Yield on Cost (YoC) en logística: definición, fórmula y uso profesional en España

El Yield on Cost (YoC) es una métrica clave para inversores institucionales, promotores y equipos de M&A inmobiliario cuando analizan naves logísticas en desarrollo, reposicionamiento o transacciones de sale & leaseback. A diferencia del Net Initial Yield (NIY), el YoC relaciona la renta neta anual del activo estabilizado con el coste total realmente invertido. Es, por tanto, la manera rigurosa de medir la rentabilidad “sobre coste” y de comparar oportunidades con distinta intensidad de capex y riesgo de comercialización.

Definición y fórmula del Yield on Cost

El YoC se expresa en porcentaje y su fórmula básica es:

YoC = NOI anual estabilizado / Coste total del proyecto

Donde el NOI anual estabilizado corresponde a la renta anual neta (tras deducir gastos no repercutibles, vacancia técnica y otros ajustes) una vez el activo está alquilado en condiciones de mercado.

Componentes del coste total en proyectos logísticos

Para que el YoC sea comparable y robusto, el denominador debe contemplar todos los costes hasta la puesta en renta:

• Suelo: precio de adquisición y costes asociados (gestión urbanística, tasa de alcantarillado, cesiones, etc.).
• Construcción: obra, urbanización, instalaciones (sprinklers ESFR, fotovoltaica, BMS, cargadores), acabados de oficinas, dock levelers.
• Soft costs: honorarios técnicos y de project management, seguros, geotecnia, control de calidad, commissioning.
• Licencias e impuestos: tasas municipales, ICIO, IBI durante obra, fianzas, notaría y registro.
• Coste financiero: intereses durante construcción y fees de financiación (IDC).
• Contingencias: normalmente 5%–10% según complejidad.
• Capex comercial: ajustes de layout, estanterías (si las aporta el propietario), cámaras si cross-docking refrigerado, pavimento especial.
• Incentivos al inquilino: periodos de carencia (rent free) y contribuciones a implantación si fueran significativas.

Qué incluir en el NOI

El numerador (NOI estabilizado) debe considerar:

• Renta contractual anualizada a mercado (headline), neta de gastos no repercutibles.
• Ajuste por vacancia estructural si aplica (0%–3% en prime; mayor en ubicaciones emergentes).
• Otros ingresos recurrentes (rooftop PV, estacionamiento camiones) si son contractuales.

YoC vs NIY vs yield de reversión

En inversión logística en España (2024–2025), los yields prime se sitúan aprox. en 5,5%–6,25% en Madrid/Barcelona, con ubicaciones secundarias entre 6,25% y 7,25%, según duración del contrato, calidad del inquilino y especificidad del activo. El YoC permite medir si existe un margen de creación de valor respecto al yield de salida del mercado.

Ejemplo 1: desarrollo logístico (greenfield)

Supuestos realistas para un proyecto de 25.000 m² en un submercado consolidado:

• Renta objetivo: 5,4 €/m²/mes (64,8 €/m²/año). NOI neto tras gastos no repercutibles y 2% vacancia: 1.480.000 €/año aprox.
• Coste suelo: 130 €/m² techo → 3.250.000 €.
• Construcción + urbanización: 600 €/m² → 15.000.000 €.
• Soft costs y licencias: 12% → 1.800.000 €.
• Coste financiero (IDC): 3% sobre obra + soft → 600.000 €.
• Capex complementario (PV, sprinklers, oficinas): 250.000 €.

Si el yield de salida de mercado para producto equivalente fuese 6,0%–6,25%, este proyecto generaría un spread positivo (aprox. 80–110 pb) que, descontando riesgo comercial, contingencias y coste de capital, puede justificar la operación.

Ejemplo 2: sale & leaseback con capex

Activo de 18.500 m² con contrato triple-net a 6,8 €/m²/mes (81,6 €/m²/año):

• Precio de compra: 20.000.000 €.
• Costes de adquisición: 2,5% → 500.000 €.
• Capex de mejora (muelles, racks, oficina, PV): 1.500.000 €.
• NOI inicial (post-cierre): 18.500 × 81,6 = 1.509.600 €; gastos no repercutibles 1% → NOI = 1.494.504 €.

Cálculos:

• NIY compra = 1.494.504 / 20.500.000 = 7,29% (considerando costes de adquisición).
• YoC inicial (tras capex) = 1.494.504 / 22.000.000 = 6,79%.

Si el capex permite incrementar renta a 7,1 €/m²/mes al renovar/extender plazo firme, el NOI sube a ~1.576.000 €, y el YoC estabilizado sería 1.576.000 / 22.000.000 = 7,16%, por encima del NIY de compra. Aquí el YoC evidencia la creación de valor ligada al plan de negocio, no solo al precio.

Mercado logístico España 2024–2025: referencias para parametrizar el YoC

Rangos orientativos (susceptibles de variar por zona microlocal, calidad y covenant):

• Yields prime: 5,5%–6,25% en Madrid y Barcelona; 6,0%–6,75% en Valencia y Zaragoza; secundarios 6,25%–7,25%.
• Rentas medias: Madrid 1ª/2ª corona 6,5–7,5 €/m²/mes; Barcelona 7,5–8,5 €/m²/mes; Valencia 5,0–5,8 €/m²/mes; Zaragoza 4,7–5,2 €/m²/mes.
• Disponibilidad: 3%–5% en Barcelona; 6%–8% en Madrid; 3%–5% Valencia; 5%–7% Zaragoza.
• Absorción anual: 1,2–1,5 millones m² a nivel nacional, con polarización en e-commerce, 3PL y distribución alimentaria.

Estas bandas ayudan a fijar supuestos de NOI y yields de salida para comparar el YoC objetivo frente al mercado y cuantificar el spread exigido por riesgo (urbanístico, construcción, comercialización y liquidez).

Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)

Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)

Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)

Cómo usar el YoC en la toma de decisiones

1. Modeliza el coste total “llave en mano”, incluyendo contingencias y carencias.
2. Proyecta NOI a renta de mercado (o contrato firmado), ajustado por gastos no repercutibles.
3. Calcula YoC y compáralo con el yield de salida esperado para producto equivalente.
4. Exige un spread de seguridad acorde al riesgo de ejecución (mín. 50–150 pb según caso).
5. Valida sensibilidad: +/−5% en costes y +/−0,25 €/m²/mes en renta para stress test.

Riesgos clave que impactan el YoC

Urbanismo y licencias

• PGOU y ordenanzas: uso logístico permitido, compatibilidad con almacenaje, cross-docking o actividad con ADR si aplica.
• Edificabilidad, ocupación, retranqueos y dotaciones: condicionan la GLA y el coste por m².
• Servidumbres, afecciones hidrográficas, cargas y expropiaciones: potenciales sobrecostes y retrasos.
• Licencia de obra mayor y de actividad: plazos que pueden oscilar entre 6 y 18 meses según municipio.

Construcción y ESG

• Inflación de materiales y disponibilidad de contratistas especializados.
• Exigencias ESG (BREEAM/LEED, fotovoltaica, monitorización energética) que incrementan capex pero mejoran yield de salida.

Comercialización

• Riesgo de absorción: nivel de demanda real en el submercado y competencia en pipeline.
• Carencias y TIs: su impacto en NOI durante los primeros 12–24 meses.

Buenas prácticas para estructurar un caso de inversión

• Definir métricas paralelas: YoC “on budget”, YoC “con contingencias” y YoC “estabilizado”.
• Incluir sensibilidad de yield de salida ±25 pb y ±50 pb para inferior/superior.
• Separar gastos repercutibles y no repercutibles, y ajustar correctamente el NOI.
• Revisar covenants del inquilino y vencimientos: yield no compensa un riesgo de crédito mal calibrado.

Conclusión y herramientas

El YoC es la métrica operativa que permite a los inversores comparar de forma honesta proyectos con distinto riesgo, plazos y capex. En el entorno 2024–2025, con yields ajustados al alza y rentas sostenidas por la demanda de 3PL y distribución, la disciplina en costes y una lectura fina de los submercados marcan la diferencia entre un spread atractivo y una rentabilidad insuficiente.

Para agilizar tus análisis, utiliza la Calculadora Sale & Leaseback, que permite estimar de forma inmediata NIY, YoC y spreads bajo distintos escenarios.

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