiente de ubicación e inquilino |
Ejemplo simplificado (estimación): nave de 20.000 m² en el Corredor del Henares con renta de mercado 6,8 €/m²/mes. Con prima del 4%, la renta sube a 7,07 €/m²/mes: +64.800 €/año. Si además la yield de mercado comprime 20 pb (de 5,75% a 5,55%), el valor puede aumentar adicionalmente. La materialización real dependerá de contrato, perfil del inquilino y liquidez del submercado.
Estrategias técnicas clave para alcanzar Very Good/Excellent
- Envolvente: fachadas con U-value mejorado, cubiertas con alto aislamiento y control de infiltraciones en juntas y muelles.
- Iluminación: LED DALI con sensores de presencia y luz natural, UGR controlado en oficinas y talleres.
- Fotovoltaica: autoconsumo en cubierta; en una nave de 20.000 m², 1–2 MWp es habitual según cargas y estructura.
- BMS y submetering: medición por zonas (oficinas, almacén, muelles, cargadores EV) y alarmas de derivas.
- Refrigerantes: equipos con bajo GWP y detección de fugas.
- Agua: grifería de bajo caudal, recuperación pluvial para riego y baldeo.
- Bienestar: lucernarios con factor de luz diurna objetivo, control de deslumbramiento y confort térmico.
- Movilidad: preinstalación y cargadores EV (≥10% plazas), aparcabicis y vestuarios.
- Residuos y circularidad: área de segregación, compactadores, plan de valorización.
- Ecología: paisajismo con especies autóctonas y plan de mejora de biodiversidad neta.
Implicaciones contractuales en operaciones de sale & leaseback
En sale & leaseback, el reparto de responsabilidades es crítico para mantener el rating en el tiempo:
- Green lease: anexos que fijan medición, objetivos de consumo, mantenimiento de equipos y reporting ESG.
- Capex vs. Opex: quién asume renovables, sustitución de equipos o mejoras de eficiencia y cómo se reflejan en renta/servicios.
- Mantenimiento de la certificación: auditorías BREEAM In-Use periódicas y actualización de evidencias.
- Service charge verde: partidas elegibles y transparencia.
Riesgos habituales y cómo mitigarlos
- Riesgo documental: perder créditos por falta de evidencias. Solución: matriz documental desde diseño y gate reviews en obra.
- Desalineación de diseño-ejecución: detalles de envolvente y muelles. Solución: mock-ups y ensayos de estanqueidad.
- Permisos y plazos: fotovoltaica o cambios de proyecto. Solución: coordinación temprana con ayuntamiento y distribuidora.
- Costes: inflación de materiales. Solución: especificaciones equivalentes con criterio de ACV y compras anticipadas.
Contexto de mercado: rentas y disponibilidad
En 2024–2025, las rentas prime se han mantenido firmes con crecimientos selectivos. Rango orientativo:
- Madrid (Corredor Henares/A-4): 6,5–7,2 €/m²/mes
- Barcelona (1ª corona): 8,0–9,0 €/m²/mes
- Valencia: 5,0–5,8 €/m²/mes
- Zaragoza: 4,5–5,0 €/m²/mes
La absorción anual nacional se sitúa en el rango de 1,5–2,0 millones m², con disponibilidad heterogénea por submercado y más actividad build-to-suit en ubicaciones con escasez de suelo finalista. Contraste estos datos con informes actualizados y test de mercado.
Normativa urbanística y licencias a considerar
Para no comprometer el cronograma BREEAM, integre desde el inicio los condicionantes urbanísticos:
- PGOU: usos compatibles logísticos/industriales, edificabilidad y altura máxima.
- Ocupación, retranqueos, plazas de aparcamiento y cargas urbanísticas.
- Afecciones: Dominio Público Hidráulico, acústica, servidumbres de paso y líneas eléctricas, riesgos SEVESO.
- Licencias de obra y actividad, y coordinación con compañía distribuidora para puntos de suministro y vertidos.
Caso de negocio: ejemplo resumido
Supuesto: nave de 20.000 m² en Madrid con renta objetivo 6,8 €/m²/mes y yield 5,75%.
- Prima de renta del 4% por BREEAM Very Good/Excellent: +0,27 €/m²/mes → +64.800 €/año.
- Yield -20 pb (a 5,55%): a misma renta, incremento de valor aproximado del 3,6%.
- Sobrecoste CAPEX del 2,5%: se compensa con la combinación de prima de renta, ahorro energético (15–30% en consumo) y valor de salida.
Resultado: el payback puede situarse entre 3 y 6 años según mix de medidas y contrato de arrendamiento.
Próximos pasos y recursos
- Simule impacto en capex, renta y yield con la Calculadora Sale & Leaseback.
- Pida un pre-assessment y test de mercado a un asesor independiente como Logiestate.
- Defina un anexo de green lease con reparto de ahorros y mantenimiento de certificación BREEAM In-Use.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Fuente: BREEAM ES – Manual Nueva Construcción (https://www.breeam.es)
Fuente: MITECO – Autoconsumo y eficiencia energética (https://www.miteco.gob.es)