Cómo calcular el valor de una nave industrial o logística en España en 2025

Valorar correctamente una nave industrial o logística no es sólo una cuestión de €/m². Los inversores profesionales combinan datos de mercado recientes (rentas, yields, absorción) con el análisis del inquilino, contrato y ubicación. En esta guía resumimos el enfoque que utilizan tasadores e inversores para tomar decisiones de inversión y para operaciones de Sale & Leaseback.

En 2024–2025, el mercado logístico español ha batido récords de contratación, con más de 2,5 millones de m² absorbidos y un fuerte crecimiento de las rentas en los principales ejes (Madrid, Cataluña, Valencia, Zaragoza). Las rentas prime rondan los 8–9 €/m²/mes en los mejores submercados de Madrid y Cataluña, con rentas medias en el entorno de 6–7 €/m²/mes en zonas consolidadas. Las yields prime se sitúan aproximadamente entre 4,8 % y 5,2 %, con niveles más altos (5,5–6,5 % o más) para activos secundarios o con mayor riesgo.

1. Métodos principales de valoración de una nave

En la práctica, se combinan tres enfoques:

• Comparables de mercado (€/m²): analizar precios de venta recientes de naves similares en la misma zona (localización, superficie, altura, estado, edad).
• Capitalización de rentas: se toma la renta anual neta que genera (o puede generar) la nave y se divide por una yield coherente con el riesgo. Es el método más usado cuando el activo está arrendado o pensado para alquiler.
• Descuento de flujos de caja (DCF): proyección a varios años de rentas, vacancias, CAPEX y valor de salida, actualizados con una tasa de descuento. Se usa sobre todo para carteras, promociones o escenarios con cambios de renta.

Para un propietario que quiere hacer un Sale & Leaseback, el método clave es la capitalización de la renta, porque el inversor comprará la nave principalmente en función de la renta contractual y de la yield objetivo.

2. Capitalización de rentas: fórmula y ejemplo

La lógica es simple:

Valor de la nave (€) = Renta anual neta (€) / Yield (%)
  

Paso 1 – Calcular la renta anual neta.
Supongamos una nave logística de 10.000 m² en un corredor consolidado, alquilada a 5,75 €/m²/mes en condiciones próximas a triple net:

• Renta mensual: 10.000 m² × 5,75 €/m² = 57.500 €
• Renta anual: 57.500 € × 12 = 690.000 €/año

Paso 2 – Elegir la yield adecuada.
Un activo core, bien ubicado, con un inquilino solvente y contrato largo podría situarse en torno al 5,0–5,25 %. Un activo con más riesgo (población secundaria, nave obsoleta, contrato corto) podría exigirse al 5,75–6,5 % o más.

Paso 3 – Calcular el valor.

• Escenario core (yield 5,5 %): 690.000 € / 0,055 ≈ 12,55 M€
• Escenario más arriesgado (yield 6,25 %): 690.000 € / 0,0625 = 11,04 M€

Sólo cambiando la yield, el valor varía en más de 1,5 M€. Es exactamente esto lo que trabaja un inversor cuando negocia un Sale & Leaseback: renta contractual, yield objetivo, y por tanto precio máximo dispuesto a pagar.

3. Factores clave que influyen en la yield

La yield no se elige “al azar”. Está condicionada por:

3.1. Ubicación y mercado

• 1ª/2ª corona de Madrid y Barcelona: mayor presión de demanda, menor disponibilidad, yields más bajas (más caras).
• Ejes logísticos consolidados (Zaragoza, Valencia, Málaga, País Vasco, Corredor Mediterráneo): yields intermedias, muy ligadas a la calidad del activo.
• Mercados secundarios o rurales: yields más altas para compensar el riesgo de re-colocación del activo si el inquilino se marcha.

3.2. Calidad física de la nave

• Altura libre, número de muelles, playa de maniobra, nivelación y resistencia del suelo.
• Año de construcción, estándares ESG, eficiencia energética, posibilidad de ampliación.
• Configuración (cross-docking, multi-inquilino, profundidad de almacén, oficinas integradas).

3.3. Inquilino y contrato

• Solvencia del inquilino: grupo multinacional vs. operador local recién creado.
• WAULT / plazo remanente: 10–15 años fijos no se valoran igual que 3 años con prórrogas.
• Tipo de contrato: triple net (NNN), donde casi todos los gastos recaen en el inquilino, se valora mejor que un contrato cargado de gastos y CAPEX para el propietario.
• Cláusulas de indexación (IPC, índice propio, topes y suelos de revisión).

4. Comparables de mercado: €/m² y rango de valores

El método de comparables analiza precio €/m² de venta de naves similares recientes. Suele utilizarse como contraste del resultado de la capitalización de rentas.

A modo orientativo:

• Logístico prime Madrid / Barcelona: operaciones core pueden situarse por encima de 1.000–1.200 €/m².
• Naves modernas en polos regionales consolidados: entornos de 700–1.000 €/m² según renta, estado y liquidez del mercado.
• Activo secundario o obsoleto: descuentos importantes, en algunos casos por debajo de 500 €/m², sobre todo si hay CAPEX pendiente.

Estas horquillas son indicativas y deben contrastarse siempre con datos locales y operaciones recientes.

5. Enfoque específico para operaciones de Sale & Leaseback

En un Sale & Leaseback, el valor no sólo depende de la nave, sino también de la estructura del contrato que se firma el día de la venta:

• Renta inicial (€/m²/mes) frente a renta de mercado.
• Plazo firme del contrato (obligado cumplimiento).
• Reparto de gastos (IBI, seguros, mantenimiento, CAPEX estructural).
• Garantías adicionales (aval bancario, depósitos, garantías corporativas).

Un contrato muy bien estructurado para el inversor (NNN, largo plazo, inquilino con buen rating) le permite aceptar una yield menor y, por tanto, un precio mayor. Si la operación protege sobre todo al ocupante y traslada más riesgo al propietario, la yield exigida sube.

La Calculadora Sale & Leaseback te permite simular distintos escenarios de renta, yield y duración de contrato para ver cómo evoluciona el valor estimado de tu nave antes de ir al mercado.

6. Checklist rápida para valorar tu nave

• Superficie construida y útil, altura, número de muelles, playa de maniobra.
• Año de construcción, reformas, certificaciones energéticas y ESG.
• Ubicación y accesos: autopistas, cinturones, puertos, aeropuertos, hubs urbanos.
• Inquilino actual: perfil, solvencia, sector, dependencia del activo.
• Contrato: renta €/m², plazo, indexación, gastos a cargo de cada parte.
• Rentas y yields de mercado en tu zona para activos comparables.