Cómo analizar la TIR (IRR) en activos logísticos en España
La tasa interna de retorno (TIR o IRR) es el indicador de referencia para comparar inversiones inmobiliarias logísticas. Sintetiza el rendimiento anual compuesto de un activo teniendo en cuenta entradas y salidas de caja: inversión inicial, NOI, CAPEX, impuestos y precio de desinversión. Un modelizado riguroso de la TIR exige partir de datos de mercado actualizados, revisar el contrato de arrendamiento y considerar el marco urbanístico.
Este artículo describe un método práctico y profesional para estimar la TIR en naves logísticas en España, con supuestos realistas 2024–2025, ejemplos numéricos y sensibilidades clave.
1) Claves de valor en logística: NOI, yield, renta y WALT
- NOI (Net Operating Income): renta efectiva anual menos gastos no repercutibles. En contratos NNN, gran parte de los costes (IBI, comunidad, seguros) se repercuten al inquilino; aun así conviene prever gestión, vacancia friccional y algún gasto no recuperable.
- Yield (tasa de capitalización): relación entre NOI del primer año y el precio. En España, las yields logísticas prime se han movido en el entorno del 5,25%–5,75%, ampliándose en mercados secundarios hacia 6,00%–6,75% según riesgo y liquidez.
- Rentas €/m²/mes: los hubs principales (Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, Málaga) han mostrado resiliencia, con rentas prime generalmente en el rango 5,5–8,5 €/m²/mes, dependiendo de submercado y especificaciones.
- WALT (vida media ponderada de contratos): a mayor WALT, menor riesgo de re-colocación y más predecibles los flujos.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
2) Metodología para calcular la TIR (paso a paso)
- Determinar la inversión inicial: precio de adquisición más costes de transacción (asesoría, notaría/registro, due diligence técnica y legal, impuestos/tributos según régimen aplicable). En operaciones sujetas a IVA con inversión del sujeto pasivo, el impacto fiscal difiere respecto a transmisiones sujetas a ITP/AJD.
- Proyectar la senda de rentas: partir de la renta contractual €/m²/mes, aplicar la ocupación esperada y la indexación al IPC o a la cláusula acordada (caps/floors, indexación parcial, retardos).
- Estimar gastos y CAPEX: diferenciar gastos repercutibles de no repercutibles; modelizar CAPEX de mantenimiento y, si procede, CAPEX de reposicionamiento (oficinas, muelles, fotovoltaica, sprinklers ESFR, etc.).
- Definir el horizonte de tenencia y la yield de salida: calcular el valor de salida capitalizando el NOI estabilizado del año siguiente a la venta, menos costes de desinversión.
- Calcular la TIR no apalancada y, si procede, la TIR apalancada: incorporar LTV, tipo de interés, amortización, covenants y costes de financiación para el análisis con deuda.
3) Ejemplo numérico (unlevered) con supuestos realistas
Supuestos base
- Superficie: 20.000 m². Renta contractual: 6,50 €/m²/mes (100% ocupación).
- Indexación: 2,0% anual (referencia IPC a largo plazo).
- Gastos no repercutibles: 1,0% de renta.
- CAPEX de mantenimiento: 0,40 €/m²/año (8.000 €/año).
- Yield de entrada: 5,75% sobre NOI del año 1.
- Costes de transacción (t0): 2,0% del precio.
- Horizonte: 5 años. Costes de venta: 1,5%. Yield de salida: 5,75% (igual a entrada para simplificar).
Cálculo del precio y de los flujos
Renta bruta año 1: 6,50 € × 20.000 m² × 12 = 1.560.000 €.
NOI año 1 (después de 1% no repercutible): 1.544.400 €.
Precio estimado: 1.544.400 € / 5,75% = 26.869.565 €.
Inversión total t0 (incl. 2% costes): 27.406.956 €.
| Año | Renta | NOI (1% opex) | CAPEX | Flujo anual |
|---|---|---|---|---|
| 0 | - | - | - | -27.406.956 € |
| 1 | 1.560.000 € | 1.544.400 € | 8.000 € | 1.536.400 € |
| 2 | 1.591.200 € | 1.575.288 € | 8.000 € | 1.567.288 € |
| 3 | 1.622.024 € | 1.606.794 € | 8.000 € | 1.598.794 € |
| 4 | 1.654.465 € | 1.638.930 € | 8.000 € | 1.630.930 € |
| 5 | 1.687.554 € | 1.671.709 € | 8.000 € | 1.663.709 € + salida |
Para la salida se capitaliza el NOI del año 6 (una anualidad adelante):
- Renta año 6: 1.560.000 € × 1,02⁵ = 1.705.143 €.
- NOI año 6 (1%): 1.688.092 €.
- Valor bruto de salida a 5,75%: 29.395.516 €.
- Costes de venta 1,5%: 440.933 €. Valor neto: 28.954.583 €.
Flujo del año 5 total: 1.663.709 € + 28.954.583 € = 30.618.292 €.
La TIR no apalancada de este caso base se sitúa aprox. entre 8,5% y 9,0%, coherente con operaciones core/core+ de sale & leaseback con WALT largo y activos de calidad en hubs consolidados.
4) Sensibilidades de TIR: yield de salida y crecimiento de rentas
Las dos variables con mayor impacto en TIR son la yield de salida y la senda de rentas (indexación + releasing). A modo ilustrativo, manteniendo el resto de supuestos:
| Crec. rentas | Exit yield 6,25% | Exit yield 5,75% | Exit yield 5,25% |
|---|---|---|---|
| 1,0% anual | ≈ 7,2% | ≈ 7,6% | ≈ 8,4% |
| 2,0% anual (base) | ≈ 7,8% | ≈ 8,7% | ≈ 9,6% |
| 3,0% anual | ≈ 8,3% | ≈ 9,1% | ≈ 10,0% |
Interpretación: un estrechamiento de 50 pb en la yield de salida o +100 pb de crecimiento anual sostenido de rentas suele añadir del orden de 40–100 pb a la TIR, dependiendo del horizonte y de la senda de CAPEX.
5) Mercado 2024–2025: rentas, disponibilidad y demanda
El ajuste de yields por el ciclo de tipos ha elevado el coste de capital, mientras que las rentas han mostrado resiliencia por la escasez de producto prime bien localizado y las necesidades de cadena de suministro. La disponibilidad se ha normalizado con nueva oferta, situándose en rangos de 5%–10% según submercado. La absorción neta es selectiva y favorece naves con estándares modernos (claro ≥11 m, ≥1 muelle/1.000 m², eficiencia energética, proximidad a ejes A-2/AP-7/A-3/A-4 y anillos metropolitanos).
Para modelizar TIR, utilice referencias de renta de salida por submercado y una prima de riesgo adecuada en activos secundarios (menor liquidez, mayor vacancia estructural, especificidades técnicas).
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
6) Contrato y riesgos comerciales: lo que más mueve la TIR
- Indexación: % de IPC aplicable, caps/floors, frecuencia y diferimientos.
- WALT y perfil de crédito del inquilino: sale & leaseback con rating o estados auditados reduce el riesgo de default.
- Estructura NNN: verifique que IBI, comunidad y seguros sean repercutibles; si no, ajuste opex no recuperable.
- Cláusulas especiales: step-ups, periodos de carencia, opciones de terminación anticipada o prórroga, derechos de tanteo.
- Releasing: suponga vacancia y costes de comercialización al vencimiento si el WALT es corto respecto al horizonte de desinversión.
7) Urbanismo y due diligence técnica en la TIR
La normativa urbanística (PGOU/POUM) condiciona el valor y la liquidez del activo:
- Usos permitidos y compatibilidades (industrial, logístico, almacenamiento, cross-dock, comercio mayorista).
- Edificabilidad y ocupación: posibilidad de ampliar, reconfigurar playas o añadir muelles.
- Cargas y afecciones: servidumbres, retranqueos, zonas de protección, dominio público hidráulico, líneas eléctricas.
- Licencias y cumplimiento: licencias de actividad y ambiental, OCA/ITC-BT, PCI conforme a norma (sprinklers, BIEs, detectores).
- Plazos administrativos: tiempos y probabilidad de regularización o ampliación que puedan alterar CAPEX y cronograma.
Integrar estas variables puede cambiar flujos (CAPEX, tiempos de comercialización) y, por ende, la TIR.
8) Integrar la TIR con herramientas de modelización
Para acelerar el análisis y estandarizar supuestos, utilice la Calculadora Sale & Leaseback, que permite introducir rentas, indexación, CAPEX, costes de entrada/salida y generar TIR no apalancada y apalancada con sensibilidades.
Si necesita soporte transaccional, asesoramiento de mercado o estructuración de un sale & leaseback, contacte con Logiestate Consulting, especialista en inversión industrial y logística en España.
9) Checklist rápido para validar su TIR
- Renta vs. mercado: ¿la renta contractual está por encima o por debajo de prime y del spot del submercado?
- Indexación: ¿hay caps/floors? ¿Indexación total o parcial?
- Opex/NNN: ¿qué costes no se repercuten y cómo se han modelizado?
- CAPEX: ¿incluye mantenimiento y sustituciones mayores? ¿Hay informes técnicos que lo respalden?
- Exit yield: ¿justificada por ubicación, especificaciones, liquidez y pipeline?
- Horizonte: ¿coincide el WALT con la ventana de desinversión?
- Riesgo regulatorio: ¿PGOU/POUM, licencias y cargas revisadas?
Conclusión: la TIR es una métrica potente, pero depende de supuestos. Combine análisis bottom-up (contrato, activo, urbanismo) y top-down (yields, IPC, demanda/oferta) y valide todo con fuentes de mercado.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)