Cómo calcular el coste total del capital (WACC) en inversiones logísticas en España
El coste total del capital, o WACC (Weighted Average Cost of Capital), es la tasa de descuento que refleja el coste medio ponderado entre deuda y capital propio de una inversión. En activos logísticos en España, un WACC correctamente estimado es esencial para valorar operaciones core, value-add y, especialmente, transacciones de sale & leaseback, donde el perfil del inquilino y la duración contractual condicionan el riesgo.
En términos prácticos, el WACC debe capturar el precio del riesgo de mercado, la estructura financiera objetivo, el escudo fiscal de la deuda y los riesgos específicos del activo: localización (first/second ring, corredores A-2, A-4, AP-7), calidad constructiva, disponibilidad y tensión de oferta. Su cálculo no es una fórmula estática: requiere contrastar inputs de mercado actualizados con fuentes verificables.
Fórmula del WACC y lógica financiera
La fórmula estándar es:
WACC = (E / (D + E)) × Re + (D / (D + E)) × Rd × (1 − T)
- E: valor de mercado del capital propio.
- D: valor de mercado de la deuda financiera.
- Re: coste del capital propio (CAPM).
- Rd: coste de la deuda antes de impuestos.
- T: tipo impositivo efectivo (en España, nominal 25% para sociedades, sujeto a ajustes).
El CAPM para calcular Re se expresa como: Re = Rf + β × (MRP), donde Rf es la tasa libre de riesgo, β la beta del activo y MRP la prima de riesgo de mercado.
Inputs clave para logística en España (2025–2026)
Tasa libre de riesgo (Rf)
Se utiliza el bono español a 10 años como referencia. En 2025–2026, el rango observado se ha situado aproximadamente entre el 3,0% y el 3,5%, con volatilidad ligada a expectativas de tipos y riesgo macro europeo.
Prima de riesgo de mercado (MRP)
Para España, prácticas de valoración conservadoras emplean una MRP del 5,0%–6,0%. En logística core, muchos inversores trabajan con 5,5% como hipótesis central.
Beta del activo logístico (β)
La beta recoge sensibilidad al mercado. Para plataformas logísticas modernas en ubicaciones prime, contratos de 10–15 años y arrendatarios con grado de inversión, una beta desapalancada típica se sitúa entre 0,55 y 0,85. Para single-tenant con riesgo de releasing o ubicaciones secundarias, puede subir hasta 0,9–1,1.
Coste de la deuda (Rd)
Los préstamos senior sobre logística estabilizada suelen mostrar márgenes de 175–250 pb sobre swap, resultando en un coste all-in aproximado del 4,5%–6,0% según LTV, calidad del inquilino y vida del contrato.
Estructura objetivo (D/E) y Tasa impositiva (T)
En logística española, LTV objetivo del 45%–60% es frecuente para activos estabilizados. El tipo nominal del Impuesto sobre Sociedades es 25%, si bien el tipo efectivo puede diferir por créditos fiscales, amortizaciones y limitación a la deducibilidad de gastos financieros.
Paso a paso: cómo calcular el WACC
- Estime Rf con el bono español a 10 años del día de valoración.
- Fije MRP entre 5,0% y 6,0% según su política de inversión.
- Determine β en función del riesgo del activo: localización, duración contractual, calidad del inquilino y liquidez de mercado.
- Calcule Re = Rf + β × MRP.
- Modele Rd con oferta bancaria actual (margen + base), y determine el tipo efectivo tras impuestos: Rd × (1 − T).
- Defina la estructura D/(D+E) y E/(D+E) a valor de mercado.
- Compute WACC con la fórmula general.
Ejemplo numérico aplicable a una nave logística prime
Supuestos centrales para un activo prime en el arco Madrid-Corredor del Henares, contrato de 12 años con empresa de rating sólido:
| Input | Valor | Comentario |
|---|---|---|
| Rf (bono 10Y España) | 3,2% | Rango observado 3,0%–3,5% |
| MRP | 5,5% | Política conservadora |
| Beta (β) | 0,80 | Activo core, contrato largo |
| Re = Rf + β×MRP | 7,6% | 3,2% + 0,80×5,5% |
| Rd (pre-taxes) | 5,0% | Senior loan, LTV 50% |
| T (IS) | 25% | Nominal |
| Rd neto | 3,75% | 5,0% × (1 − 0,25) |
| E/(D+E) | 55% | Equity |
| D/(D+E) | 45% | Deuda |
| WACC | 5,87% | 0,55×7,6% + 0,45×3,75% |
Un WACC del 5,9% es coherente con yields prime de 5,5%–6,25% observadas en 2024–2025 para naves de última generación con contratos a largo plazo y alta calidad crediticia del arrendatario.
Cómo se relaciona el WACC con rentas, yields y mercado
El WACC no es la yield; sin embargo, debe ser consistente con el equilibrio renta/coste de capital/disponibilidad:
- Rentas prime aproximadas 2024–2025: Madrid 7,0–7,8 €/m²/mes; Barcelona 6,5–7,5 €/m²/mes; Valencia 4,5–5,5 €/m²/mes; Zaragoza 4,0–5,0 €/m²/mes.
- Disponibilidad: mercados tensos en first ring mantienen presión al alza en rentas y sostienen yields.
- Absorción: la demanda 3PL, retail y alimentación sostiene contratos a 10–15 años en plataformas XXL.
En un sale & leaseback, la renta pactada y la solidez del inquilino impactan el beta y el riesgo de salida. Una renta por encima de mercado (overrent) requerirá modelar reversiones y, por tanto, podría elevar el WACC o exigir un ajuste en el terminal value.
Sensibilidades recomendadas
Realice análisis de sensibilidad en tres ejes: estructura financiera, coste de deuda y beta.
| Escenario | β | Rd (neto) | D/(D+E) | WACC |
|---|---|---|---|---|
| Base | 0,80 | 3,75% | 45% | 5,87% |
| Riesgo ↑ (single-tenant) | 0,95 | 4,05% | 45% | 6,52% |
| Deuda ↑ (LTV 60%) | 0,80 | 3,90% | 60% | 5,65% |
| Rf ↑ (entorno tipos al alza) | 0,80 | 4,10% | 45% | 6,17% |
Nótese que, aunque el mayor apalancamiento reduce el WACC por el escudo fiscal, puede incrementar el riesgo de refinanciación y los covenants. El objetivo es un WACC que refleje el perfil de riesgo sostenible, no el mínimo aritmético.
Uso del WACC en pricing y sale & leaseback
Valoración DCF
El WACC se usa para descontar el NOI después de capex recurrente y antes de financiación. El valor terminal puede estimarse con una yield de salida consistente con el ciclo y la liquidez del submercado.
Operaciones de sale & leaseback
En leaseback con inquilino investment grade, contrato triple-net largo y cobertura de inflación acotada, el WACC puede ser menor que en un activo multi-tenant con rotación elevada. Sin embargo, analice el riesgo de vacancia al vencimiento, especialmente si la renta está por encima de mercado.
Para automatizar escenarios, puede utilizar la herramienta en calculadora-saleleaseback.es y, para asesoramiento estratégico, contactar con Logiestate.
Aspectos urbanísticos, técnicos y ESG que inciden en el WACC
- PGOU y edificabilidad: verifique compatibilidad de uso industrial/logístico, retranqueos, ocupación y altura. Limitaciones pueden afectar valor residual y riesgo, elevando beta.
- Licencias y cargas urbanísticas: plazos de licencia, servidumbres, accesos y acometidas determinan la ejecutabilidad del negocio y el riesgo de retrasos.
- ESG: certificaciones BREEAM/LEED, fotovoltaica, eficiencia energética y huella de carbono impactan liquidez y cap rates, reduciendo el riesgo percibido.
- Obsolescencia técnica: clear height, docks, resistencia de solera y sprinklers son críticos para 3PL y e-commerce; déficit técnico incrementa el riesgo de releasing.
Errores frecuentes al estimar el WACC
- Usar valores contables en lugar de valores de mercado para D y E.
- Aplicar un tipo impositivo nominal cuando la sociedad no genera base imponible suficiente para el escudo fiscal.
- Beta copiada de índices generales sin ajustar por localización, duración contractual y perfil de inquilino.
- Incoherencia entre WACC y yield terminal del modelo DCF.
- No actualizar Rf y Rd al estado del mercado de financiación en la fecha de cierre.
Referencias de mercado y fuentes
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Fuente: Banco de España – Tipos de interés y mercados de deuda (https://www.bde.es)
Herramientas y próximos pasos
Modele su WACC con distintos escenarios y contraste con yields y rentas observadas. La Calculadora Sale & Leaseback permite introducir inputs de deuda, estructura y riesgos, generando un WACC consistente con su plan de negocio. Para estructuración financiera, originación y validación de supuestos, contacte con Logiestate.