Cómo afecta el coste de la deuda a la valoración de activos logísticos en España
El precio de una nave logística se determina por la capacidad del activo de generar rentas estables (NOI) y por la rentabilidad exigida por el capital. Cuando el coste de la deuda sube o baja, se alteran el WACC, el apetito de riesgo y los múltiplos de mercado. En 2024–2025, con una normalización gradual de tipos, entender la mecánica entre deuda, yield y precio es crítico para promotores, inversores core/core-plus y ocupantes que analizan operaciones de sale & leaseback.
Por qué el coste de la deuda mueve la valoración
En un mercado apalancado, el coste de la deuda (all-in: índice de referencia + margen + comisiones) influye en:
- El WACC: a mayor coste de deuda, mayor WACC y menor valor por DCF.
- El nivel de apalancamiento viable (LTV) para mantener métricas de cobertura (DSCR, ICR).
- La yield exigida por el equity para compensar el mayor coste financiero y el riesgo.
El resultado es un ajuste en las yields de mercado (expansión o compresión) y, por tanto, en los precios ofertados.
Marco 2024–2025: yields, rentas y spreads
Los activos logísticos prime en España han mostrado resiliencia por fundamentals sólidos: crecimiento del e-commerce, nearshoring y escasez de suelo bien localizado. En 2024–2025, las rentas prime se han mantenido firmes con incrementos moderados y vacancias controladas en los principales ejes.
- Yields prime: entorno 5,25%–5,75% en Madrid y Barcelona, algo más altas en plazas secundarias.
- Rentas prime: bandas orientativas de 6,0–8,5 €/m²/mes según submercado y especificaciones (altura, muelles, sostenibilidad).
- Spreads: el mercado exige márgenes sobre bono 10Y para reflejar riesgo de liquidez y de arrendatario.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Metodología: cap rate, WACC y spread de riesgo
La valoración de inversión por renta se apoya en dos enfoques:
- Capitalización directa: Valor = NOI estabilizado / Yield de mercado (cap rate).
- Flujo de caja descontado: Valor = Σ FCFF / (1 + WACC)^t + Valor residual.
El coste de la deuda entra en el WACC mediante la ponderación por LTV y el efecto fiscal (si aplica), y, además, condiciona el LTV alcanzable por restricciones de covenants. Por ello, incluso si se usa capitalización directa, el cap rate implícito se “alinea” con el coste marginal del capital en el mercado.
Ejemplo numérico y análisis de sensibilidad
Supuestos realistas para un activo big-box estabilizado:
- Superficie: 45.000 m². Renta media contractual: 5,50 €/m²/mes indexada CPI con topes razonables.
- NOI anual neto (tras OPEX no recuperable): 2.700.000 €.
- Deuda objetivo: LTV 55%. Coste all-in: 4,75%–5,75% según coberturas y margen.
- WAULT: 12 años, triple-net, inquilino con calificación sólida.
Impacto del cap rate en el valor
| Cap rate | Valor (NOI / cap) | Variación vs 5,25% |
|---|---|---|
| 5,25% | 51.428.571 € | — |
| 5,75% | 46.956.522 € | -8,7% |
| 6,25% | 43.200.000 € | -15,9% |
Una expansión de +100 pb en yield reduce el valor entre 10% y 16% en rangos habituales, muy relevante en procesos competitivos.
Deuda, DSCR e ICR
Con LTV 55% sobre un valor de 51,4 M€, la deuda sería ~28,3 M€. El gasto financiero anual a diferentes costes all-in ilustra el efecto en cobertura:
| Coste all-in | Intereses anuales | ICR (NOI/Interés) | DSCR aprox. |
|---|---|---|---|
| 4,75% | 1.344.250 € | 2,01x | ≥1,6x con amort. limitada |
| 5,25% | 1.486.000 € | 1,82x | 1,4–1,6x |
| 5,75% | 1.624.750 € | 1,66x | 1,3–1,5x |
La banca penaliza ICR por debajo de 2,0x en activos con menor WAULT o mayor riesgo de releasing, obligando a reducir LTV o exigir más yield al activo para que el precio se ajuste.
Fuente: Banco de España – Boletín Económico (https://www.bde.es)
Sale & Leaseback: particularidades frente a cambio de tipos
En operaciones de sale & leaseback, el contrato y el crédito del arrendatario se convierten en el driver principal. Un aumento del coste de la deuda entre signing y closing puede provocar:
- Ajuste de precio o de la renta (step-up) para preservar la yield objetivo del inversor.
- Reconfiguración del LTV y exigencia de coberturas (swaps/caps) a partir del día 1.
- Cláusulas de indexación con topes/colchones para proteger DSCR.
Fundamentales de mercado: absorción, disponibilidad y rentas
La disponibilidad en ejes prime (Zona Centro y Barcelona) se ha mantenido contenida, con absorciones selectivas y foco en calidad. Las rentas han mostrado resistencia gracias a la escasez de suelo finalista y al encarecimiento de costes de reposición (construcción, financiación, cumplimiento ESG). Esto amortigua parte del impacto negativo de un mayor coste de deuda al trasladarse poder de fijación de precio al propietario en ubicaciones top.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Urbanismo y capex: cómo inciden en la prima de riesgo
La normativa urbanística (PGOU), la edificabilidad, las cargas urbanísticas y los plazos de licencias afectan directamente al riesgo del proyecto y, por ende, a la yield exigida. En desarrollo especulativo o brownfield:
- Plazos de obtención de licencia y puesta en carga de la nave elevan el carry cost financiero.
- Condicionantes de accesos, servidumbres y medianeras pueden requerir capex adicional.
- Requisitos ESG (certificación BREEAM/LEED, fotovoltaica, sprinklers ESFR) incrementan CAPEX pero mejoran liquidez y compressión de yield en la salida.
Estrategias para gestionar el impacto del coste de la deuda
- Optimizar el LTV: priorizar tramos de deuda más baratos y evitar escalones que encarezcan el margen.
- Coberturas: usar caps con strike eficiente o swaps parciales para estabilizar ICR.
- Negociación de WAULT y escaladores de renta: contratos largos, indexación clara y garantías.
- Enfoque a ubicaciones líquidas: hubs consolidados con demanda estructural (última milla y big-box).
- Plan de asset management: mejoras ESG, cross-docking, alturas útiles para elevar NOI y proteger valoración.
Relación entre coste de deuda y cap rate: regla práctica
No existe una fórmula única, pero como guía de mercado en activos core: por cada +100 pb en el coste all-in, el cap rate puede expandirse +40–70 pb, modulándose por la elasticidad de las rentas, WAULT, calidad del inquilino y liquidez del submercado. En secundaria, la elasticidad es mayor por riesgo de re-alquiler.
Cómo utilizar la Calculadora Sale & Leaseback
Para cuantificar el impacto en su caso, utilice la Calculadora Sale & Leaseback y simule sensibilidad de yield, LTV, ICR y DSCR con distintos escenarios de tipos e indexación. Si necesita una modelización a medida (DCF multi-escenario, stress test de vacancia, capex y topes de CPI), contacte con Logiestate para soporte transaccional y de financiación.
Caso práctico abreviado
Empresa industrial con nave propia (30.000 m²) en zona centro. Se plantea sale & leaseback a 15 años, triple-net, con renta inicial de 5,25 €/m²/mes y topes de indexación.
- Escenario A (all-in 4,75%): inversor objetivo cap 5,40% → precio ~35,0 M€.
- Escenario B (all-in 5,50%): inversor exige cap 5,85% → precio ~32,3 M€.
Diferencia de ~2,7 M€ atribuible a mayor coste de deuda y ajuste de yield. Con un capex del inquilino de 1,0 M€ para mejora productiva, el inversor puede aceptar cap ligeramente más bajo si se refuerza el perfil crediticio (garantías, seguro de caución), mitigando el efecto en precio.
Checklist para inversión logística en entorno de tipos variables
- Validar NOI “perdurable”: ratios de recuperación, gastos no repercutibles y mantenimiento.
- Comprobar WAULT, indexación, topes y cláusulas de early termination.
- Simular ICR/DSCR con shocks de +100/+200 pb y caída temporal de ocupación.
- Auditar urbanismo (PGOU, licencias) y pasivos ambientales.
- Negociar márgenes bancarios y comisiones bajo competencia (term sheets comparables).
Si está valorando vender y arrendar su nave, pruebe diferentes estructuras en la Calculadora Sale & Leaseback y solicite apoyo independiente en Logiestate.