Cómo calcular el ROI real de una nave industrial
El retorno real de una inversión logística no se resume en una “renta por precio”. Exige ajustar incentivos, gastos no repercutibles, capex, fiscalidad de la transacción, vacancia, financiación y riesgos del contrato. Esta guía práctica, orientada a inversores profesionales, promotores y gestores de vehículos (fondos, SOCIMI, SCPI y family offices), detalla el método para calcular el ROI real de una nave industrial en España en 2025.
Métricas clave: NIY, Yield-on-Cost, TIR y Cash-on-Cash
- NIY (Net Initial Yield): NOI del año 1 dividido entre el precio total de adquisición (incluidos costes de transferencia y notariales). Indica el rendimiento inicial no apalancado.
- Yield-on-Cost (YoC): NOI estabilizado tras capex dividido entre el coste total (compra + obras + honorarios). Mide la creación de valor en operaciones value-add o sale & leaseback con adecuaciones.
- TIR (IRR) no apalancada y apalancada: rendimiento anualizado teniendo en cuenta flujos y valor de salida. La versión apalancada incorpora deuda y amortización.
- Cash-on-Cash: flujo de caja al equity tras servicio de la deuda dividido entre la aportación de capital.
Pasos para construir el ROI real
1) Estimar ingresos: renta, ocupación e indexación
Parta de la renta contractual y contrástela con la renta de mercado de la microzona. En 2025, referencias habituales (activos estándar, 9–11 m de altura, docks, buena accesibilidad) son:
- Madrid 1ª/2ª corona: 6,5–7,5 €/m²/mes; 3ª corona: 4,5–6,0 €/m²/mes.
- Barcelona 1ª corona: 7,5–8,5 €/m²/mes; 2ª corona: 6,0–7,0 €/m²/mes.
Aplique indexación (p.ej., IPC con topes/caps y floors) y prorratee incentivos (meses de carencia o contribuciones a implantación). Modele una vacancia estructural prudente (1–5% según ubicación y liquidez del activo).
2) Calcular gastos no repercutibles
En contratos triple net (NNN) gran parte de los costes se repercuten, pero suelen permanecer partidas no recuperables:
- Gestión de propiedad: 1,5–3,0% de GRI.
- Mantenimiento estructural/cubierta no repercutible: 0,5–1,0 €/m²/año según estado.
- Vacancias y costes de comercialización entre contratos.
- Seguros e IBI parcialmente no repercutibles en algunos contratos.
3) Capex y costes de transacción
- Capex inicial: adecuaciones, refuerzos de pavimento, sprinklers ESFR, puntos de recarga, fotovoltaica, etc.
- Costes de transacción: ITP (operaciones segunda transmisión: 6–11% según CCAA) o IVA (21%) + AJD (1–2%) en primera entrega; notaría/registro/honorarios técnicos y legales.
4) Determinar NOI y NIY
NOI = Ingresos brutos (renta + repercutibles) – vacancia/incentivos – gastos no repercutibles. NIY = NOI / Precio total (precio + impuestos + honorarios). Úselo para comparar con yields de mercado y validar si hay prima o descuento por riesgo.
5) Incluir deuda: Cash-on-Cash y TIR apalancada
Defina LTV, tipo de interés, comisión de apertura, amortización y covenants (DSCR, ICR). El coste de deuda logística 2025 para activos core suele encontrarse en 3,5–5,0% fijo, dependiendo de sponsor, WALT y localización.
Ejemplo numérico completo (España 2025)
Supuestos resumen para una nave de 10.000 m² en zona logística consolidada:
| Variable | Supuesto |
|---|---|
| Superficie GLA | 10.000 m² |
| Renta contractual | 6,5 €/m²/mes (78 €/m²/año) |
| Ingresos brutos anuales (GRI) | 780.000 € |
| Vacancia estructural | 2% (-15.600 €) |
| Incentivos prorrateados | 1% (-7.800 €) |
| Gastos no repercutibles | 7% de GRI (-54.600 €) |
| NOI año 1 | 702.000 € |
| Precio de compra | 10.000.000 € |
| Costes de transacción | 8% (impuestos y honorarios) = 800.000 € |
| Precio total | 10.800.000 € |
| NIY | 702.000 / 10.800.000 = 6,50% |
| Financiación | LTV 60%, tipo fijo 4,0% |
| Intereses anuales | 6.480.000 € deuda x 4% = 259.200 € |
| Flujo al equity (antes de amortización) | 702.000 - 259.200 = 442.800 € |
| Equity invertido | 4.320.000 € |
| Cash-on-Cash | 442.800 / 4.320.000 = 10,25% |
Si el contrato indexa al IPC con un 2,0% anual y el yield de salida estimado a 5 años es 5,75–6,25% según mercado, la TIR apalancada tenderá a situarse en el rango alto de un dígito. La due diligence del contrato (WALT, break options, garantías) puede desplazar el resultado varios puntos básicos.
Sensibilidades clave
| Parámetro | Escenario bajo | Base | Escenario alto | Impacto en NIY |
|---|---|---|---|---|
| Renta (€/m²/mes) | 6,2 | 6,5 | 6,8 | ± ~30–35 pb |
| Vacancia estructural | 4% | 2% | 1% | ± ~10–20 pb |
| Gastos no repercutibles | 9% | 7% | 5% | ± ~15–20 pb |
| Costes de transacción | 9% | 8% | 7% | ± ~10 pb |
| Coste de deuda | 5,0% | 4,0% | 3,5% | Cash-on-Cash ± 80–150 pb |
Ajustes específicos en Sale & Leaseback
- Sostenibilidad de la renta: si el vendor-tenant firma por encima de mercado, modele una corrección al vencimiento o exija garantías (depósitos, avales, seguros de caución).
- WALT y opciones: verifique break options, prórrogas y penalizaciones por desistimiento.
- Capex y responsabilidades: delimite landlord vs. tenant en estructura, cubiertas, muelles, BMS y ESG (fotovoltaica, iluminación LED). Asigne reservas de capex.
- Indexación: revise caps/floors, base de cálculo (IPC general vs. armonizado) y cláusula de recuperación.
- Precio de compra: contraste con valor RICS “Market Value” independiente para evitar sobrepago que erosione el NIY.
Puede simular escenarios de venta y alquiler de vuelta en la Calculadora Sale & Leaseback y solicitar asesoramiento especializado en Logiestate.
Contexto de mercado 2024–2025: yields, rentas y disponibilidad
Tras el ajuste de tipos 2023–2024, las yields logísticas en España se han estabilizado con ligeras expansiones frente a mínimos pre-2022. En 2025, los niveles prime suelen situarse en el entorno del 5,25–5,75%, con diferenciales hacia 6,0–7,0% en ubicaciones secundarias o activos con riesgo locativo/funcional. La renta prime se ha mantenido firme por escasez de producto bien ubicado, con presiones al alza en coronas 1ª y 2ª de Madrid y Barcelona, y estabilidad en zonas periféricas con mayor disponibilidad. La absorción ha moderado respecto a picos de 2021–2022, pero la demanda ligada a alimentación, e-commerce y 3PLs sostiene la ocupación. Revise siempre la tasa de disponibilidad de la microzona y la cartera de proyectos en curso (pipeline) antes de fijar supuestos de vacancia.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Checklist técnico para calcular el ROI sin sesgos
- Validar renta de mercado con dos fuentes independientes y comparables.
- Prorratear carencias e incentivos en el horizonte del business plan.
- Distinguir recuperables (N, NN, NNN) y no repercutibles por contrato.
- Reservar capex anual (p.ej., 0,5–1,0 €/m²/año) y grandes reparaciones cada 10–15 años.
- Incluir íntegramente los costes de transacción en el denominador del NIY.
- Modelizar indexación con caps/floors y escenarios de inflación.
- Aplicar yield de salida coherente con el activo y ciclo de tipos.
- Test de estrés: +100 pb yield salida, -5% renta, +100 pb coste de deuda.
Fórmulas prácticas
| Concepto | Fórmula |
|---|---|
| GRI | Superficie (m²) × Renta (€/m²/año) |
| NOI | GRI – Vacancia – Incentivos – Gastos no repercutibles |
| NIY | NOI / (Precio + Costes transacción) |
| Yield-on-Cost | NOI estabilizado / (Precio + Costes + Capex) |
| Cash-on-Cash | (NOI – Intereses – Amortización) / Equity |
Para automatizar estos cálculos y documentar supuestos, utilice la Calculadora Sale & Leaseback. Si necesita originación o underwriting a medida de naves logísticas en España y Portugal, contacte con Logiestate.