Cómo calcular el cash-on-cash en logística
El cash-on-cash es el indicador más directo para medir el rendimiento anual en efectivo de una inversión logística respecto al capital propio aportado. A diferencia del yield inicial (unlevered), incorpora el apalancamiento, el coste real de la deuda y el capex no repercutible. En el contexto español 2024–2025, con yields prime logísticos estabilizándose en torno al 5,5%–6,25% y rentas resistentes en los principales corredores de Madrid y Barcelona, dominar este cálculo es clave para tomar decisiones ágiles en operaciones core+, value-add y especialmente en sale & leaseback.
Definición y fórmula práctica
El cash-on-cash (CoC) mide el retorno anual en caja antes de impuestos sobre el equity invertido. Es una métrica “de flujo” (no incluye plusvalías no realizadas) y sirve para evaluar la cobertura de dividendos que puede sostener una nave o cartera.
Fórmula
Cash-on-cash = Flujo de caja anual antes de impuestos / Equity invertido
- Flujo de caja anual antes de impuestos ≈ NOI – intereses – amortización de deuda – capex recurrente no repercutible.
- Equity invertido = Coste total de adquisición (precio + impuestos + gastos) – deuda inicial desembolsada.
Diferencias clave:
- Yield inicial (unlevered): NOI/precio de compra. No considera deuda ni costes de transacción.
- Cash-on-cash (levered): mide la caja distribuible sobre el equity, incorporando financiación y capex.
Paso a paso del cálculo
- Estimar los ingresos brutos por rentas y ajustes (vacancia técnica, incentivos, carencias).
- Restar gastos no repercutibles para obtener el NOI (IBI/seguros/mantenimiento estructural si no son repercutibles).
- Determinar el coste total de adquisición (precio + ITP/IVA, AJD, notaría, registro, asesoría, due diligence).
- Definir LTV, tipo de interés, amortización y comisiones de apertura o swap si aplica.
- Calcular el servicio anual de deuda (intereses + amortización).
- Estimar capex recurrente no repercutible (cubierta, firmes, PCI, docks) según vida útil.
- Computar el flujo de caja y dividir por el equity.
Ejemplo numérico (nave big-box, Madrid)
Supuestos realistas 2024–2025 para una nave de 20.000 m² en el Corredor del Henares, contrato NNN a 10 años sin huecos:
- Renta contractual: 6,20 €/m²/mes.
- Gastos no repercutibles: 0,30 €/m²/mes (seguro estructura, ciertas reparaciones y costes de propiedad residuales).
- Yield de compra sobre NOI: 6,25%.
- Costes de adquisición: 7% del precio.
- Financiación: LTV 55%, tipo fijo 4,5%, amortización 2% anual.
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Ingresos anuales | 20.000 × 6,20 × 12 | 1.488.000 € |
| Gastos no repercutibles | 20.000 × 0,30 × 12 | 72.000 € |
| NOI | 1.488.000 – 72.000 | 1.416.000 € |
| Precio (yield 6,25%) | 1.416.000 / 0,0625 | 22.656.000 € |
| Costes de adquisición (7%) | 22.656.000 × 0,07 | 1.585.920 € |
| Coste total | 22.656.000 + 1.585.920 | 24.241.920 € |
| Deuda inicial (55% LTV) | 24.241.920 × 0,55 | 13.333.056 € |
| Equity invertido | 24.241.920 – 13.333.056 | 10.908.864 € |
| Intereses anuales (4,5%) | 13.333.056 × 0,045 | 599.988 € |
| Amortización anual (2%) | 13.333.056 × 0,02 | 266.661 € |
| Flujo de caja antes de impuestos | 1.416.000 – 599.988 – 266.661 | 549.351 € |
| Cash-on-cash | 549.351 / 10.908.864 | ≈ 5,04% |
| ICR (NOI/intereses) | 1.416.000 / 599.988 | ≈ 2,36× |
| DSCR (NOI/servicio deuda) | 1.416.000 / (599.988 + 266.661) | ≈ 1,63× |
Sensibilidades clave
Variaciones plausibles en mercado español y su efecto estimado en el cash-on-cash del ejemplo:
| Escenario | Supuesto | Cash-on-cash estimado |
|---|---|---|
| Base | Según tabla anterior | ≈ 5,04% |
| Renta +3% | Indexación anual | ≈ 5,43% |
| Tipo –50 pb | 4,0% fijo | ≈ 5,65% |
| LTV 65% | Tipo 4,5%, amort. 2% | ≈ 4,62% |
| Capex recurrente +100.000 € | Obras y mantenimiento | ≈ 4,12% |
Particularidades del cash-on-cash en sale & leaseback
En sale & leaseback logístico, el contrato es la “fábrica de NOI”. Ajustes frecuentes que alteran el cash-on-cash:
- Triple net (NNN) vs. double net (NN): en NNN, la mayor parte del OPEX/IBI/seguros es repercutible; en NN parte queda a cargo del propietario, reduciendo NOI.
- Indexación: IPC (con o sin suelo/techo) u otros índices. Un cap al 2% limita la traslación de inflación al NOI.
- Carencias/step-ups: elevan el yield futuro, pero deprimen el cash-on-cash inicial.
- Garantías/BG: reducen riesgo de cobro y pueden abaratar deuda, mejorando el cash-on-cash.
- Capex estructural: quien asuma cubierta, estructura, PCI o pavimentos condiciona el flujo de caja neto.
Revise además condicionantes urbanísticos: PGOU (uso industrial/almacén, altura y ocupación), edificabilidad neta, retranqueos, servidumbres logísticas (accesos tráiler), licencias (plazos 4–8 meses según municipio) y cargas urbanísticas. Estos puntos influyen en el valor residual y en el capex futuro, por tanto en el cash-on-cash.
Due diligence financiera y contractual
- Contrato: duración firme, break options, renovaciones, mecanismo de indexación, step-ups.
- Asignación de gastos: NNN vs NN; qué es repercutible según contrato y normativa local.
- Garantías: depósitos/avales, parent company guarantee, covenants operativos.
- Estado técnico: cubierta, soleras, PCI (sprinklers), muelles, racks, energética (clase y potencial de mejora).
- Ambiental: potencial de suelos contaminados, ESG y fotovoltaica (ingresos y capex).
- Urbanismo y licencias: conformidad con PGOU, compatibilidad de uso, expedientes abiertos.
Rentas, yields y disponibilidad en España (contexto 2024–2025)
El mercado logístico español ha mostrado resiliencia: rentas prime en el arco Madrid–Barcelona se sitúan típicamente entre 6,5 y 9,0 €/m²/mes según localización y especificaciones (última milla por encima), con disponibilidad que en 2024–2025 oscila en niveles medios de un dígito en los ejes principales y absorción sostenida en plataformas XXL. Los yields prime se estabilizan en el rango aproximado del 5,5% al 6,25% con compresión puntual en ubicaciones escasas de suelo y contratos NNN largos con covenants sólidos del inquilino.
Estas referencias de mercado son cruciales para estresar el cash-on-cash: subidas de renta contratualizadas y mejora del coste de financiación tienden a expandir el margen de distribución, mientras que incrementos de disponibilidad, obsolescencia técnica o capex diferido lo comprimen.
Cómo usar la Calculadora Sale & Leaseback para tu cash-on-cash
La Calculadora Sale & Leaseback permite introducir rentas €/m²/mes, vacancia, gastos no repercutibles, yield objetivo, costes de adquisición, LTV, tipo y amortización para obtener el cash-on-cash esperado y su sensibilidad. Es una guía práctica para preparar ICs y screenings rápidos.
- Introduce renta contractual y ajustes (carencias, incentivos).
- Define gastos propietarios no repercutibles y capex anual medio.
- Fija yield o precio y los costes de transacción.
- Selecciona estructura de deuda (LTV, tipo, amortización).
- Analiza el cash-on-cash resultante y contrástalo con covenants de distribución.
Errores comunes que deterioran el cash-on-cash
- Confundir yield inicial con cash-on-cash y sobreestimar la distribución.
- Subestimar capex estructural en naves con edad >15 años (cubierta/solera/PCI).
- No alinear vencimiento de deuda con expiración del contrato (refi risk).
- Omitir límites de indexación (cap/floor) o cláusulas de break del inquilino.
- Aplicar LTV alto cuando el coste de la deuda supera el yield on cost.
Conclusión
El cash-on-cash sintetiza la capacidad de una nave logística para pagar dividendo hoy. Con tipos todavía exigentes y contratos más técnicos, su cálculo riguroso —incluyendo capex y covenants— es determinante. Para estructurar operaciones de sale & leaseback y originación logística en España, apóyate en herramientas y asesores especializados como Logiestate y la Calculadora Sale & Leaseback.
Fuente: CBRE Market Outlook 2024 (https://www.cbre.es)
Fuente: JLL Industrial & Logistics Snapshot (https://www.jll.es)
Fuente: INE – Indicadores económicos (https://www.ine.es)