Calcular valor de un solar industrial: metodología para inversores logísticos en España
Valorar un solar industrial destinado a desarrollo logístico exige un enfoque cuantitativo, soportado por datos de mercado y por la normativa urbanística aplicable. Para promotores, fondos y family offices, el método residual dinámico es la herramienta estándar: parte del valor del activo final estabilizado (valor por renta capitalizada) y descuenta todos los costes, plazos y márgenes para obtener el valor del suelo en euros por metro cuadrado de parcela.
Este artículo describe, paso a paso, cómo construir un residuo robusto en 2025, qué rangos de rentas y yields usar por mercado, qué costes incluir y qué riesgos ajustar. Integra referencias reales del mercado logístico español y una guía práctica de due diligence.
Enfoque metodológico: del NOI al valor del suelo
El valor de un solar industrial se obtiene por la diferencia entre el valor del activo logístico terminado y estabilizado y el conjunto de costes y márgenes necesarios para materializarlo.
- NOI estabilizado = Renta anual de mercado − vacancia estructural − gastos no repercutibles.
- Valor del activo estabilizado = NOI / Yield (NIY) coherente con el riesgo.
- Valor del suelo = Valor activo estabilizado − (costes de urbanización + construcción + honorarios + licencias/ICIO + comercialización + ESG + financiación + contingencias + impuestos + margen promotor).
Paso 1: parámetros de mercado (renta, yield, vacancia)
El input crítico es la renta sostenible por metro cuadrado y la yield de salida (NIY) en el submercado objetivo. A continuación, rangos orientativos 2024–2025 para naves big box clase A, sujetos a especificaciones, ubicación y covenant del inquilino:
| Mercado | Renta prime (€/m²/mes) | Yield prime (NIY) | Disponibilidad estimada |
|---|---|---|---|
| Madrid (corredores A-2/A-4) | 6,0 – 7,0 | 5,0% – 5,5% | 7% – 9% |
| Barcelona (AP-7, 1ª y 2ª corona) | 7,0 – 8,5 | 5,0% – 5,5% | 3% – 5% |
| Valencia | 4,5 – 5,5 | 5,5% – 6,0% | 4% – 6% |
| Zaragoza | 4,5 – 5,2 | 5,5% – 6,0% | 6% – 8% |
| Mercados secundarios | 3,5 – 4,5 | 5,75% – 6,5% | Variable |
Recomiende usar rentas “neto efectivo” (tras carencias e incentivos) y yields netas de costes no recuperables para coherencia. El covenant del inquilino, duración del contrato (10–15 años), certificación ESG y especificaciones (claro útil, docks, sprinklers ESFR, fotovoltaica) ajustan la yield.
Paso 2: edificabilidad y condicionantes urbanísticos
El potencial edificatorio viene definido por el planeamiento: edificabilidad (m² techo/m² suelo), ocupación máxima, retranqueos, altura, usos y afecciones. Es esencial determinar la SBA arrendable que realmente cabe (incluyendo patios de maniobra y aparcamientos) y si existen cesiones obligatorias.
- Edificabilidad típica en suelos industriales: 0,5 – 0,8 m²t/m²s (variable por municipio).
- Ocupación: 50% – 70%; alturas 10–14 m libres para logística moderna.
- Afecciones: servidumbres eléctricas/AG, zonas inundables (SNCZI), ruido, patrimonio, suelos potencialmente contaminados.
Paso 3: costes a incluir en el residuo
- Construcción nave clase A: 480 – 650 €/m² SBA (estructura, cerramientos, instalaciones, oficinas básicas).
- Urbanización y conexiones: 20 – 60 €/m² suelo (viales, acometidas, movimiento de tierras).
- Honorarios técnicos y project management: 6% – 10% del PEM.
- Licencias e ICIO: aprox. 4% del PEM + tasas municipales.
- Certificaciones y ESG (BREEAM/LEED, FV, cargadores): 30 – 70 €/m² SBA según alcance.
- Comercialización e incentivos: carencias 1–3 meses, TI limitados en logística; honorarios agencia 10%–15% de la renta anual en algunos casos.
- Financiación: coste de deuda y comisiones; para obra 12–24 meses, estime 4%–7% anual aplicado a curvas de desembolso.
- Contingencias: 5% – 10% sobre construcción/urbanización.
- Fiscalidad en adquisición: IVA o ITP según casuística y AJD; verificar régimen aplicable con asesoría fiscal.
- Margen promotor: 12% – 18% sobre costes (o sobre GDV, según metodología interna).
Ejemplo numérico orientativo
Suponga un solar de 40.000 m² en corredor logístico consolidado con edificabilidad 0,60 m²t/m²s. Se proyecta nave clase A de 24.000 m² SBA.
- Renta de mercado estimada: 6,5 €/m²/mes.
- Vacancia estructural: 5%.
- Gastos no repercutibles: 0,50 €/m²/mes.
- Yield de salida (NIY): 5,25%.
Cálculos:
- Renta bruta anual = 24.000 × 6,5 × 12 = 1.872.000 €.
- Renta tras vacancia (95%) = 1.872.000 × 0,95 = 1.778.400 €.
- No repercutibles = 0,50 × 24.000 × 12 = 144.000 €.
- NOI estabilizado ≈ 1.778.400 − 144.000 = 1.634.400 €.
- Valor activo estabilizado = 1.634.400 / 0,0525 ≈ 31.160.000 €.
Costes y ajustes (valores aproximados):
| Concepto | Estimación (€) |
|---|---|
| Construcción (600 €/m² × 24.000 m²) | 14.400.000 |
| Urbanización/conexiones (40 €/m² suelo × 40.000 m²) | 1.600.000 |
| Honorarios y PM (8% PEM) | 1.152.000 |
| Licencias e ICIO (~4% PEM) | 576.000 |
| ESG/certificaciones | 900.000 |
| Comercialización e incentivos | 150.000 |
| Gastos financieros (18 meses de obra) | 1.000.000 |
| Contingencias (5% construcción+urb.) | 800.000 |
| Subtotal costes directos/indirectos | 20.578.000 |
| Margen promotor (15% sobre costes) | 3.086.700 |
| Total costes + margen | 23.664.700 |
Valor del suelo (residuo) ≈ 31.160.000 − 23.664.700 = 7.495.300 €.
Valor unitario ≈ 7.495.300 / 40.000 m² = 187 €/m²s.
Nota: este resultado es ilustrativo. Pequeñas variaciones en renta, yield, costes y plazos mueven sensiblemente el residuo. Realice análisis de sensibilidad a ±0,25 €/m²/mes en renta y ±25 pb en yield.
Urbanismo, plazos y due diligence
Checklist crítica
- Situación urbanística: suelo finalista, en desarrollo o rústico con expectativas; estado de reparcelación y proyecto de urbanización.
- Edificabilidad y usos: compatibilidad logística, limitaciones de tránsito pesado, horarios de carga.
- Infraestructuras: accesos a autovías, radios de giro, gálibos, disponibilidad eléctrica y de agua.
- Ambiental: inundabilidad, sismicidad, geotecnia, potencial contaminación (fase I/II).
- Propiedad y cargas: titularidad registral, lindes con Catastro, afecciones y servidumbres, ocupaciones y contratos existentes.
- Fiscalidad y costes repercutibles: ICIO, tasas, contribuciones especiales, canon de vertido, etc.
Los plazos impactan la financiación y el coste de oportunidad. Un retraso de 6 meses puede erosionar el valor del suelo en 5–10% si el coste de capital es del 10–12%.
Ajustes por operativa de Sale & Leaseback
En operaciones de llave en mano o forward funding con arrendamiento a largo plazo ya acordado, la renta firmada y el covenant del ocupante definen el valor del activo. El precio del suelo se back-solve como residuo. En Calculadora Sale & Leaseback puede modelar el efecto de rentas, carencias y yields sobre el valor.
- Renta contractual vs. ERV: si la renta está por encima de mercado, evalúe el riesgo de reversión al vencimiento.
- Indexación: CPI o tope anual; impacto en NOI futuro.
- Capex del inquilino y obligaciones de reposición: quién asume los gastos.
Buenas prácticas de modelización
- Modelice curvas de desembolso y devengo de intereses (no aplique un porcentaje plano si hay fases de obra).
- Use rentas netas efectivas (descontando carencias) y separe gastos repercutibles y no repercutibles.
- Incluya sensibilidad en rentas, yield, costes y plazo; presente tornado chart a comité.
- Verifique comparables de suelo recientes, ajustando por urbanización, tamaño y profundidad de mercado.
Si necesita acompañamiento en la negociación o en la validación del residuo, puede contactar con especialistas en Logiestate Consulting.
Referencias de mercado
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)
Conclusión
El valor de un solar industrial está anclado al NOI y a la yield del activo logístico que puede albergar, y se materializa sólo tras descontar todos los costes, plazos y márgenes. Una due diligence urbanística rigurosa y un residuo sensible a mercado son imprescindibles para no sobrepagar el suelo. En un entorno 2025 de rentas firmes y yields estabilizadas, la disciplina en el coste de construcción, la calidad del producto y la selección de ubicación marcan la diferencia en la viabilidad.